一、导言

房地产市场的持续走高，房屋成为现代居民的“奢侈品”消费。很多人由于一手房屋价格过高，或者想要购买房屋的地区已无待售房屋，会选择购买二手房。但是，在购买二手房的交易中，由于各种因素会有一定风险，本系列文章通过列举二手房购买中的八种情形，期望能保证购房者的权利。

二、基本案情

2011年4月，旅居国外的王某委托钱某代为出售其再国内的一处房产，委托范围为卖方手续的前期事宜，王某本人5月回国，将持所有原件材料亲自办理房屋买卖正式手续，过户及房款事宜由本人亲自办理。之后，陈某在某房地产经纪公司的居间服务下，与钱某就涉案房屋签订了《某市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款为200万元。合同签订当日，陈某向钱某支付了15万元定金。王某回国后认为钱某无权代理房屋的正式签约及收取定金事宜，并且房屋成交价格明显过低，因此未作出追认表示，拒绝履行合同。

陈某遂起诉要求确认涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，钱某双倍返还其定金，地产经纪公司退还中介费，王某、钱某及地产经纪公司共同赔偿其房屋差价损失。

三、法院判决

法院经审理后认为，关于代理权限及过错责任，王某明确表明待其回国后，持所有原件材料亲自办理房屋买卖正式手续，由此可知，钱某并未取得代理王某签订正式房屋买卖合同的授权，且王某回国后并未作出追认，因此，钱某与陈某的签约行为应属于越权代理，王某并无过错，房屋买卖合同对王某不发生效力。该地产经纪公司作为专业机构，在未充分审查委托书权限的情况下，即指导陈某与钱某签订房屋买卖合同，并最终导致合同因钱某无权代理而被确认无效，负有重大过错；而陈某对授权委托书未充分审查，也负有一定的责任。所以法院判决陈某与钱某签订的房屋买卖合同无效，钱某返还陈某定金，该地产经纪公司退还陈某中介费，钱某和该地产经纪公司赔偿陈某部分房屋差价损失。

四、律师说法

在实践中，由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因，经常出现委托代理人代签房屋买卖合同的现象。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。遇到此种情形，购房人一定要要求代理人提供委托书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。