随着中国房产经济的高速发展，结婚买房，已经是大多数人的固定生活节奏，房产也成了一个家庭最重要的财产组成部分。当婚姻走到尽头，房产的分割也就成了双方争执的重点之一，如何根据房屋的性质以及不同的取得方式处理分割，对离婚双方财产权益的保障有重要的意义。以下主办律师将实务中各种可能存在情形的房产归属问题进行详细列明和论述。

一、常见房屋产权的几种类型

1.商品房，目前，在《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等规范性文件中，都使用了“商品房”的表述，但都没给出具体定义。从法律角度而言，商品房，是指具有经营资格的房地产开发企业，通过出让方式取得国有土地使用权后开发建造，进行市场化销售或出租等经营的住宅、商业用房等建筑物。

2.廉租住房，是指政府以租金补贴或实物配租的方式向符合城镇居民低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

3.公租房，是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，公租房不归个人，而是归政府或公共机构。

4.安置房，是指政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时对被拆迁住户进行安置所建的房屋，即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

5.小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋未缴纳土地出让金等费用，产权证不是由国家房管部门颁发，由乡政府或村委会颁发。实际没有真正的产权，并且此类房屋没有国家颁发的土地使用证、预售许可证、购房合同，房管局不会给予备案，产权证并不真正合法有效。

6.房改房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。该类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房、集资建房等。

7.集资房，由国有单位出面组织并提供自由的国有划拨土地用作房建地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人。

8.经济适用房，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故称为经济适用房。

司法实践中，有关房产分割的问题是离婚诉讼中的审理重点与难点。离婚诉讼中分割房屋，为了考虑该房屋是属于夫妻一方个人财产，还是夫妻双方共同财产，就要从房产购买的时间进行分析。

二、房产属于婚前所购买

（一）一人出资

1.结婚前取得房屋产权，房屋登记在出资方名下，并还清个人贷款或全款买房，司法实践中认定为出资方的个人财产。

2.结婚前已还清全部贷款，但婚后取得房本，房屋登记在出资方名下，司法实践中认定为出资方的个人财产。

3.结婚前夫妻一方已支付房屋首付款，并向银行申请贷款，房屋登记在该方名下，婚后用夫妻共同财产还贷的，司法实践中认定为产权登记方的个人财产，夫妻二人共同支付的贷款及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产；尚未偿还的贷款视为产权登记方的个人债务。

4.房屋登记在非出资方名下，司法实践中通常是出资方不具备购房条件，以对方名义购房，若无特殊情况，会视为以结婚为目的的赠与，按共同共有处理；如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，按产权登记方个人财产处理。

（二）双方出资

1.房屋落在夫妻二人名下，司法实践中同居生活期间购房，按一般共有财产处理；婚后认定为夫妻共同财产。

2.房屋登记在夫、妻一人名下，司法实践中同居生活期间购房，按一般共有财产处理；非同居生活期间购房，按照共同财产处理还是按照借款或赠与处理，视具体情况而定，法官综合考虑购房背景、出资数额等因素，以公平原则作出认定。

三、房产属于婚后所购买

（一）以夫妻一方婚前个人财产购房

1.房屋登记在出资方名下，司法实践中认为房屋是出资方个人婚前财产在婚后的转化，应认定为个人财产；若出资方只支付了首付款，房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。

2.房屋登记在夫妻双方名下或非出资方名下，司法实践中应认定为夫妻共同财产。

（二）以夫妻共同财产购房

1.房屋登记在夫妻双方名下，司法实践中认定为夫妻共同财产。

2.房屋登记在夫妻一方名下，司法实践中认定为夫妻共同财产。

3.房屋登记在未成年子女名下，司法实践中认为夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。法院重点审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并非将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理。

四、父母出资购房

（一）婚前购买

1.一方父母全资出资，登记在出资方子女名下，司法实践中认定为产权登记方婚前个人财产。

2.一方父母支付房屋首付款，登记在出资方子女名下，由夫妻二人共同还贷，离婚时一般将房产判归产权登记方所有，由该方支付剩余贷款。对婚内夫妻双方共同还贷（包括本金与利息）及房屋增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。

3.一方父母支付房屋首付款，登记在另一方子女名下，一般认定为夫妻共同财产。父母明确表示赠与登记方或夫妻双方或者有其他相反约定的除外。

4.一方父母支付房屋首付款，登记在双方子女名下，认定为夫妻共同财产。若双方约定了共有方式及各自份额，则按照双方约定享有房屋产权。若双方对共有方式未进行约定，视为等份共有。

5.双方父母均出资，登记在夫妻一方名下或双方名下，应认定为夫妻共同财产。父母的出资应认定为对各自子女的赠与。

（二）婚后购买

1.一方父母全资出资，登记在出资方子女名下，司法实践中认定为个人财产。《婚姻法司法解释（三）》规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第三项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

2.一方父母全资出资，登记在对方子女名下或双方子女名下，一般认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对对方子女的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

3.一方父母部分出资（或支付首付款），夫妻双方共同还贷，登记在出资方子女名下或双方子女名下，认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对对方子女的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

4.双方父母均出资，登记在一方名下，一般按照夫妻共同财产处理。根据《婚姻法司法解释（三）》规定，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

5.双方父母均出资，登记在双方名下，认定为夫妻共同财产。

五、其他权属房屋的分割

1.小产权房的分割。小产权房因为其存在的特殊性，无法进行不动产登记，因此购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。

2.公房承租权的分割。离婚案件中涉及到公房承租权处理，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。

3.经济适用房、两限房的分割。经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。

4.标准价购买公房的分割。婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”， 该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。

5.约定服务条件房产的分割。夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。

6.优惠购房权性质与折算。农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素，在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，结合房屋购买的时间、出资的成分、照顾子女情况、无过错方权益、婚姻存续时间、离婚原因、双方是否存在转移夫妻共同财产的行为等因素确定各方获得相应的房屋比例及价值补偿。