近年来，二手房买卖纠纷频繁出现，购房人如何买到一套趁心如意的房子，二手房买卖中需要注意哪些法律问题、法律风险如何防范？

一、买房前需要做些什么？

1.寻找靠谱的中介。

寻找一家专业、靠谱的中介可以为买卖双方省去很多不必要的麻烦，买房时要尽量选择大的有资质的中介公司，看房时不要向中介公司支付诚意金，可协商好中介费比例再去看房。有的中介为了促成交易赚取佣金，会隐瞒可能影响交易促成的房屋情况，或会夸大贷款的金额等，购房人需慎重考虑。

2.寻找可靠的房源。

大多数人购买房屋是用于自己居住，为了防止买到闹心的房子，看中一套房子时要查询目标房屋的性质是否能交易；是否属于被查封、被抵押等权利受限状态，被查封、抵押的房屋不能办理过户手续；是否存在继承纠纷；是否属于“凶宅”；是否在出租；周边配套设施是否齐全，比如医院、学校、交通、生活是否便利；物业费、水、电、气如何收取；周边环境是否有高压电、噪音、垃圾房等影响居住环境的情况。购房人可通过实地考察、向辖区派出所查询、向周围邻居打听等方式了解。

二、如何防止买到被抵押、被查封的房屋？

房屋处于被查封、被抵押的情形下，房屋权利受限，不能办理过户手续。买房前应先查看原产权人的房屋产权证书原件，也可委托律师或要求原产权人到不动产登记处打印加盖房屋登记主管部门印章的房屋摘抄登记表，确定卖方是真实产权人、房屋权属干净，并实地了解房屋现状。

三、如何防止卖方将房屋一房二卖？

在房屋交易过程中，出于多方面的原因，卖方在与一方签订房屋买卖合同后又将房屋高价卖与另外一方，并办理房屋过户手续。这时，前一个买房人除有证据证明第三方购买房屋并非出于善意外，只能享有买卖合同约定的债权，只能根据合同约定行使债权性权利。我国《物权法》规定，办理了房屋产权转移登记手续，即表明房产的所有权已经发生了变动，即买方已经确定取得房屋的所有权。

因此，律师建议在签订房屋买卖合同后即时到房地产交易中心进行网签备案，防止卖方一房二卖；另外，还可以在合同中加重卖方“一房二卖”的违约责任，可督促卖方慎重考虑“一房二卖”的违约风险,一旦发生纠纷, 则买方能得到更有效的保护。

四、如何避免买到“凶宅”？

“凶宅”是指出售房屋曾经发生过凶杀案件或非自然死亡事件。 “凶宅”会影响购房人的居住心理,也会影响房屋的价值。根据《合同法》的规定：当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。但法律并未明确规定“凶宅”属于卖方应当告知的事项。根据《合同法》规定“一方采用欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定。对于出卖人故意隐瞒“凶宅”实施的欺诈行为,购房人可以向法院申请撤销该买卖合同,使合同无效,从而达到退房的目的。购房人可以要求卖方在房屋买卖合同中约定信息披露条款, 比如在合同中约定“出卖人保证所出售房屋中未发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致购房人心理不安的严重情况。若购房人发现房屋中曾经发生过上述情况而出卖人未进行书面披露,购买人有权解除合同并要求出卖人赔偿”。这样可以督促出卖人认真考虑故意隐瞒“凶宅”的风险,也可保障购房人的权益。

五、如何防止卖方拖延或拒绝办理过户手续？

在房屋买卖过程中，受房屋价格的波动或其他原因，可能会出现卖方找借口拖延或拒绝办理过户手续的情形。因此，可在房屋买卖合同中约定卖方违约的法律责任，将违约金适当调高。

我国《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

六、如何防止卖方不迁出户口？

买房人在购买二手房时，都会要求原房主将落户在该房屋的户口全部迁出。有的买房人则为了方便子女上学，以迁入户口作为主要购房目的。现实中却经常遇到卖房人拒绝迁出或拖延迁出户口的情形，但实践中的解决途径却非常有限，因为一方面，公安机关仅能在户主自己提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续。另一方面，户口迁出涉及行政机关的职权，法院并不受理此类纠纷。

律师提醒：买方最好的方式就是通过追究卖方的违约责任或解除合同以此督促卖房人严格按照合同履行。可在合同中明确约定户口迁出的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人可起诉索赔。也可在合同条款中补充约定“若出卖人因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障买房人的权益。

七、申请银行按揭不足时能否要求解除合同、退还定金？

购房人无法一次性付清全款时会向银行申请按揭，最后因国家贷款政策发生了变化或自身信用问题导致无法贷款或按揭金额低于实际需求金额，除双方另有约定外，买受人无权要求按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条关于“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定要求退回定金。因为该解释所称的商品房买卖合同,是指一手房买卖合同，不适用于二手房买卖合同。

在实际交易过程中,买受人鉴于中介公司拥有丰富的房屋买卖经验,极有可能相信中介公司的 “保证”、“承诺”,则应将该内容写入买卖合同中。比如“若银行不能提供XX元的按揭贷款,买受人有权终止合同，出卖人须退还全部定金，中介需退还全部中介费”等,以减少银行不能提供足额贷款时而引发定金和中介费损失的风险。不能简单相信中介人员的意见或者仅与中介人员签订补充协议,否则,在发生纠纷后,出卖人可以不知情作为抗辩意见。

八、二手房交易需要交纳哪些费用？

1.契税。

2.增值税。

3.个税。

4.登记费。

5.佣金，属于房屋中介费，昆明市场价一般为成交总额的1%-2%，也可与中介公司协商。

6.土地出让金，如果原房屋土地属于划拨，则需补缴土地出让金。

九、其他应注意事项

1.如果意向房屋尚在出租，需了解租赁期限，以及提前解除租赁合同的可能性和代价，因为法律规定“买卖不破租赁”原则；另外，还需取得承租人放弃优先购买权的书面文件，因为同等条件下承租人有优先购买权。

2.买卖双方经常会在房屋买卖合同中约定将定金或首付款交由中介代收，律师提醒购房人：交给中介时一定要在合同中注明“交给监管第三方则视为卖房人收讫，卖房人以未收到定金或首付款为由拒绝履行合同的，视为违约”，以防止卖房人以未实际收到款项为由拒绝履行合同。交给中介监管的，还应当将款转入中介公司的对公账户，注明XX房屋定金或首付款，并要求中介出具加盖中介公司财务印章的收款收据，不要将款项交给中介公司员工个人。所有的房屋款项支付尽量以转账的方式支付，不要现金交易。

3.同地段房屋多看几家，货比三家才知道房价是否适中。

4.意向房屋有其他共有人时，要求其他共有人在房屋买卖合同中签名或者要求共有人出具同意出售房屋的书面文件，以免出现其他共有人事后反悔或以出卖人无权处分为由主张合同无效。