房屋买卖合同效力与产权过户登记> > 案情介绍> > 2001年12月15日于某将商品经营用房作价28.5万元卖给董某，双方约定房屋买卖合同经公证后当日董某付清购房款，30日内于某配合董某办理房屋产权过户登记手续，公证费用由于某负担，过户费及税金由董某负担，如一方违约应向对方承担违约金5000元。12月15日合同经公证后，当日董某付清了房款，后双方均搬过家但未相互通知。2002年6 月30 日于某以无法找到董某未办理房屋产权过户登记，买卖合同无效为由向法院起诉，请求相互返还，董某承担房屋租金1万元并负担本案的诉讼费用。董某答辩并反诉称：自己已履行了支付房价款的义务，于某搬家不通知致其无法找到而未办理房屋过户登记，应继续履行合同约定的义务，故反诉请求判令于某支付违约金5000元。> > 法院判决：> > 法院审理认为：于某与董某签定的房屋买卖合同依法成立，于某在收取房价款后不配合董某办理房屋产权过户登记，以合同无效为由反悔要求董某返还房屋，有违诚实信用原则，有损交易安全，不予支持。双方在合同签订后因搬家不履行相互通知义务以致失去联系，不能及时办理房屋产权变更登记手续，均有过错，董某请求判令于某承担违约责任，亦不予支持。最后判决：于某与董某订立的房屋买卖合同依法有效；于某于判决生效后30内履行房屋买卖合同中卖方承担的转让登记义务；驳回双方的其他诉讼请求。> > 律师析案：> > 房屋买卖合同是房屋所有权转移的原因根据，那么所有权何时转移怎样转移呢？我国《民法通则》第七十二条对买卖标的物转移作了原则性规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”此处所说法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。根据《城市房地产管理法》第六十条的规定，房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请变更登记，可见，登记是房屋所有转移的法定条件。房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移之间是什么关系呢？以前有一种误解，房屋买卖合同未经办理过户登记被认为是无效。事实上未办理过户登记手续，不能认定房屋所有权发生转移，但不能因此认定买卖合同无效。本案中于某拒绝协助董某办理产权过户，并要求董某退房已构成违约。在董某要求于某履行买卖合同的情形下，法院支持了董某的主张，判决双方的买卖合同继续履行，由于某协助董某办理产权过户手续，是正确的。