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张程鹏律师
张程鹏律师
湖南-邵阳
高级合伙人律师

《民法典》之物业服务合同

小区物权2020-07-16|人阅读

随着经济的快速发展,房地产行业的兴盛,越来越多人的购买了房屋,可是物业与业主之间的纠纷也随之而来。本次《民法典》对物业服务合同的规定就是对这一问题的解答。它有利于解决业主以物业服务合同无效或者应撤销为由拒交物业费,而物业采取断水、断电等影响业主日常生活的方式催促业主交物业费的问题,为物业服务交易和物业行业监管提供基本的规范依据

《民法典》第九百三十七条规定:物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务合同应当采用书面形式,且业主自收房(收到收房通知,业主自身原因未收房,以通知的期限日视为收房)时起,即占有、使用房屋并享受物业服务,应当交纳物业费。业主如果以并非合同当事人为由提出抗辩,人民法院将不予支持。

对于物业服务合同的效力,除了合同无效、可撤销的法定事由外,民法典对物业服务人的转委托作出了限制,物业服务企业将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的,应当认定转委托合同无效物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款,应认定为无效条款

物业服务合同对合同双方规定了告知义务,物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。因此物业应该将在电梯打广告等所得的收入向业主公示。而业主装饰装修房屋转让、出租物业专有部分设立居住权或者依法改变共有部分用途的,也应该告知物业服务人员。这是对全体业主权利的保障,也是对业主权利的限制,有利于“居住权”实现。

除此之外,业主应该按照物业服务合同的约定向物业服务人支付物业费,不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由,拒绝支付物业费。因为业主在小区内居住生活,事实上已经享受了物业公司提供的各项服务,与物业公司形成了物业服务法律关系对于小区存在的违章搭建,侵占通道等影响秩序的行为,可以向物业反映情况,如物业服务公司履行了监督和督促整改、制止义务并及时上报行政管理部门,即可认为其履行了相应的物管职责,业主不能以此为由不交纳物业费。当然,如果业主对物业公司不满 ,可以根据《民法典》第九百四十条要求更换物业公司,如果对更换的物业公司仍然不满,可以根据《民法典》第九百四十六条的规定,联合业主大会,共同决定解聘物业服务公司,解除物业服务合同。

因此,物业服务合同作为新加入的有名合同,提升了物业相关法规的效力位阶,有利于对合同双方的权益进行保障。

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