夫妻一方擅自出售共有房产无效

【案情简介】：原告刘某与被告张某于2000年登记结婚。2005年，张某的爷爷奶奶拆迁后，拿出部分拆迁款给张某购买了房屋，该房屋于2006年领取了房屋所有权证，所有权人登记为被告张某。2008年12月22日，被告张某与初某签订了房屋买卖合同一份，双方约定：张某将上述房屋以334000元的价格出卖于初某；双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给初某。此外，该合同对于房屋交付时间未作约定。2008年12月12日，双方办理了房屋产权过户手续，现该房屋所有权人为被告初某。

另查明，两被告系同事和朋友关系，被告初某对于被告张某的婚姻状况亦知情。现该房屋仍由原告居住使用。

【法院判决】: 法院认为，本案讼争房屋原登记所有权人为张某，且张于2006年办理了所有权登记，而原告与被告张某于2000年登记结婚，故该房屋所有权系双方夫妻关系存续期间所取得，讼争房屋虽登记在被告张某一人名下，但仍系原告与被告张某的夫妻共同所有财产。被告张某并未提供证据证明该房屋是其爷爷奶奶赠与其个人的，故两被告认为讼争房屋系张某个人所有的财产的辩解理由不能成立，本院不予采信。

依法成立的合同，自成立时生效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告张某擅自出卖夫妻共同所有的房屋，现原告作为房屋共有人起诉要求判令房屋买卖合同无效，显然系拒绝追认被告张某擅自出卖共有房屋的行为，此外，被告张某签订合同出卖房屋后亦未取得处分权，故两被告签订的房屋买卖合同无效。两被告认为原告知晓房屋买卖的事实的辩解意见因无证据证实，故不予采信。

判决被告张某与初某签订的房屋买卖合同无效，张某返还初某购房款334000元，原告刘某与被告张某向被告初某负连带清偿责任。

【林律师点评】：我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，根据上述条款的规定，无处分权人处人他人所签署的合同属于“效力待定”的合同，也就是当权利人追认此合同，则此合同有效；如果权利人不追认此合同，则此合同无效。

在本案中，此房屋是张某与刘某在婚后取得的房屋，虽然房产证上只登记了张某一个人的名字，但是此房屋仍属于夫妻共同财产，由刘某与张某共同共有，所以张某无权单独处分此房屋。

至于初某是否可以获得此房屋的所有权，关键在于此案是否可以适用《物权法》所规定的“善意取得”，如果适用善意取得，则此房屋的所有权属于初某，但是在本案中，法院认定“两被告系同事和朋友关系，被告初某对于被告张某的婚姻状况亦知情”，所以初某并非“善意”，所以本案不适用善意取得。

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本文作者：林海涛，法学硕士，经济师资格，上海恒杰律师事务所律师。

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