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律师说法之业主拒绝收房应有依据

其它2014-05-09|人阅读

去年年初，张先生出资近120万元购买了一套期房，并与房产公司签订了《商品房预售合同》，后因房屋质量问题产生了严重分歧。最终，双方法庭相见。同年8月，房地产开发公司用挂号信向张先生发出通知，告知其所购房屋已取得交付许可证，已符合预售合同中的交房条件，通知张先生前去办理进户手续。实地看房后，张先生向开发商致函，表示卫生间存有渗水问题，要求对方整改。开发商随后复函，表示该房屋已达到国家对同类工程的施工标准，符合交付条件。双方为此发生分歧。于是，张先生向消保委投诉。在消保委调解下，开发商同意上门整改。但整改后，张先生仍不满意，认为公司敷衍了事，不负责任。并随后以公司逾期交房为由，诉至法院要求开发商承担违约责任。庭审过程中，张先生明确表示不要求对房屋的相关质量进行鉴定。法院认为，开发商在取得合同约定的交房条件后，用挂号信的方式向张先生发出通知，其已完成了按时交房应尽的通知义务。张先生诉称开发商的房屋质量存有问题，但在庭审过程中又明确表示不愿对房屋的相关质量进行鉴定，其主张开发商偿付延期交房的违约金缺乏事实依据，法院不予支持。本案中，开发商按照合同约定通知张先生办理房屋交接手续，其本身即在履行合同义务。张先生主张房屋质量存有问题，只能认为开发商不适当履行合同。而目前对于不适当履行合同的处理办法多是通过修复、赔偿损失予以解决。庭审中，张先生既未主张房屋渗水属于主体结构质量问题，又不愿垫付鉴定费用进行质量鉴定，因而拒收房屋是没有法律和事实依据的。反过来说，在开发商做出履行行为的情况下，尽管其履行行为有不当之处，但张先生拒绝交接的行为又构成了《合同法》中的受领迟延。好在本案中，开发商并未就此问题提出反诉，法院对此也未加处理。但这对于业主来说，需要明确的是，司法救济几乎是保障权益的最后一条途径，在寻求法律保障的同时，要头脑冷静，避免滥用诉权，让自己免遭损失。受领迟延，是指债权人对于债务人的履行应当受领而不为或不能履行。其构成要件为：1、须有债权存在；2、须债务人的履行需要债权人的协助；3、须债务已达履行期；4、须债务人已经实行或提出履行；5、债权人不为或不能受领；6、债权人的迟延受领无正当理由。受领迟延具有的几个法律后果是：1、债务人义务减轻，仅对故意或重大过失负责；2、停止支付利息；3、债务人得请求保管标的物的必要费用以及赔偿因实行履行行为造成的损失；4、债务人得自行消灭其债务。

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