二手房屋交易的法律新规则

关键词 房屋买卖 未经共有人同意 合同有效

案例：

卢志江等四人诉称，钱才庚与周琴华系夫妻，钱才庚与卢阿庚于2010年1月12日签订房屋转让协议一份，约定钱才庚将坐落于溧阳市燕山新区长阳小区13幢2-702室房屋出售给卢阿庚，单价3500元／㎡，面积为136.45㎡，总房价477575元。双方约定，卢阿庚向钱才庚支付定金15万元，其余房款在交房前一次性付清，钱才庚在收到房屋后应及时交房，交房发生的其他费用和过户办证契税由卢阿庚承担。卢阿庚在签订合同后已经合计支付定金及房款32万元，钱才庚出具了收条。卢阿庚于2012年12月6日因病去世，卢志江等四人为其法定继承人。现钱才庚以不加价就不交为由，拒不将房屋交付给卢志江等四人。另，开发商已经将该房屋交付给钱才庚，房屋编号变更为燕阳嘉苑14幢2-702室，实际交付面积为134.05㎡。卢志江等四人认为，卢阿庚与钱才庚签订的房屋买卖协议合法有效，双方均应切实履行。卢志江等四人为维a护自身合法权益，特具状法院请求判令：1、钱才庚、周琴华将其坐落于溧阳市燕阳嘉苑14幢2-702室房屋交付给卢志江等四人。2、在相关部门通知可以办理权属登记时，钱才庚、周琴华应及时办理上述房屋产权登记手续，并协助卢志江等四人办理房屋产权过户手续。3、本案诉讼费用由钱才庚、周琴华承担。后因钱才庚、周琴华灯拒不交付房屋，变更诉讼请求为：解除房屋买卖合同，要求承担违约责任，赔偿损失。

关于房屋买卖协议的效力问题，法院认为：本案讼争房屋位于溧阳市燕阳嘉苑14号楼二单元702室，系钱才庚的拆迁安置房，现无证据证明钱才庚在处分涉案房屋时征得其妻子周琴华的同意，事后也未得到追认，钱才庚应认定为无处分权人。讼争房屋为可售性商品房，该房屋的买卖合同并不违反相关法律的效力性规定，虽然钱才庚为无处分权人，其与卢阿庚签订的涉案房屋买卖协议，仍属合法有效。

法院最终判决：一、解除钱才庚与卢阿庚于2010年1月12日签订的房产转让协议；二、钱才庚于判决生效之日起十日内返还卢志江、卢青、卢萍、张阿大购房款人民币32万元；三、钱才庚于判决生效之日起十日内赔偿卢志江、卢青、卢萍、张阿大损失人民币392925元；四、驳回卢志江、卢青、卢萍、张阿大的其他诉讼请求。案件受理费8464元、保全费2908元，合计人民币11372元，由钱才庚负担。

【 引：上述案例子摘自江苏省常州市中级人民法院(2015)常民终字第867号民事判决书】

律师评析：

一、按照法院之前的司法惯例，双方签订《房产买卖合同》事前未经房产共有人授权，事后也没有获得追认。大都认定认定双方签订的《房产买卖合同》无效。而本案根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，事前未经房产共有人授权，事后也没有获得追认《房产买卖合同》有效，此乃处理房屋买卖合同纠纷司法规则的重大变化。

二、上述房屋买卖合同是否有效，关系到无权处分人承担责任的大小问题：（1）、若房屋买卖合同有效，则无权处分人须按照合同约定承担违约责任（一半都会约定房屋交易总价20%违约金），或赔偿实际损失（比如房屋市场差价），上述案例就是按赔偿实际损失原则按照评估市场价跟合同购买价差额为标准判令无权处分人赔偿差价损失392925元；（2）、若房屋买卖合同无效，合同失去约束力，无法要求无权处分人按照合同约定承担违约责任，只能要求其承担合同无效过错责任或缔约过失责任，并经常出现只退还已支付款项和同期银行利息而不支持可得利益损失的结果。可见，合同是否有效，会导致无权处分人承担责任大小悬殊。“事前未经房产共有人授权，事后也没有获得追认，房屋买卖合同认定无效”的之前裁判规则下，若房屋交易市场行情出现较大波动（上涨），“未经共有人同意”常被出售方利用作为毁约的手段。若根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，“未经共有人同意”处分房产的房屋买卖合同有效的裁判规则得到普遍执行，加重不诚信方的法律责任，可在一定程度上遏制恶意违约行为。

三、无论规则如何变化，房屋交易标的额较大，为交易安全起见，避免不必要的纷争，在签订合同还是应当坚持核实出售方的主体资格和房屋的共有情况、抵押、查封情况，以排除房屋存在权利限制措施的不利情况，若存在共有人，须坚持所有共有人作为合同方签字或盖章确认。

法律依据：

1、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”

2、合同法第四十二条　当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

　　（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

　　（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

　　（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

3、合同法第四十三条　当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。

4、合同法第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。