以他人名义购买经济适用房 法院判房屋归名义产权人所有

作者：李顺涛律师

2001年，被告山西人的梁某与原告朱某协商一致，梁某因没有购买经济适用房的资格，故此以朱某的名义购买了位于北京市昌平区天通苑某区1号楼2单元301室的经济适用房一套。同年3月29日，梁某又以朱某（借款人）的名义向银行贷款22万元，用于购买上述房屋。虽然房屋产权人登记为朱某，但朱某未支付购房的任何费用。房屋交付后，梁某在该房内一直居住至今。2012年因梁某与朱某生意产生纠纷，二者之间的关系直至冰点，之后朱某找到本律师咨询有关房屋产权问题，本律师向其详细分析了案情后代理朱某向法院提出诉讼，要求梁某向其腾退系争房屋。

梁某辩称自己与朱某协商一致以朱某的名义购买。购房所有费用及多年物业费均系其支付，该房自己实际居住至今，自己系诉争房产的真正所有权人。梁某并提出反诉，称自己与朱某之间构成委托管理，虽然购房相关手续均是以朱某的名义办理，且朱某是诉争房屋名义上的所有权人，但根据本案事实可以确定，朱某并非实际购房人，要求判令朱某将讼争房屋办理变更登记、过户至反诉人名下的义务。

嗣后，昌平区人民法院一审判决该房屋的所有权归梁某。一审败诉。朱某不服提起上诉。

经本律师代理二审，一中院认为朱某取得的是经济适用房，而经济适用房是保障性质的政策性商品住房，故对梁某反诉请求不予以支持。朱某持有系争房屋权属证书，主张梁某腾退房屋，符合房屋管理相关法律规定，本院予以支持。梁某抗辩诉争房屋系其出资购买，且进行装修使用至今，因该房形成的债权债务与本案不属于同一民事法律关系，可另行解决。

二审法院改判房屋所有权归朱某所有。

北京房产律师李顺涛律师点评：

本案是典型的借用他人身份证件以他人名义购买房屋引发的房屋权属纠纷中，实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系，名义产权人为隐名代理。讼争房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。

实际出资人是否有权要求名义产权人将房屋转交并办理过户呢？关键看双方的委托合同关系是否存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。如果不存在委托合同无效情形，实际出资人可以通过协商或诉讼途径要求名义产权人办理过户手续。

而本案中，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，是为了规避国家有关经济适用房的法律规定。如果仍保护实际出资人的合同权利，不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。

但如果借用他人名义购买的是一般的商品房，那么此时梁某就可以要求确认该房屋的产权为其本人所有了。因为他并不违反合同法的相关规定。