一、导言

现在房价不断上涨，我国民众也是买涨不买跌，购房需求也直线上升，尤其是在北上广等大城市，房价上涨没有抑制需求，反而激发了一波又一波的购房高潮，房屋一直处于卖方市场。在这种情况下，有的卖方者为了谋取利益，会违反诚信原则，出现“一房多卖”的不良现象。同时，我国法律规定，合同效力与物权效力是分离的，这也为卖房者签订多分购房合同提供了可乘之机。对于市场上存在的“一房多卖”的情况，法院会如何保护没有实现合同利益的受害方呢？

二、基本案情

2014年，原告王某看重了某房地产开发公司新开发的楼盘，并与该房地产公司签订了购房合同，并支付了全部房屋价款。但是，在楼房建好后，房地产公司却迟迟没有向该地房屋登记机构办理合同备案，也没有协助其办理房屋所有权证。后来，王某发现，该房地产开发公司已经在与自己签订合同之前，将自己所购买的房屋卖给了另一个买主陈某，王某遂向法院提起诉讼，要求法院解除其与房地产公司的购房合同，并要求该公司返还自己支付的购房款200万元并赔偿自己损失200万元，由该公司负担诉讼费用。

三、法院判决

受案法院经审理后认为，原告王某与房地产开发公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，均为合法、有效的合同。被告在与原告王某订立合同之前已将涉案房屋出卖给他人并办理了预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，被告房地产开发公司未能举证证明其与原告王某订立合同时经过预告登记人陈某同意，也未举证证明该预告登记已失效，使得原告王某自订立商品房买卖合同时，就无法取得相应的房屋所有权。

同时，依据《中华人民共和国民法通则》第四条及第五条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告恶意隐瞒已将房屋出售的事实，违反了诚实信用等原则，破坏了正常的房地产市场秩序。

因此，法院对原告王某的诉讼请求予以支持，判决解除王某与该房地产公司的房屋买卖合同，并要求该公司退回购房款200万元并赔偿原告王某200万元。

四、律师说法

本案是典型的“一房多卖”的案例，由于我国法律规定，购房合同的有效性与不动产转移所有权相分离，因此，即使当事人签订的购房合同是合法有效的，但是，不动产所有权的取得还得经过登记。而当前房地产市场比较火爆，有些不法的开发商、销售商就会利用这个规定，与多个买主签订房屋买卖合同，从而必然导致只有一个买主能够取得所有权。在这种情况下，如果仅仅依靠合同违约金来惩罚违约方，其所受的损害与其所得的利益不成比例，而诚实守信的买主可能因为相信合同能够履行而损失更多利益。针对这种不公平的现象，最高人民法院通过《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而其中的一种情形就是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实。本案中，法院也是依据这一司法解释，判决被告赔偿原告已付房款一倍的赔偿款，来惩罚不守诚信的合同一方当事人。