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刘耀武律师
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河南-平顶山
主任律师

以房养老的四大误区,你知道吗

婚姻家庭2014-09-23|人阅读

以房养老的四大误区,你知道吗

以房养老将开始试点,但是对于以房养老保险,不少人还有不少疑问,也有不少人陷入以房养老的误区中,包括认为倒按揭是养老金全部来源、倒按揭能免除赡养义务、以房养老改变养儿防老等。

  误区一:倒按揭是养老金全部来源

  中国人民大学老年学研究所杜鹏所长认为,已步入老年的人,大部分并没有购买商品房,而多是单位分房,真正有条件以房养老的人,是四五十岁、购有商品房的中年人。其次从北京、上海、南京、重庆等城市的实践来看,大部分倒按揭都要求房屋在60平方米以上,老人年龄在60岁以上,这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。

  事实上,对于这个范围内的老人来说,倒按揭补偿的资金并不是养老金的最主要来源。房屋提供的倒按揭资金只是他们养老金的补偿,不是支柱。

  误区二:倒按揭能免除赡养义务

  以房养老模式解决的只是谁给付养老金的问题,而不是谁来照顾老人的问题。老人在哪里养老,如何度过晚年时光,谁来照顾他们的起居,谁为他们排遣孤独,这些困扰着中国老龄化社会的核心问题并不能因为倒按揭而得到妥善解决。

  倒按揭至多能补偿养老金,却无法免除儿女的赡养义务。

  一些社会学专家曾评价,对以房养老模式过度抬高的隐患之一就是,将养老的概念等同于给付养老金,以为让老人生活、医疗的费用有着落就解决了养老问题。这无疑夸大了赡养义务中经济扶助的成分,而忽视了儿女在赡养义务中还应履行的照顾义务。

  误区三:以房养老改变养儿防老

  中国老人通常的做法是将房产传给子女。这种做法缘于一种家庭功能的观念,几千年流传下来的观念不可能轻易被一种新型的养老模式颠覆。

  以房养老本是个舶来品,从它在西方国家、新加坡到我国的变身过程中就可以看到,中国固有的家庭功能观念发挥了强大作用。在美国,以房养老有这样一种模式,退休人员可将自己的房屋做抵押,每年从银行取得一定的贷款作为生活补贴。夫妇去世后,房屋首先被用来弥补银行借款及其利息,有剩余时再留做儿女继承。虽然这也牵涉到儿女的继承问题,但与中国父母将房屋无偿留给子女是完全不同的两种情况。

  误区四:重观念改变轻操作难度

  长城人寿保险北京分公司总经理焦益宽表示,国内从未有过倒按揭先例,它需要在专业人士评估后进行专门开发,并不可能短时间内完成。最令人头疼的还是政策层面的问题,国内不允许金融混业,因此保险公司不被允许做反向按揭业务。

  浙江大学经济学院柴效武教授更倾向于让银行成为反向抵押贷款的介入者。柴教授认为,这种养老模式包括售房和养老两个步骤,合并在一起,直接由银行来办理。银行信用度相对较高,可以增加业务量,降低交易费用。银行如果愿意接受这项业务,一方面屋主将获得银行分期返还的房款,另一方面,银行的利润可能来自房屋未来的增值、原价和房屋未来价值之间的差额等等。

  但国内银行机构同样也有困惑。光大银行私人业务部个人信贷处处长肖英男认为,这项业务要求银行主动地去经营房产。银行通过反向按揭,即使拿到了房产,但如何处置仍是个大问题。以往国内银行处置房产都是被动的,都是处理的抵债房等不良资产,而不是主动地去买卖房产。

  以房养老试点政策2014

  一、以房养老适用范围:

  投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。

  二、以房养老试点城市:

  试点城市为北京、上海、广州、武汉。

  三、以房养老试点时间:

  试点期间自201471日起至2016630日止。

  四、保险公司可接受的抵押房产的价值:

  试点期间,单个保险公司开展试点业务,接受抵押房产的评估价值合计不得超过:4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。

  五、申请试点的保险公司的资格条件:

  1、已开业满5年,注册资本不少于20亿元;

  2、满足保险公司偿付能力管理规定,申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%;

  3、具备较强的保险精算技术,能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价;

  4、具有专业的法律人员,能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理;

  5、具有房地产物业管理专业人员,或委托有资质的物业管理机构,有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置;

  6、具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制体系,能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算;

  7、中国保监会规定的其他条件。

  六、符合试点资格条件的保险公司应提交以下材料供审核:

  1、开展反向抵押养老保险试点申请书;

  2、开展反向抵押养老保险的可行性研究报告;

  3、反向抵押养老保险试点方案,包括但不限于拟试点地区、目标客户、试点业务规模、产品设计思路与定价、业务流程、组织实施和风险防范措施等;

  4、经法律责任人与外部执业律师共同签字的反向抵押养老保险产品条款;

  5、反向抵押养老保险业务宣传资料;

  6、总精算师声明书;

  7、法律责任人声明书;

  8、中国保监会要求的其他材料。

  此外,如保险公司委托有资质的物业管理公司进行日常管理,应提交委托合同。

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