买二手房慎记买卖不破租赁

胡小姐于2004年11月份认购了某小区的预售商品房，签约当时即支付了两成首期，购房合同约定在2005年6月31日前再支付三成房款，2005年9月31日前再支付三成房款，2006年2月份收楼时再付两成房款。但是，胡小姐在2005年5月份去施工现场察看工程进度时，发现该楼盘的施工单位某某建筑公司好象停止了施工，持续到现在都没有开工的迹象，由于第二笔房款的付款日期将至，胡小姐害怕楼盘烂尾，于是来电咨询是否可以以停工为由拒付房款并要求退房？

　　律师点评

　　由于房地产开发所涉及的资金庞大、手续繁琐、工程复杂，因此，偶而的停工是比较普遍的情况，只要开发商按时交楼就没有违约，胡小姐与开发商签订商品房预售合同后，应当根据合同约定承担先行支付房款的义务。但是，如果胡小姐掌握确切的证据能证明开发商无法按照合同约定的时间交楼，则有权行使法律规定的“不安抗辩权”。

　　不安抗辩权指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方当事人有确切证据证明另一方当事人丧失履行债务能力时，有中止履行合同的权利。合同法第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。法律作此规定主要是为了保护负有先履行义务的合同当事人，在对方无力履行的情况下享有拒绝履行合同义务的权利，根据该条款，如果胡小姐有确实证据能证明开发商存在以上(一)至(四)项情况的，有权中止履行支付房款的义务。

　　另外，合同法第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”。按照该条款，胡小姐在行使不安抗辩权时，应当将中止付款的决定和理由及时通知房产公司。如果开发商人能够提供适当担保，并在合理的期限内恢复施工，胡小姐还是需要按照约定继续付款。当然，如果开发商既不能在合理期限内提供担保，也没有恢复履约能力，胡小姐则有权依法解除商品房预售合同，并要求开发商承担违约责任。

　　案例二尊重相邻权

　　近段时间有不少读者来点咨询有关涉及邻里关系的法律问题，比如，同楼的业主长期在楼梯间堆放杂物影响上下通行、上楼的业主搭建太阳蓬影响下楼业主采光、临楼的业主在自家阳台大面积安装反光玻璃导致阳光长期反射刺激对面楼的业主、楼下业主安装防盗网导致楼上业主人身、财产安全等等。

　　律师点评

　　以上这些纠纷都属于房地产相邻权纠纷，房地产的相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的房地产产权人或使用人，在行使房地产占有、使用、收益和处分权利时，相互之间应当给予方便或接受限制而发生的权利、义务关系，其实质是对相邻的不动产的所有权或使用权的适当扩展或限制。

　　房地产相邻关系主要包括相邻通行关系、相邻通风关系、相邻采光关系、相邻防险关系、相邻滴水排水关系、相邻环保关系等。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

　　依据法律的规定和相邻关系的性质、特点，处理相邻关系应遵循以下基本原则：

　　一、有利生产、方便生活的原则。即相邻关系涉及相邻各方的生产和生活。有利生产、方便生活，充分发挥不动产的使用效益，此即相邻关系的目的之所在。因此，处理相邻关系时，应当从有利生产、方便生活出嫁，妥善解决有关问题，实现法律规范相邻关系的社会目的。

　　二、团结互助、公平合理的原则。即相邻关系要求相邻一方为另一方行使不动产所有权或作用权给予必要的方便，因此要求相邻各方具有团结和互助的精神。同时，相邻关系也要求享受权利的一方给承担义务的另一方以合理的经济补偿，公平地兼顾双方的利益。

　　三、尊重历史和习惯的原则。即在处理相邻关系时应当尊重历史。对于历史形成的用水、排水、通行等相邻关系以历史形成的界墙、通道、间隔等，相邻一方未经他方同意，均不得擅自变更。