小产权房：低价背后是高风险

在商品房价持续走高、经济适用房欲购无望的情况下，目前一些打着“小产权”旗号的项目在一些大中城市热销起来。因“小产权房”比商品房销售价格低吸了很多城镇居民购买。那么什么是“小产权房”？购买“小产权房”有没有风险？“小产权房”能否转正呢？

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发，集中建设的农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，购房者在办理了仅有乡(镇)政府或村委会的盖章、没有国家房管部门的盖章的“小产权证”后，即对该房屋享有了“小产权”。这情况下的“小产权证”因其不需缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，因此价格较商品房低很多。小产权房的实质，是建筑在集体土地上的商品房，由于和现在房屋登记原则相悖，它不具有房屋确权资格，因此实际就是无产权房。

　　一、“小产权房”产生的原因

　　我国有《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律、法规，对土地资源的使用进行严格的界定，特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。我国对城市土地和农村土地实行不同的管理方法，对城市人口和农村人口也实行不同的管理办法。城市国有土地只有经过合法程序出让后方能进行商品房开发建设上市流转，并由国家房管部门颁发房产证。而农村集体土地只有经国家征地，土地性质变为国有后才可以用于房地产的开发，然后进行上市流转。这种二元结构的土地制度，是“小产权房”问题的根源。这样的国有土地和集体土地的二元式划分，导致了土地一级市场国家垄断，造成二者事实上的不平等。一方面，农民在征收中获得的补偿与市场价值相差太大，就自主建房出售；另一方面，现在城市房价太高，城镇的中下层的老百姓的收入不足以购买房屋，只能另找门路。由于农村房屋便宜，于是很多城镇居民购买，这就是“小产权房”产生的原因。

二、购买“小产权房”的风险

近日，建设部新闻发言人再次对人们在房地产市场购买新建商品房发出风险提示，其中特别提到了购买在集体土地上建设房屋损害购房者权益的情况，并提示广大购房者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识。概括来讲，购买此类房屋主要存在以下几个方面的风险：

（一）、无法办理房屋产权登记，也不能获得法律保护：

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第四十四条　建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第五十九条　乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据上述规定，房地产建设用地必须依法申请使用国有土地，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农村土地可用于村民宅基地建设，但农村村民一户只能拥有一处宅基地。村民在本村或本镇建房本身是合法的，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员也是法律所允许的。但在安置过程中，一些村集体擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，且没有按照规定履行相应的报批手续，不符合法律规定。在这种情况下，非集体经济组织成员即使购买此类房屋、支付了相应的对价，也无法申请办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，其取得的由乡政府或村委会颁发的“小产权”，也将因不符合法律规定而无法受到法律保护。

（二）、无法进行房地产转让：

房地产转让包括买卖、赠与、继承、以房地产作价入股、以房地产等多种方式。购买小产权房的购房者如想通过转让房地产换取现金或以房地产投资入股，不管何种方式转让都涉及产权变更登记。由于“小产权房”只能用于安置本集体经济组织成员和特别申请的非农业户口居民，因此，对于购买小产权房的购房者，不管何种方式转让，受让人都无法到房地产管理部门进行产权变更登记。

（三）、 无法对抗国家的征地和拆迁：

根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。 本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。显而易见，对于购买小产权房的非集体经济组织成员来讲，一旦政府决定对该集体土地予以征用或对小产权房拆迁，该购房者都可能因其并非合格的房屋所有人（符合上述规定的被拆迁人）而被排斥在补偿范围，因其并非该房屋的合法所有权人而无法享受有关补偿或优惠条件，对购房者极为不利。

（四）、无法办理抵押：

现行的《担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”因此，从下述两个方面考虑，“小产权房”均不适宜作为抵押物：首先，根据担保法理论要求，只有能够自由流通的物才能成为抵押物，限制流通的物在一定条件下可以成为抵押物，而禁止流通的物则根本不能成抵押物。其次，在实现抵押物的过程中，由于小产权房交易受限，抵押权人无法顺利将抵押物变现，影响了抵押权的实现，并最终影响了抵押的效果。即将于2007年10月1日起实施的《物权法》虽然规定只要是法律法规没有禁止的物均可抵押，但从抵押权的实现等角度考虑 “小产权房”依然不符合抵押物的基本条件，不适宜作为抵押物，该抵押也不宜为债权人所接受。

三、“小产权房”能否转正呢

“小产权房”流转违法并非建国以来一直如此，事实上，这一规定的存在到现在只有10年。经全国人大常委会第二次修订后的《土地管理法》于1999年1月1日起施行，删去了原《土地管理法》(1986)中第四十一条关于城镇非农业户口的居民在集体土地上建房的许可性规定，增加了第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的新规定，还新增加了第六十三条，即规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。自此集体土地上的“小产权房”转让、出租均属违法。应该说，1999年推出的“小产权房”禁止流转政策的初衷很大程度上就是为了维护城市土地和房产市场的秩序并保障其收益，然而，近几年来随着全国房地产价格的上涨，全国各地的“小产权房”的数量也在不断的增加。2007年时，北京已售和在建的小产权房已超过1000万平方米，而深圳市2007年小产权房已经占到全市住房总量的49％，太原市小产权房官方没有统计，山西省房地产协会的有关人员表示应该没超过50%。如此多的小产权房能否取得房屋产权证并允许上市流转各级政府及土地管理部门的认识不一。 今年4月24日，由山西省政府颁布的《山西省人民政府关于鼓励和培育住房消费促进房地产市场健康发展的若干意见》，就解决本省的小产权房提出了解决意见，“区分对待”成为意见的关键词。《意见》的第十三点表示，“加强城市建成区集体土地用途管理，坚决杜绝在集体土地上建设销售房屋。城市建成区集体土地已建设的房屋，凡符合城市规划和土地利用规划，经竣工验收备案的，按同类地段地价补缴土地出让金及缴清相关税费，并按规定办结相关手续后，可申请办理房屋权属登记。这也意味着，一方面，无规划、无施工许可、占用耕地的小产权房被彻底封死合法化的途径，风险加大；而另一方面，那些符合条件的小产权房在补缴费用后，可以获得合法的 “产权证”。

六月份深圳市四届人大常委会第二十八次会议通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，规定经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。这标志着深圳的农民房和统建房(统称小产权房)即将从幕后走到台前，转正为可以交易的商品房。

六月份广州市国土资源和房屋管理局专门下发了《关于不要购买“小产权房”的公告》，下狠招阻止“小产权房”买卖。 广州市国土房管局有关负责人今天向记者表示：“‘小产权房’销售既严重损害了消费者的权益，也扰乱了房地产市场秩序，广州市房管局目前已联合相关职能部门，对该种违法销售行为进行查处。另外，‘小产权房’销售并不合法，其销售所得款属于非法所得，所以‘小产权房’买卖一经查证，市民买‘小产权房’的房款会作为非法所得款项被没收，不会退还给买房人。所以，希望市民不要抱任何侥幸心理去购买。”

6月9日，国土资源部强调指出，“小产权房”实质是违法建筑，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。2009年09月01日国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，要坚决叫停各类小产权房。通知要求，要严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”项目用地。必须严格按照《土地管理法》和《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定执行。对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。

从以上各地及国土资源部对待“小产权房”的政策上来，“小产权房”流转要“转正”尚有收益、土地规划、城市规划等若干座大山需要翻越。近年来，因购买小产权房而引发的纠纷相当常见，“房价飙升，卖方要回房子”的案例比比皆是，因此，非集体经济组织成员的购房者应尽量避免购买该类房屋，投资人不应贪图小利，而把自己处于高风险中。尤其是不符合城市规划和占用耕地建设的“小产权房”绝对不要购买。