如何防范房地产开发中的风险
如何防范房地产开发中的风险
一、发展商在在开发过程中常遇到的风险
（一）拆迁障碍
谈起发展商的开发风险，恐怕要首推拆迁的风险。要想合理地避免拆迁的风险，发展商应选择最好的拆迁公司并与拆迁公司签订一份权利、义务条款分明的委托拆迁合同。尤其在时间与奖惩条款上要规定得明确无误，严格委托合同条款，将风险转嫁出去。
除此之外，发展商应做详细周密的社会调查，了解拆迁户的一般期望值和实际期望值，摸清哪些人是潜在的钉子户，和他们的预期期望值，对此做出合理预算。根据有关搬迁法规与搬迁户签署有关搬迁补偿协议，搬迁补偿协议是一个非常重要的文件，如果该文件各项条款完备，会堵住各种漏洞。
（二）工程期的风险防范
工期不能按期完成，是发展商在开发过程中承担的又一个风险，造成这种风险原因有各种各样，例如有来自发展商自身的问题，如资金、设计图纸的改变、合作伙伴的更换、利益分配产生分歧等。或者来自承包商方面，例如承包商的工程技术问题、转承包问题等。除此之外，还有许多难以预料的问题也会成为工程施工方面的风险。
防范风险的工作在初期就应该开始，诸如选择技术过硬的工程监理公司、选择声誉好的工程承包公司和装修公司。在建筑材料的选择与购买方面要认真、谨慎。还有罪重要的就是合作伙伴之间的关系和资金来源的渠道。所有这些放面都需要用法律文件予以确定，用条款完备的各种经济合同来约束所有参与工程建设的各方行为。
（三）联建后遗症
要想避免联建中出现上述风险问题，在联建之前应该制作法律文件，把联建各方权利义务分清，同时也应充分考虑到各种不可预测的因素，留有充分补救的余地。由于联建或投资组合的合同是较为复杂的法律文件，在签署时一定要非常谨慎。
（四）项目转让
由于项目转让引起的法律纠纷还是比较常见的。因为转让的大多数是建成一半的工程项目，极有可能原转让方与工程承包方或建筑材料供应商、工程监理公司等相关公司有许多未了解的债权债务关系。除此之外，转让方或许在土地出让金、安置拆迁方面、市政配套方面仍有为付清应缴款的可能性。如果是项目转让，问题相对来说稍微简单些，这些债权债务只涉及项目而已。但若是项目转让又加上部分股权转让或全部股权转让的话，受让方就要特别注意转让方部分原股东或全部股东及原项目公司对外的债务问题。
如何防范项目转让中的法律风险，当然要依靠法律手段。受转让方要对项目的情况作详细的调查和了解，对转让方各股东的情况及债权债务做调查。在签订项目转让和股权转让之前请法律专家或律师做出调查问卷请转让人依序回答问题，在转让协议中制定承诺偿还转让协议之前所欠的所有债务的条款，受让人在签署转让协议之前应该要求转让人将其全部所签合同提供出来，供律师审查，并要求转让人作出有关继续承担转让前所有债务的声明与保证。防范项目转让和股权转让法律风险最佳办法就是制定完善法律文件，将上述可能发生的事宜用法律文件予以确定下来，以防那些或然的事情发生。
（五）施工扰民的风险
较好的方法是发展商请求工程附近的居委会出面协调、组织与居委会统一制定施工扰民补偿协议，确定双方权利和义务，补偿费一次性交给居委会，由居委会统一对待每位居民。发展商不宜直接面对居民，避免正面冲突。
二、交易过程中的风险
1 逾期交房导致的后果：律师可以在合同中约定逾期交房的违约金。
2 房屋质量引起的纠纷
3 面积改变产生的影响：实测面积与暂测面积是在所难免的，关键是看如何在合同条款中规定和预防差额引起的影响和后果。有了上述几个步骤，买卖双方就容易解决由于实测与暂测所造成的面积差额问题，就会尽量避免不应有的纠纷和争议，较少交易中的风险。
4 因按揭未成导致的后半期房款支付问题
最好的方式是发展商在向购房者推荐按揭贷款条件时，就应该把未得到银行批准后的付款方式规定在合同中，这样可以防患于未然。
5 同时签署房屋买卖契约和物业管理契约的弊端
购房人在与发展商签署买卖契约进行交易时，他们之间的法律关系是买卖关系，而购房人与物业部或管理公司签订管理条约所建立的法律关系是管理和被管理关系。把设定两个法律关系的法律文件硬安排的交易环节去完成，无疑人为地制造了交易风险。很可能出现这样的情况，即购房人接受买卖合同的条款，而不接受物业管理公约的条款，这就可能使得本来即将成功的交易被迫告吹。较为合适的做法是将这两个法律文件分开签署，在适当的时候建立不同的法律关系，会使交易顺利进展，问题会得到简单化处理。