房屋交易中情势变更，不应当全额合同约定的赔偿金

【律师分析】

本案的被告与原告签订一份房屋买卖合同，但在交易过程中遭遇银行政策变更，导致一方被告方交易困难，但原告坚持认为要求被告履行合同，否则要求我方接受罚款即合同中的违约罚款159000元，被告方认为如果调解可以采取合理方式避免损失，不履行合同是是情势变更所至，最终调解没有成功，原告诉讼法院，判决结果是由于情势减免了部分观点。

【案情判决书】 上海市虹口区人民法院 民事判决书 （2010）虹民三（民）初字第1737号 原告王某某，女，1962年6月16日出生，汉族，住上海市凉城路84 5弄##号##室。 委托代理人朱##，上海市##律师事务所律师。 被告何某某，女，1979年5月l 7日出生，满族，住上海市河南中路。 委托代理人王建功，上海朋洋律师事务所律师（原上海薛廷尧律师事务所律师）。 原告王某某与被告何某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人朱##、被告何某某及其委托代理人王建功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某诉称：2010年5月8日，经上海锐丰房地产投资顾问有限公司(以下简称锐丰公司)居间介绍，原告将本市凉城路845弄##号###室房屋以79．5万元的价格出售给被告，双方于同年5月1 6日签订《上海市房地产买卖合同》约定，被告应于2010年6月30日前支付原告第二期房款5 5．5万元。但被告在支付首付款24万元后，未能按约支付该笔房款。201 0年7月1 2日，被告来函称因贷款政策变化无法履行合同，要求解除合同，退还已付房款。原告于同年9月8日回函要求解除合同并要求被告承担违约责任，但被告始终予以推诿。根据双方合同约定，被告如贷款不足，应以现金补足。现被告因贷款利上调而不愿意贷款，构成违约。原告起诉要求确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2010年9月9日解除，要求被告支付违约金l，942.50元，并要求被告支付赔偿金1 5．9万元。审理中，原告称合同解除后，同意返还被告已付房款24万元。 被告何某某辩称：原、被告签订房屋买卖合同后，被告于2010年5月26日前向中国邮政储蓄银行申请贷款，银行审核过程中，银监会出台相关文件规定购买二套房首付款比例不得低于5 0％。被告曾于200 3年购买本市银都路3151弄82号202室房屋并向上海银行贷款1 0万元，本次购房属于购买第二套房，因首付款比例仅30％，银行贷款未获审核通过。2 01 0年9月9日被告收到原告的解除通知，但双方所签买卖合同应于被告向原告发出解除通知之日2 01 0年7月1 2日解除。双方合同无法履行是国家政策调整所致，属情势变更，被告不应承担违约责任，且合同中关于赔偿金的约定过高。不同意支付原告违约金及赔偿金。 经审理查明：原告王某某为本市凉城路84 5弄##号##室产权人。2 010年5月1 0日，原、被告及锐丰公司三方签订一份《房地产买卖居间合同》约定，被告委托居间方锐丰公司购买原告座落于凉城路84 5弄##号##室房地产，房价款为7 9．5万元。合同签订当日，被告支付原告定金1万元。同年5月1 4日，被告叉支付原告定金4万元。 2 01 0年5月1 6日，原、被告签订一份《上海市房地产买卖合同》约定，由被告受让原告所有的凉城路845弄##号402室房屋，建筑面积41．83平方米，转让价款为79．5万元；双方确认在2010年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按合同约定期限付款的，原、被告双方同意自被告应付款期限之次日起算违约金，按逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日；逾期超过七日被告仍未付款的，除被告应向原告支付七日的违约金外，原告有权单方面解除合同；原告应书面通知被告解除合同，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％，原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的价款，被告应在接到书面通知之日起七日内向原告支付。合同附件三付款协议中约定：被告已于签订买卖合同之前，支付给原告房款定金5万元，被告于2010年5月26日之前直接向原告支付部分房价款1 9万元，以上共同构成全额首期房价款24万元；原告同意被告通过向银行申请55．5万元贷款的形式支付第二期房价款，被告应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)；如被告的贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，被告应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付原告。 买卖合同签订后，被告支付原告购房款1 9万元。2010年5月1 9日，被告向中国邮政储蓄银行有限责任公司上海闸北区支行申请贷款，之后，被告因国家贷款政策发生变化，购房首付款比例及贷款利率上调而放弃贷款申请。同年7月1 2日，被告致函原告称，因国家银行贷款政策变动导致其无法继续履约，属不可抗力，要求解除房屋买卖合同，并要求原告退还已付房款24万元。原告于同年8月2日回函要求被告尽快履行合同。同年9月8日，原告书面通知被告解除买卖合同，并要求从被告首付款中扣除违约金1，942．50元及赔偿款1 5．9万元。被告于2 01 0年9月9日收函后未予答复。原告遂诉至本院。 另查明：2 004年，原告向上海银行股份有限公司漕河泾支行申请住房贷款10万元，该贷款于2006年8月还清。 再查明：2010年4月1 7日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》[国发（2010）10号文]，通知规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于5 0％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。同年5月26日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》 [建房(2010)8 3号文]，通知规定：借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的．贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策 上述事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议、“上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿、函3汾，被告提供的国发(2 010)l 0号文、建房(2 01 0)8 3号文、上海银行个人住房贷款还款情况表、贷款结清证明，本院向中国邮政储蓄银行有限责任公司上海闸北区支行所作的调查笔录及原、被告陈述等证据佐证。 本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。虽然在原、被告签订买卖合同后，国家颁布了宏观调控政策，明确贷款购买第二套房屋的首付款比例及贷款利率有所上调，但被告作为房屋买受方，对合同义务的履行及风险应有较为充分的预见，对买卖合同订立后可能出现的履行障碍应有相应的解决方案。国家宏观调控政策的颁布，仅增加了被告覆行义务的成本，尚不足以使原、被告在履行合同后产生权利义务的严重失衡，不属情势变更。况且，双方合同约定，如被告的贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，被告应于送件当日将第二期房价款全额或差额支付原告。因此，被告以国家政发生变化为由拒绝履行买卖合同，构成违约，原告主张解除房屋买卖合同及违约金，符合双方合同约定，依法应予支持。合同解除的时间以原告解除通知到达被告之日201 0年9月9日为准。合同解除后，原告同意返还被告已付购房款24万元，于法不悖，本院予以照准。关于赔偿金，被告主张合同关于赔偿金的约定过高，本院将综合考虑原告的实际损失，并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，根据公平原则酌情确定赔偿金额。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、原告王某某与被告何某某2 01 0年5月1 6日签订的《上海市房地产买卖合同》于2 010年9月9日解除； 二、被告何某某支付原告王某某违约金1，942．5 0元； 三、被告何某某支付原告王某某赔偿金79，500元； 四、原告王某某返还被告何某某购房款24万元： 上述第二项至第四项，均自本判决生效之日起1 0日内履行完毕； 五、对原告王某某的其余诉讼请求，不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3，518．85元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起1 5日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。