宜昌金兆房地产开发有限公司违法开发状元楼项目事实

一、在本案中建设用地使用权出让中，被出让的建设用地应该是“净地”，但在实践中宜昌市政府为省却拆迁的麻烦而将拆迁工作留给开发商，所以本案中土地管理部门约定由开发商负责土地上的拆迁工作。在本案中，金兆公司仅与申请人达成拆迁补偿协议，而没有实际补偿前，也就是没有支付全部土地使用出让金（拆迁安置费用应该属于土地出让金的一部分）之前，宜昌市国土资源局就为金兆颁发国有土地使用权的做法是不妥的。理由如下：根椐土地登记规则第26条规定，以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当按出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记，这样才能取得建设用地使用权。第二，拆迁户在未得到实际补偿前仍应是建设用地使用权的使用者。因此宜昌市政府在金兆未对拆迁户实际补偿前就向其颁发建设用地使用权证是违法的。

二、宜昌市房产管理局于2005年11月23日颁发拆迁许可证，拆迁期限为2005年11月25日到2005年12月24日。根椐《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》第九条规定，拆迁期限届满后未按规定申请延期的，房屋拆迁许可证自动失效。本案中所争议房屋拆迁在拆迁期限外，属于违法拆迁。

三、根椐《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》，房屋拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日（农村房屋拆迁评估为征地公告发布之日）。拆迁分期实施的，以当期房屋拆迁许可证颁发之日为房屋拆迁估价时点。房屋拆迁估价报告的有效期为房屋拆迁许可证的拆迁期限。

本案中拆迁房屋评估在取得拆迁许可证之前就已完成，而且该拆迁房屋评估报告所载明有效期限却在拆迁许可证规定拆迁期限外。因此评估报告系违法出具的。

同时评估报告应对装饰部分单独评估，或者另行出具评估报告。

本案中估价工作程序非法。没有对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录、拍摄被拆迁房屋状况的照片及录像，而且实地查勘记录没有实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

四、2006年3月将争议房屋已经拆除，拆除后没有依法将原房屋产权证注销登记。根椐《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》第13条规定，拆迁人应将拆迁范围内房屋全部拆迁完毕后报房屋拆迁管理部门确认并办理注销登记手续。但其至今未注销。

五、《建设部房地产司关于在房屋拆迁中涉及代管房产处理的几点意见》（1994年6月13日，建房产字[1994]31号），该通知对各省建委及房地产管理局及房改办提出要加强代管房产的管理，各地房地产管理部门应对代管房产（含房地产管理部门管理的和现由使用单位自管的代管房产）未经房地产管理部门的批准，任何单位和个人不得擅自对代管房产进行拆、改、调拔或转让。凡国家征用、房屋拆迁中涉及代管房产的，应按《城市房屋拆迁管理条例》以及地方规定的补偿标准予以补偿。在代管房屋拆迁前，建设拆迁单位应与房屋代管人签订拆迁补偿合同，对拆除的代管房屋及附属物应进行估价，并对房屋的现状进行勘测、拍照、录像，详细记载，做好“证据保全”各项工作，并将所有资料按规定立专档。对未缴清拆除代管房产补偿价款的，房地产管理部门不得办理房地产权属登记手续。

其未按相应规定对拆除的代管房屋现状进行勘测、拍照、录像详细记载，未做好相应证据保全工作。

六、根椐按《城市房屋拆迁管理条例》和湖北省《城市房屋拆迁管理实施办法》规定，对拆迁安置资金签订监管协议，不得挪作他用。由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁安置资金1%以上3%以下罚款。

七、2007年2月24日规划业务会会议纪要[2007]06号。2007年2月 12日，颜家万局长主持召开业务会议，研究了金兆房地产公司西陵一路商业办公综合楼规划验收等14个项目的规划问题。金兆房地产公司西陵一路商业办公综合楼屋架顶部违法封闭，经市城管局立案调查, 屋架顶部封闭后增加建筑面积205.68平方米。市规划信息咨询中心核定的总建筑面积为3699.76平方米，违法增加建筑面积159.86平方米。会议研究提出以下意见：一是房管局认定的房屋产权面积不作为我局计算容积率和实施处罚的依据；二是对超容积率应交纳土地款的项目面积核算以我局审批的单体方案建筑面积为依据；三是依照建设部有关规定对于实体违法（如违法加层）的处罚按照平均销售价减去招投标施工费用后的差额作为标准，没收其利润所得；四是该项目按照违法工程处罚规定予以罚款处理。

八、其开发状元楼项目作为商业办公立项，但其除门面全部出售作为商品房住宅与消费者签订购房合同。与最初立项、设计、规划均不一致，属于违法。