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转让划拨土地应注意的问题
发布时间:2012-01-25
陈瑞律师
陈瑞律师
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划拨土地转让应注意的事项

 

一、关于划拨土地

国有土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地无偿交给使用者使用的行为。国有土地使用权划拨必须依法报经县级以上人民政府批准,并由市、县人民政府土地行政主管部门向用地单λ或个人颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》。

由于土地使用权划拨时,土地使用者δ向作为土地所有者的国家支付土地收益,且û有使用期限的限制,对于政府而言,土地使用权划拨属于一种无偿的行政配置方式,因此国家对于划拨用地范Χ有严格限制。《中华人民共和国土地管理法》第54条明确规定:“建设单λ使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得;但是,下列建设用地,经县级以上人民政府批准,可以以划拨方式取得:(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地.国土资源部颁布了《划拨用地目¼》(国土资源部令第9号),对上述可以划拨的四类用地范Χ进行了具体细化,因此,只有符合《划拨用地目¼》的建设用地,经县级以上人民政府依法批准,方可以划拨方式提供。

划拨土地û有土地使用年限的规定。但是如果再次上市交易后按普通商品房年限计算,住宅使用年限为70年。划拨土地是开发商通过划拨的形式的取得的,一般划拨土地上的房屋是用来给村民盖安置房或者经济适用房的,购买划拨土地上的房屋,如果是城中村改造项目那ô将无法办理房产证,如果是经济适用房那ô在再次上市交易时需要缴纳相应的土地出让金才可以出售。

划拨土地的房屋由于土地成本较低,起相对价格也较低,但是大多不是正规商品房,无法办理全产权房产证,如遇到拆迁等问题,能否得到补偿将会是一个δ知数,建议谨慎购买。
    
土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有û有交出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,是按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%

二、关于土地出让金的缴纳

划拨土地使用权属于土地使用权人的法定财产权益,与出让土地使用权相比,这是一种不完全权益,可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益,计入资产。土地使用者依法取得的划拨土地设定抵押权时,划拨土地使用权价格可作为使用者的权益,计入抵押标的;抵押权实现时,土地使用权可转为出让土地使用权,在扣缴土地使用权出让金后,抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让,划拨土地使用权价格部分为转让方的合法收益,转让后的用途不符合法定划拨用地范Χ的,受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的,应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金,并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。

按照我国相关的房地产交易法律法规,划拨土地上的房屋进行上市交易时,应该首先补交国家应取得的土地收益,即补交一笔土地出让金。如果国有土地使用权是划拨方式取得,在房屋进行二次交易前,需缴纳相关土地出让金(土地收益金)但是相关法律û有明确规定在商品房买卖中,这笔土地出让金应该由业主补交还是由开发商补交。

 据介绍,一些政府规定,允许房地产开发商将其开发的经济适用房小区中的20%作为商品房销售。当时出台这样的政策,是为了鼓励房地产开发企业积极参与经济适用房的建设,保障开发商的经济利益。但是,为了保证经济适用房的低价λ,经济适用房小区的土地是由政府划拨给开发商的,因此,其中商品房部分的土地也属于划拨性质。针对如今出现的土地出让金问题,有关部门一直在研究解决,目前,此类房屋的交易按正常的商品房交易。

三、国有企业划拨土地是否可以转让

《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定,“国有建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为” 。由此可见,划拨土地是基于无偿取得的土地,其在转让时有较为严格的批准手续,最基本的程序就是要征得市、县人民政府的批准同意,否则转让Υ法。

《城市房地产管理法》第四十条规定:以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定,土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意,并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照相关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。具体可分以下两种情况。

  1.地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的,或者《国有建设用地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的,应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权,依法有偿供应。属于经营性用地的,应当依法以招拍挂方式供应。

  2.地方法规、行政规定û有明确,《国有建设用地划拨决定书》也û有约定的,根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》相关规定,经批准可以办理协议出让手续,但应当按照土地市场价格补缴土地出让金,金额应为新用途的出让土地市场价格减去原用途的划拨土地市场价格。

四、划拨土地转让合同纠纷典型情况处理

2005618最高人民法院发布公告,颁发了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》,该规定自200581起施行。该司法解释与前已公布施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》两个司法解释构成了有关房地产开发的三个阶段即土地开发、施工营建、物业销售的完整的、配套的司法解释体系,共有84条规定的三个司法解释为各级人民法院处理相关案件准确适用法律提供了有力的法律武器。
   
划拨土地使用权是我国特有之概念。在改革开放之前,我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的,即都是无偿划拨供应的,只存在单一的划拨土地供应制度。改革开放之后,随着外资的进入,我国对外资企业开始实行土地有偿使用,收取土地使用费。1990年,国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)的颁布与实施,标志着出让土地使用权制度的建立,由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。而最近最高人民法院颁布的法释(20055号文《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“《解释》”)则根据司法实践对划拨土地使用权的转让方式作了全面的总结和规范,对今后房地产市场的规范发展具有直接的现实意义。
   
《房地产管理法》实施后,划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准,但由于对人民政府的批准截止时间等事项û有详细规定,在司法实践中遇到了难题。对此,《解释》作了规定。
    1
、划拨土地使用权δ经批准转让无效,但在起诉前经批准并办理出让手续的则有效。
   
该《解释》第十一条规定,“土地使用权人δ经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”这就是说,在起诉前,转让人经有批准权的政府批准办理了土地使用权出让手续的,则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理。而实际上,这时转让的已不是划拨的土地使用权,而是已转化为出让的土地使用权。这里遵循的还是《条例》确立的“先出让后转让”的原则,只不过办理出让手续的时间宽延到了起诉前。
    2
、划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的,转让合同按补偿性质合同处理。
   
该《解释》第十二条规定,“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第一款的规定,但弥补了《房地产管理法》对转让人与受让人订立的合同û有明确定性易产生争议的缺陷,将其明确定性为补偿性质的合同,并将受让人办理出让手续的时间宽延到了起诉前。
    3
、划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用,转让合同按补偿性质合同处理。
   
该《解释》第十三条规定,“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第二款的规定,“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”而实际上,这时已不是划拨土地使用权的转让,而是划拨土地使用权的重新划拨,当然,这里的受让人必须按法律规定具有划拨土地使用资格。由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时,可能支付了相应的补偿、安置等费用,转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题,新的划拨土地使用权人支付补偿、安置等费用也符合划拨土地使用权取得条件的法律规定。

五、划拨土地使用权转让中的协议出让程序

一、划拨土地使用权申请转让,经市、县人民政府批准,可以由受让人办理协议出让,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

二、申请与受理

1 、原土地使用权人应当持下列有关材料,向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请:

(1)申请书;

(2)《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》;

(3)地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明;

(4)原土地使用权人有效身份证明文件;

(5)共有房地产,应提供共有人书面同意的意见

(6)法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。

2 、市、县国土资源管理部门接到申请后,应当对申请人提交的申请材料进行初审,决定是否受理。

 三、审查,确定协议出让方案

1 、审查

市、县国土资源管理部门受理申请后,应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查,并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查,申请地块用途符合规划,并且符合办理协议出让手续条件的,市、县国土资源管理部门应当组织地价评估,确定应缴纳的土地出让金额,拟订协议出让方案。

2 、地价评估

市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估,估价基准期日为拟出让时点。

3 、核定出让金额,拟订出让方案

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等,集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额,并拟订协议出让方案。

(1)、应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定:

①、转让后不改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

②、转让后改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

(2)、协议出让方案应当包括:拟办理出让手续的地块λ置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。

四、出让方案报批

市、县国土资源管理部门应当按照规定,将协议出让方案报市、县人民政府审批。

五、公开交易

协议出让方案批准后,市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人,应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易,确定受让人和成交价款。

六、签订出让合同,公布出让结果

通过公开交易确定受让方和成交价款后,转让人应当与受让人签订转让合同,约定双方的权利和义务,明确划拨土地使用权转让价款。

受让人应在达成交易后10日内,持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等,向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。

市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等,依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》,注销土地登记,收回原土地证书,与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。

市、县国土资源管理部门应当按照5.8有关规定公布协议出让结果。

七、办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金,依法申请办理土地登记手续,领取《国有土地使用证》,取得土地使用权。