“送面积”、“送花园”、“送阳台”、“读名校”、“地铁盘”、“超低价”......，类似这样的广告语相信大家在很多楼盘的宣传广告中都看过，但这些内容却从不落实到合同中。购房者在销售游说下冲动购房，房屋交付后才发现自己被忽悠了，事实完全不是这么回事。司法实践中，如果开发商存在虚假宣传行为，购房者能否要求解除认购书并要求退房退款呢？下面我们通过一些案例看看法院如何处理。

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案例分享

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►案例一：广州某原投资股份有限公司与邱某、佛山市南海区某居乐房地产有限公司商品房预约合同纠纷案

案例索引

广东省佛山市中级人民法院——（2020）粤06民终10326号

要点

销售口头承诺公寓可“民水民电”，水电标准不一致合同解除，开发商需全额退款。

案情简介

某原公司作为某居乐公司的包销方出售住宅性质的公寓，邱某于2018年4月21日向大原公司支付定金20000元，并签订《认购书》；2018年9月1日，支付410000元，上述款项合计430000元。邱某曾与某原公司员工对涉案房屋交易事宜微信聊天，希望在水电从商用水电改为民用水电之后才进行签约。某原公司称水这两个月就会搞定，电的话供电部门已经通过了，但因为某原公司是某居乐包销公司，有包销期限，假如在包销期内未能正式签约，这样之后就无法签约了，希望尽快签约。邱某认为还是等水电改好后再签，故双方未能签署《商品房买卖合同》，后邱某起诉至法院要求解除认购书、某原公司退还款项430000元。

一审、二审法院都认为，《商品房买卖合同》未实际签订的原因，系因为涉案房屋水电现状与房屋性质用途所对应的水电费标准不一致，由邱某举证微信聊天记录佐证。鉴于水电情况属于影响房屋买卖成立的重要事项，至庭审辩论终结之日，双方对该情况的处理尚未达成一致方案，双方亦未对签订《商品房买卖合同》的时间重新协商一致，现邱某起诉要求解除认购书，该认购书已失去自愿履行的基础，预约合同目的无法实现，认购书应予以解除。邱某请求大原公司退还已付款项共430000元理据充分，一审、二审法院予以支持。

►案例二：陈某、莆田市某工投资集团有限公司商品房预约合同纠纷案

案例索引

福建省高级人民法院——（2021）闽民终36号

要点

开发商宣传买“别墅”送“花园和地下室”，但拒绝写入合同，商品房买卖合同最终未能签署，双方均有过错，属于不可完全归责于一方当事人的原因，《认购书》解除后开发商应当将定金、购房款、公维金全额退还当事人。

案情简介

2018年10月1日，莆田市某工投资集团有限公司向陈某介绍称，购买案涉物业可赠送地下室和地上花园，实际使用面积840m²，包括产权面积310m²+私人花园150m²+地下室面积200m²+露台和镂空面积180m²，可以对别墅进行扩容。因此，陈某有意购买案涉物业，遂签订《认购书》并支付50万元定金。2018年11月29日，销售代理公司工作人员通知陈某的丈夫确认签约信息后办理网签备案手续，再签订纸质《商品房买卖合同》，陈某如约前往备案中心备案。后陈某丈夫与莆田某工集团协商在《商品房买卖合同》中明确地下室、地上花园以及别墅东侧绿地使用权归属于陈某，但该公司不予承诺和保证，故双方未签署《商品房买卖合同》，后陈某诉至莆田市中级人民法院，要求解除认购书、退还定金、购房款及公维金、“假一赔三”。

一审法院，驳回陈某全部诉讼请求。

二审法院认为，《认购书》明确载明建筑面积310.79m²而并无其他专有使用权面积承诺之情形下，仅凭广告宣传内容而产生将要购买的房产享有840平方米的专有产权面积，该认知和期待不具有合理性，亦有悖常理。对此，陈某自身亦负有一定过错。由上，陈某主张莆田建工集团故意虚构一个具有地上专有花园、地下室两层的别墅，致使陈某因受欺诈而签订了《认购书》，依据不足。陈某起诉解除《认购书》，表明其放弃购买案涉房产，依约本应承担相应的后果；但鉴于莆田建工集团就案涉项目所作宣传广告，其销售代理于推销房产时对案涉房产的优势和高性价比所作的带有夸大成分的不确定性的表述，确实可能导致购房人对《认购书》项下的房产权利及优惠内容产生一定的误解及不合理的期待，从而致使双方对《商品房买卖合同》的主要条款内容产生重大分歧而最终未能订立；对此，双方均有一定的过错，应各自承担相应的后果。由此，对莆田建工集团关于陈某不签订《商品房买卖合同》构成根本违约，其有权没收定金不予退还的抗辩主张，本院亦不予支持。案涉《认购书》项下的商品房买卖合同未能订立，非因完全可归责于一方当事人原因，故案涉《认购书》解除后，莆田某工集团收取的定金及部分购房款共计3641237元及公维金20202元，应当返还陈某。

►案例三：邴某与上海某邦置业有限公司、上海某平洋房屋服务有限公司商品房预约合同纠纷

案例索引

上海市青浦区人民法院——（2015）青民三（民）初字第3962号

要点

楼盘到地铁站的实际距离远大于开发商宣传的距离，购房者要求退房退款，应予支持。

案情简介

2015年6月27日，邴某跟随置业顾问前往某邦置业在青浦区重固镇某登蜂巢（商住楼盘）售楼处看房，宣传介绍时销售称该楼盘离在建的17号地铁站赵巷站的直线距离为1.9公里，于是邴某决定购买该楼盘4号楼412室房屋，当场交付了购房定金人民币（以下币种均为人民币）2万元。2015年7月2日，邴某再次来到售楼处时，听到某平洋公司的其他置业顾问做宣传介绍时表示楼盘到地铁站的距离有4公里以上。后邴某向重固工商所投诉，重固工商所的工作人员驾车实测了楼盘到地铁站的距离为4.6公里。因此，邴某提出退房退款要求，但协商未果，故诉至法院。法院认为，从普通大众角度来看，楼盘的地理位置、公共交通便捷情况等均是购房人是否选购房屋的重要参考因素。本案中，综合邴某提供的证据及各方陈述，本院有理由相信邴某在签订《房屋定购单》时接收到了来自某邦置业或其委托销售的某平洋公司作出的关于地铁站距系争楼盘的距离仅1.9公里的宣传，在综合考虑楼盘公共交通便捷优势的情况下签订了《房屋定购单》定购系争房屋。而事实上，系争楼盘距离地铁站的实际距离远大于宣传的距离，据此邴某认为所订房屋无法满足自身要求继而申请退房引致本案纠纷。本院认为，某邦置业在销售过程中确实存在宣传上的瑕疵，导致双方对楼盘的实际情况理解有所误解。现邴某主张解除订购合同，但仅主张返还定金而非双倍返还定金，与法有据，本院予以支持。

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律师说法

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近年来，市场监管部门对房地产行业的广告宣传强化了监管，但开发商通过虚假宣传、不实承诺等花样忽悠购房者买房的情况仍然普遍存在。为了吸引购房者的眼球，开发商的销售团队极尽宣传之能，那些看似诱人的“宣传广告”，背后都隐藏着巨大的购房陷阱！

现实当中，所有楼盘销售时开发商或多或少都会在交通、教育、医疗、小区配套、房屋品质等方面进行夸大宣传，购房者如果没有在购房前做足功课，听信销售人员的洗脑式推销而盲目购房，一旦与开发商签约将后悔莫及。

所以，律师在这里提醒大家，购房时一定要注意防范风险，同时，也给大家提几点建议：

一、不要轻信开发商的宣传广告。这一点非常重要！建议大家购房时，通过当地政府主管部门或政府的信息公开平台查询楼盘的详细情况，楼盘及周边的规划情况如何，配套如何，基本可以通过这些途径核实清楚。

二、留意楼盘宣传广告中不起眼的免责条款。开发商发布的宣传广告，一般会在不起眼的位置给自己加一句免责语，即类似“广告内容仅供参考，具体以实际交付为准”、“实际交付以政府规划或最终确定的规划图纸为准”字眼，如果看到这些文字，你就要提高警惕了，无论销售怎么夸这个楼盘，不要听，保持清醒和理智，凡是不能写进合同的，都是虚的。

三、注意搜集证据。开发商如对小区规划建设做出某些具体的宣传、承诺，购房者应首先设法让开发商将其所宣传的内容载入合同或者补充协议中，即给承诺“赋权”；如果开发商拒绝将这些内容载入合同，购房者应尽力把开发商作出有关于此的表态和承诺进行证据收集和固定，包括但不限于对开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料妥善保管，对于开发商和销售通过自媒体或网络发布的宣传广告进行公证，保留与开发商及其相关人员沟通的微信聊天记录，对开发商做出的此类广告宣传进行录音、录像等，以便后期需要维权时使用。