近年来，在我们所处理的房地产纠纷中，因为小区大环境或者说是小区规划问题所产生的矛盾越来越突出，如西安某房地产项目，在交房时，售楼时宣传的水景不见了，取而代之的是三栋拔地而起的高层建筑。在另一小区，宣传的景观最后却成了幼儿园。更有甚者，某小区在售楼时信誓旦旦的幽静的小区园区道路最后变成了可能车来车往的市政规划路。如此种种，在当今的房地产市场中，真可谓是数不胜数。出现这种情况后，开发商往往都是以没有影响到买房人所购商品房的质量或使用功能为由拒绝承当法律责任。那么，作为购房者，如何在购房之初理性判断小区大环境或者规划呢？小区建成后与开发商宣传或者承诺的不一样时，业主又该如何维护自己的权益？律师认为：一，不要轻信楼书和沙盘。无论是在房展会上，还是在项目售楼部，看上去那么美的楼书、沙盘和平面图往往会引起人们买房的冲动和欲望。然而，我们在这里要提醒您的是，无论是楼书、沙盘还是平面图，都会与楼盘的真正面目或多或少地有所偏差，因为它们都是开发商从自身利益出发，是绝对或者说至少是相对理想化的、带有虚夸成分甚至含有一定的误导因素（当然也不能排除某些实景照片的真实性）。购房者一定要心态冷静，不要被“理想化了”的美楼妙景冲昏头脑，买房交订前必须通过客观的渠道，比如要求开发商提供政府审批过的住宅小区的规划设计总平面图、建筑的平立剖面图，环境设计图等等，对楼盘及开发商的所有情况心中有数，经过认真研究反复比较后再谨慎出手，切莫片面地被楼书、沙盘和平面图所迷惑。 二，规划不要贪图漂亮 首先，规划对于一个楼盘来说是十分重要的，它不仅决定了一个社区总体的布局，还会影响到今后业主的生活。一个好的规划可以让业主生活得更加舒适、便利。 近年来由于土地价格上涨过快，不少项目容积率过高，住宅面宽过小、进深过大，个别 项目甚至设计出一梯 12 户乃至 16 户的单元平面，导致室内外通风环境很差，购房者应在买房之前对项目的整体规划进行了解。 其次，在用地与规划方面，购房者应不仅要注意项目的容积率，而且要关注区域的容积率。目前，一些项目虽然表面上容积率不高，但其周围都是高楼大厦，整体小区就像一个“盆地”，使得整个区域的容积率偏高；另一些项目，虽然看起来容积率并不是很低，但由于周边都是绿地，使得整个区域的容积率得到了很好的保证。 三，楼书，沙盘等宣传资料的法律约束力。　楼书，沙盘等宣传资料是否对开发商具有法律约束力要区别看待。一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，在没有写进合同或是在合同中明确说明楼书内容不是合同构成部分的情况下，楼书对开发商一般没有约束力。特殊情况下，楼书也可视为要约，对开发商具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，在商品房的销售广告和宣传资料中，开发商“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”为防止楼盘“变脸”，购房者对开发商的售楼广告要理性审视。首先要看开发商是否是在其开发规划范围内作出允诺，其次还要看商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺是否具体确定，尽量让开发商把售楼广告等宣传资料所明示的事项及所作出的允诺具体明确地写进合同。　 四，小区建成后与开发商宣传或者承诺的不一样时，业主如何维权。当建成的小区与开发商承诺的不一样时，当业主们感觉生活在繁华的大街旁，坐在花园露台上，欣赏到的不是湖景山水风光，而是车水马龙，与理想的生活背道而驰时，当小区环境和规划的改变直接影响到小区的品质和居住环境质量时，甚至直接使业主的房屋价值受损时，这怎能不让人郁闷呢？律师认为，开发商不论是小区内或小区外的规划改变，都要报请国家规划部门，经行政机关批准，并保证不损害购房者利益，还有告知购买人的义务。同时，律师提醒购房者：为了保护自己的合法权益，应当保留有关的销售广告和宣传资料。在一定条件下，销售广告可以视为合同内容。根据《合同法》也明确规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实的意愿的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或撤销。如开发商擅改规划，在销售时为吸引购房者购买房屋，不告知项目规划的真实情况，甚至刻意隐瞒一些对楼盘销售不利的规划，造成购房者的误解而购买了这套房屋的，属欺诈行为，购房者有权请求法院或仲裁机构变更或撤销购房合同，同时要求开发商承担相应的赔偿责任。但购房者在请求法院或者仲裁机构认定发展商的行为属于欺诈时，要提供足够证据。