让房地产商飞

庄志明律师

房地产商不是古来有之，房地产商在中国也不过才有十几年的历史。1994年通过的《中华人共和国城市房地产管理法》(以下简称房地产管理法)第一次明确房地产开发企业(房地产商)的设立和地位，从那时起才开始有真正意义的房地产商。房地产管理法第六十五条规定：“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”而第三十条则是房地产的设立和设立条件。房地产管理法以法的形式第一次明确非经房地产商开发的房地产开发一律非法，从而确立了房地产商从事房地产开发的垄断地位。

国家用法来稳固和强化房地产商的垄断开发，我不知其本意。但据推测，应该是国家怕老百姓不会建房子，搞乱了城市规划和形象。但果是这样的初衷和理由，那我国几千年的建房史难道都是错误的？那么多宏伟灿烂的历史建筑至今仍大放光彩，难道是现代的房地产商穿越时空隧洞在几百年前建的？建房根本就不存在非得由房地产商独建的理由，房地产商实际上本身也不建房，它做的工作无非就是一个“忽悠。”具体的工作都是其他单位或个人完成的，象营销、策划、建造、勘测设计等等都是一些专业公司做的，房地产商本身并不专业，却统筹把控这么多专业的生财之道，但这一权限来自法的规定，他人无以憾动。我们再看房地产商的设立条件，房地产管理法第三十条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。以上条件并不是什么“高傲”的条件，很多建筑安装公司都具备这同样的条件，在实际中房地产开发最主要最具体的事也确实就是建筑安装类公司在做的。既然是这样，那又何必再通过一个房地产商来建房，这不是多此一举，多了个制造暴利的环节？

房地产商还有些特权也是极不合理的，房地产商有房屋预售权，所谓预售，说白了就是皮包公司买空卖空。为什么这么说呢？尽管房地产管理法规定，预售的条件之一是房地产商投入的开发资金达到总投入的百分之二十五以上，但这个比例政府监管普遍不力，这是一；二是房地产商可以预先通过向购房人收预购金、诚意金、选号费等，再将这些资金转作投资资金，这个手法使得房地产商可以空手套白狼。预售限制的这个比例实际是形同虚设，根本起不到当初管理风险的目的。花别人的钱，再来赚别人的钱，这就是房地产商的特权。老百姓必须忍受，因为在房地产商的专营下我们别无选择。

对于高房价，民众恨之入骨，都在千方百计思索其中的原因。其实房地产商的垄断经营是个重要的原因，而这个原因常被忽略。我们用例来考量房地产专营的不合理性。大家都坐过城市公共汽车，票价仅一、二元，很便宜。但如果来个硬性的法律规定，出行不得步行和骑车，只能坐公共汽车，那个结果就是公共汽车的票价暴涨，再怎么控都难控制票价，垄断必然产生垄断价格。所以公共汽车票价便宜也是一个市场自由博弈的结果。现在房地产市场上，买卖和价格这是不自由的，房子必须由房地产商开发，买房必须到房地产商那里买。你说房价谁说了算，显然是卖方说了算。房地产商也是有底气的，你要买房必须到我这里来，舍我其谁？打破房地产开发垄断的格局，是化解高房价病症的一剂良药。房地产开发不唯房地产商，这应该成为全国人大和中央政府的战略思路。横向看，房地产商的专营开发并不是普遍的，很多国家都允许其他企业甚至公民个人建房，这些国家还对个人建房提供免费的图纸。纵向看，几千年来，建房的主体都没有进行限制。不要怕老百姓、其他单位建房会干扰市场秩序、破坏城市形象，关键要看你政府是如何应对。说放开房地产开发，并不是说随意建房，那时政府更应该从宏观上(必要的微观上)管好土地使用、城市规划、房屋设计、建筑质量、备案验收等方面工作。通盘将事情做好了，要比将事情交由一个人专办好的多，何况你政府交办的这个人也不是什么好人。

最后我要说，在一定意义上，房地产管理法才是目前房地产症结的始作俑者，该法有“恶法”之实。修改房地产管理法，让房地产开发回归市场，形成多主体参与开发的良性格局，这大有必要。让“垄断”这个“隐形的翅膀”不再安插在房地产商身上，任它独自前行。缺失了“隐形的翅膀，”让房地产商飞，它会飞得无影无踪，头破血流。