一、商品房买卖应注意的问题

（一）商品房的概念

所谓商品房是指由房地产开发企业按照法律、法规以及其他相关规定开发建设，并直接出售给买受人且可以在市场上自由交易的房屋。

（二）商品房销售广告

1、商品房销售广告的性质

购买商品房首先从了解一个楼盘开始，而对一个楼盘的了解往往是通过报纸、传媒、广告、宣传资料、售楼中心实地查看等方式进行。这里谈一下商品房销售广告的问题，那么，商品房销售广告的性质是什么呢？最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》给商品房销售广告作了一个明确的定性，即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺及时未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内同，当事人违反的，应当承担违约责任。”例如房地产开发商承诺小区里有一个幼儿园，这一承诺对一个家里有小孩需要上幼儿园的购房人来说，如果房屋实际交付时并没有幼儿园，这就可能导致购房人的购房目的不能实现。此时的幼儿园的有无，对该购房人决定是否购买该套房屋即有重大影响。所以，如果最终小区里没有幼儿园，开发商是要承担违约责任的。

2、买受人对商品房销售广告的判断

根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定，对商品房销售（包括预售和现房销售等）广告，需具备以下必须载明事项：

（一）开发企业名称；

（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

（三）预售或者销售许可证书号。

如果以上事项欠缺，购房着应慎重选择或仔细调查后再作决定。商品房销售合同和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入买卖合同，对开发商没有约束里。如广告中出现“本广告仅供参考，广告中具体确定的内容不作为购房合同附件”等内容时，在签订合同过程中应给予更多的关注。为避免因对未写入合同的广告内容的属性发生争议而影响买受人的利益，建议买受人要求开发商将影响购房意向的广告内同写入正式的购房合同或以补充协议的形式予以明确。

（三）商品房的认购（预订）

由于协商签订《商品房买卖合同》均有一个较为漫长的过程，有些开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议书，要求买受人交付一定的定金。这里的定金的“定”字很有讲究，买受人应特别注意。在约定定金时要用确定的“定”，因为如果签署了认购协议，发生违约的情形时，可以适用定金罚则。如果开发商违约了，买受人可以要求开放商双倍返还定金，当然，如果买受人违约了，开发商是可以不退还定金的。签署认购协议时，买受人应注意认购协议的内容，包括主体、预订楼盘的地点、房屋的面积、价格、预订期限、定金数额、违约责任、争议解决等。

（四）商品房销售（买卖）合同

1、按照《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

　　（一）当事人名称或者姓名和住所；

　　（二）商品房基本状况；

　　（三）商品房的销售方式；

　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

　　（五）交付使用条件及日期；

　　（六）装饰、设备标准承诺；

　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

　　（八）公共配套建筑的产权归属；

　　（九）面积差异的处理方式；

　　（十）办理产权登记有关事宜；

　　（十一）解决争议的方法；

　　（十二）违约责任；

　　（十三）双方约定的其他事项。

2、买受人在预售商品房选择时应注意的问题

在商品房买卖交易中，开发商所开发的很多楼盘是以预售的形式销售的。为了预售商品房买卖合同的合法性，买受人在预售商品房选择前，应对预售商品房的合法性进行必要的审查。具体包括：

1）审查开发商出示的《商品房预售许可证》是否在批准的预售许可有效期内。

2）审查所选购的商品房是否在《商品房预售许可证》批准的预售范围之内，特别是在开发生对同一项目实行分期开发或分阶段施工的，应验证已有的商品房预售许可证是否包含所要预售的商品房。

3）审查《商品房预售许可证》批准的房地产项目建设单位与《商品房预售合同》中的出卖人主体是否一致，然后审核出卖人的主体资格是否存在。

（五）商品房面积的误差问题

面积是房屋使用价值和交易价格的基础。近年来，因商品房买卖面积误差问题而发生的纠纷逐年递增，买受人在购买商品房时应予以重视。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

（六）购房款支付

购房款的支付方式有一次性付款、分期付款、贷款等，这里着重谈一下银行按揭贷款支付购房款的问题。按照现行的房地产按揭贷款操作的模式，买受人与开发商签订商品房后，需先向出卖人支付一定比例的购房首付款，并根据当事人的约定，买受人向商业银行申请按揭贷款。对于是否放贷则需要经过商业银行的审查，如果买受人申请房贷未获批准，将直接导致买受人无法继续履行与开放商签订的房屋买卖合同中的付款义务，从而发生纠纷。为了减少此类纠纷的发生，建议买受人在商品房买卖合同中约定买受人以担保贷款方式付款，因买受人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同并赔偿损失。因不可归责于买受人的事由而致商品房担保贷款合同不能签订从而导致商品房买卖合同不能履行的，双方当事人均可请求解除合同，开放商应当将已收取的购房款本金及利息或定金返还买受人。因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的不能实现，当事人要求解除商品房担保贷款合同的，开发商应将已收取的购房贷款和购房款分别返还给按揭银行和买受人。

（七）商品房的交付、验收及保修

商品房的交付和验收应在商品房买卖合同明确约定，从合同条款的角度出发，交付应当具备交付时间、交付条件、通知方式和附随文件的移交等内容。至于商品房的验收，买受人除了要审查开发商所提交的房屋验收合格的相关证明文件等，必要时还可以聘请专门的验房师强化自己所购买的商品房的验收。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。因此，买受人在购买商品房时，对于房屋的保修条款应特别留意并且明确约定清楚，如果房屋出现质量问题，可以要求开发商进行修复、赔偿损失。

（八）房屋产权证的办理

根据《房屋登记办法》的规定，在商品房买卖合同法律关系中，涉及房屋权属登记包括初始登记和转移登记。初始登记即大产权证，是指开发商在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件，办理新建商品房初始登记后取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产权证的前提。转移登记即小产权证，指买受人取得所购买的商品房所有权的权利凭证。对于小产权证的办理，在商品房买卖合同中应有明确的约定，如果卖房人未在约定的期限内办理小产权证，那么根据实际情况买受人可以要求赔偿、支付违约金甚至解除合同。

二、房屋租赁中应注意的问题

（一）不得出租的房屋：

1、未依法登记取得房屋产权证或者无其他合法权属证明的；

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3、共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；

4、不符合安全标准且被鉴定为危险房屋的；

5、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

6、改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未批准的；

7、法律法规规定的不得出租的其他情形。

（二）租赁期限

按照《合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。租赁双方当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

（三）转租的问题

在房屋租赁的实践中，转租是比较常见的。这里需要注意的是，承租人也就是我们通常所说的二房东经出租人（房主）的同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。如果承租人未经出租人同意转租房屋，出租人可以解除合同。

（四）买卖不破租赁和优先购买权的问题

何为“买卖不破租赁”，是指在租赁期间房屋的所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。我国《合同法》对此有明确的规定，这就意味着，承租人在租赁期限内，如果房东将房子出售了，承租人的租赁合同对于房屋的买受人来说继续有效，承租人可以要求买受人继续履行租赁合同直至约定的租赁期限届满为止。但是，需要提醒承租人注意的是，根据2009年颁行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，如果当事人另有约定或者承租的房屋具有下列两种情形的，买卖不破租赁则不能适用。

①房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

②房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《合同法》还规定了出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这就是出租人的优先购买权的问题。但是，如果承租的房屋具有下列情形时，承租人主张优先购买权则不会得到支持：①房屋共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

（五）租赁物的装修问题

在房屋租赁的实践中，特别是经营性的房屋租赁活动中，租赁物的装修问题是比较常见的，尤其是在租赁期限届满后，因装修问题而发生的纠纷不断增加。这里提醒租赁合同的双方当事人注意以下几点：

1、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

2、承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

3、承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，可以按照下列情形分别处理：

①因出租人违约导致合同解除，承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；

②因承租人违约导致合同解除，承租人则不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

③因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

④因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

4、承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用，但当事人另有约定的除外。

5、承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

6、承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，可以按照以下情形处理：

①办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

②未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。