小区地上停车位收取租金合法性

目前小区车位归属主要有三种，一种是建设区域内，规划用于停车的车位属于开发商所有，无论地上还是地下车位，开发商有权通过出售、附赠或是出租等方式确定车位的最终归属。开发商自建的小区地上停车位，并且取得车位、车库或用地产权，是可委托物业公司租售车位，这种停车位出租是合法的，拥有产权的车位产权期限为七十年，也就是说在七十年内可自行出租盈利。

第二种是开发商履行法定义务配套建设的地下人防车位，这类车位为国家所有。这类车位开发商是没有产权，只有使用权的。如果遇到战争或者大型灾难，车位要无偿提供给国家使用。这类车位应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

第三种则是占用业主共用场地用于停放汽车的车位，这类车位则归全体业主所有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进一步规定了业主的专有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

该解释还明确，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

地面停车位依附于土地，根据上述司法解释，建筑区划内的土地依法由业主共同享有建设用地使用权，规划于其上的停车位也归业主共有。

最高人民法院的民事裁定可以说确立了一个规则，即在业主建设用地使用权之上的停车位，如果开发商不能证明其享有所有权，就归业主共同所有。而证明所有权的关键，在于能否取得不动产登记所有权。

对于小区内哪些是规划内的车位，业主可以向规划部门了解具体情况。

最高人民法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，开发商的车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使开发商建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。