销售房号是诈骗吗？四十多万诈骗案件，成功辩护，判刑两年

案情简介：张XX诈骗案件，由秦皇岛市某区人民法院受理。起诉书指控张XX五起诈骗事实，涉案金额累计40多万元。张xx是做工程的老板，在与开发商签订的工程项目中，张XX是施工方，开发商按照施工进度以房屋给张XX抵顶工程款。在签订工程合同时，开发商先把张XX欲抵顶房屋的房号确定给张XX，约定施工价款达到房屋价款时开具房屋兑现单交付房屋。张XX因工程急需资金，在开发商没有兑现房屋前，就与他人签订《房屋买卖合同》，向被害人收取房屋预售款或定金。其中公诉机关起诉的四起案件，都属于以上同一个类型。

张XX收取被害人款项后，因地产销售前景较好，开发商便把预留给张XX的房号销售他人，造成张XX不能向被害人交付房屋。被害人得不到房屋，张XX因债务纠纷也不能给被害人退款，被害人向公安机关以张XX涉嫌诈骗报案。

另一起事实涉及租赁合同，开发商口头答应给张XX抵顶工程款，在尚没有给付张XX前，张XX联系承租人，并收取承租人租金，造成不能将房屋交付承租人又没有能力退款而涉嫌诈骗。

在上述涉及房屋买卖的事实中，其中一个被害人在报案前到法院起诉，经法院作出民事调解书。涉及租赁的案件，张XX伪造了开发商的印章。另外，张xx还向被害人借款，公诉机关也以诈骗事实公诉。

辩护意见：一、对于租房事件，被告人出租的房屋属于开发商所有，在没有开发商认可或授权的情况下，被告人无权出租。公诉机关指控租房事件属于诈骗没有异议。对于诈骗金额，被害人白某某在报案前，被告人已经退还一部分款项，因此应扣除已经退还的部分。

二、对于被害人姚某某购房事件，在2018年5月4日已经由海港区人民法院作出（2018）冀0302民初xxxx号民事调解书，双方纠纷属于民事纠纷。根据一事不再理的原则，同一事件不能作出多份判决。因此，在民事调解书没有依法撤销前，不应再以刑事案件处理。

三、对于被害人井某某、陈某某、赵某某购房事件，和姚某某案件属于案件事实相同的同类案件，根据类案同判原则，也应属于民事纠纷。

类案同判是指正在审理的案件，应当与其所在法院和上一级法院已经审结的或其他具有指导意义的同类案件裁判尺度一致。

最高人民法院院长在不同场合多次强调“促进法官提升类案同判、量刑规范的审判能力”。

《最高人民法院关于完善人民法院司法责任制的若干意见》要求通过类案参考统一裁判尺度，且院庭长对与本院或者上级法院的类案判决可能发生冲突的案件进行监督。

《最高人民法院关于落实司法责任制完善审判监督管理机制的意见（试行）》要求进一步进行类案与关联案件检索、类案裁判标准统一。

1、被告人没有诈骗并非法占有的主观故意

诈骗罪通常理解为通过虚构事实或隐瞒真相的方法，从而骗取被害人较大数额财产的行为。三被害人都是签订的购房协议，所涉及房屋被告人是否有权处分，是确定被告人是否实施诈骗行为的关键。可以肯定的是，被告人没有编造虚假不存在的涉案房屋，没有虚构身份冒用他人名义，没有伪造虚假的产权证明文件，所涉房屋都真实存在。 还可以肯定的是，张xx与开发商签订的铝塑窗制作安装合同真实存在，合同约定全部以房抵顶工程款及预留房屋真实存在，张xx与证人杨某某以房抵顶工程款的事实真实存在，另外，所涉房屋都是抵债房屋。这些事实与姚某某案件事实完全一致，属于同类案件。

2、与井某某签订的购房合同，涉案房屋是岸上澜湾xx栋x单元xx号。该房屋是杨某某抵给张xx的抵债房。因张某某替张xx还借款，张xx将该房屋以让与担保方式抵押给张某某。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。根据此条法律规定，基础事实是民间借贷的，我国法律不承认让与担保的法律效力。因此，该房屋虽然变更给张某某，因违反法律而无效。给张某某的更名无效，张xx对该房屋就有处分权。根据张某某的证言，该房屋虽然更名在其名下，但张xx仍然有销售权，也能证明张xx有处分该房屋的权利。张xx与井某某签订合同在2017年3月7日，张某某出售该房屋给唐某某在2017年5月20日，张xx出售在先，张某某出售在后，在先的应该优于在后签订的协议。如前所述，因更名给张某某无效，从法律上讲，张某某属于无权处分，张某某出售给唐某某的也属于无效。由此可见，被害人完全可以通过民事诉讼方式确认张某某无权处分，从而达到取得房产的目的。被害人井某某发现房屋已经出售后，2018年2月6日与张xx签订一份协议。通过该协议可以看出，被害人自愿解除了之前签订的购房协议，变成要求张xx退款并承担双倍违约责任。此协议的签订，从先期的购房纠纷，转化为金钱债务纠纷，完全属于民事法律调整的范畴。至于张某某陈述的出售时已经告知张xx以及张xx配合办理更名手续，属于单方证言，没有其他证据佐证，被告人张xx也不认可，不应采信。

2、与陈某某、赵某某签订的购房合同，都是开发商的抵账房，最后都被地产出售。这两套房屋与出售给姚某某的房屋都属于同一事实，完全属于类案，应遵循类案同判的原则，以维持司法的统一性。 开发商以房抵债，并给张xx办理了预留单。为维持工程运转，张xx只能寻找买家，收取定金填补工程资金。预留单作为预期权利凭证，就像预期购买房号一样，张xx对预期单约定房屋有预期期待权。随着工程的进度深入，预留单就能变成兑现单，最终实现对房屋的现实拥有权。因此，推进工程进度是取得预留单约定房屋的保证。在一方面缺少工程资金，一方面又持有预留单预期期待权的情况下，只有通过预留单变现才能既推进了工程进度，又能实现预留单权益，一举两得。这也说明，张xx在积极履行工程义务的同时，也在积极履行预留单达到一定进度兑现的义务，从而积极履行对被害人所购房屋交付义务。张xx收款后没有携款逃跑，没有挥霍浪费，而是为实现工程以及房屋销售合同目的积极努力，不具有非法占有的目的。

3、在张xx为实现合同目的努力奋斗的时候，开发商却釜底抽薪，在不通知张xx的情况下，擅自将预留房屋出售。这种行为，根据《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。因此，开发商擅自出售预留房屋是因为第三人原因造成张xx违约的连锁反映行为，属于民事纠纷调整房范畴，不属于诈骗行为。

4、关于借款行为，涉及被害人井某某和赵某某两个人。从法律上讲，借款是出借人将款项出借给借款人，借款人到期还款的民事法律行为。从人际关系上讲，借款体现的是社会交往中助人为乐、互帮互助、人情交往的传统美德。“借钱不还”型诈骗，是指行为人以非法占有为目的，通过借贷的形式，骗取公私财物的诈骗行为。构成借款诈骗，诈骗人主观上必须具有非法占有的故意，即行为人在借钱时就具有不归还的意图。诈骗人在骗得财物后不会考虑归还财物，因此在财物的使用上毫无顾虑和节制，直接造成财物的灭失。本案中，被告人每笔借贷都出具了借条等凭证，从没有否认借钱的存在。借款用于正当、合法的用途，没有挥霍、转移，也没有非法占为己有的故意，不能因一时不能偿还就定性为诈骗行为。关于被害人陈述的借款以办理房屋手续为名义，属于被害人的一面之词，也没有其他证据印证，应不予采信。

四、关于量刑方面，被告人能够如实供述犯罪事实，自愿认罪悔罪，属于坦白，依法应从轻处罚。

被告人退还了白某某款项，取得了被害人白某某的谅解，依法应该从轻处罚。

被告人是初犯、偶犯，没有犯罪前科，可以酌定从轻处罚。

关于诈骗数额，涉及被害人井某某、赵某某、姚某某购房资金以及井某某、赵某某的借贷资金属于民事纠纷，不属于诈骗金额。关于白某某租房金额，应该扣除立案前已经偿还部分。

律师点评：本案诈骗的多起事实，涉及民事法律与刑事犯罪的区分问题。在本案的四起房屋买卖纠纷中，是民事纠纷还是诈骗犯罪，需要辩护律师定性分析。张xx和开发商签订的抵房协议，在兑付房屋前，虽然禁止张xx对外出售，但这种约束仅仅是违约问题，不涉及违反法律。开发商已经作出房屋预留单，张xx对这些预留的房屋有预期期待权。如果开发商不对外出售，这些房屋经过张xx工程施工，早晚都属于张xx所有。张xx对可期待所有的房屋提前出售，不具有欺骗性质。本案被害人也知道所涉及房屋属于工程抵账房，签订房屋买卖合同时，对房屋的性质是很清楚的，张xx也不具有隐瞒真相的情形。结合以上情形，本律师认为涉案房屋买卖属于属于民事纠纷，不属于诈骗。最后，辩护意见被法院完全采纳，非常成果的维护了当事人的合法权益，维护了法律的公平公正。