疫情能否成为减租的理由？

四川仁卓律师事务所 刘倬

鼠年新年之际，社会大众谈论最多的就是新冠疫情。笔者最近接到最多的法律咨询就是疫情能否成为减租的理由？今天我们就探讨一下这个问题。

笔者认为疫情能否成为减租的理由得看所租赁的标的物的性质以及疫情对合同目的能否的实现产生的影响力大小来进行判断。

例如：甲租赁乙的商铺经营年货生意，新冠疫情爆发后，各级政府采取诸如“封城”、“交通管制”、“禁止聚会”等应对措施后，甲的生意惨淡，面临倒闭。那么甲要求减租的理由能否成立？答案是可以的。法律依据为合同法司法解释二的情势变更原则。

所谓情势变更原则是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因(当事人不可预见的事情的发生)，致使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平或者不能实现合同目的，应允许变更合同内容或者解除合同，其目的在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果。

从本案来看，甲的目的是经营年货，由于新冠爆发政府采取管制措施，民众也自发不聚会不上街，甲方的合同目的已无法实现，而无法实现的原因系不可归责于双方的原因。故甲方可以要求减少租金，应当获得法院支持。

当然，实际操作中还需要考虑到很多因素，比如店铺地址是否处于疫区？当地政府采取了何种措施？等等。

再例如：甲租乙的房屋居住，并不会因为新冠的爆发导致甲方不能居住，那么甲就不能以疫情要求减租。

因此，笔者认为，疫情能否成为减租的理由需要具体情况具体分析，特别是疫情对于合同能否履行是否具有因果关系以及因果关系大小来进行判定。

2020年2月4日