试述一房二卖

【摘要】出卖人把屋给买受人，交屋，但未登记；买受人出租该屋于承租人。其后出卖人又将该屋出售与第三人，并办理登记。出卖人应当承担赔偿责任，买受人、承租人可以得到司法求济。

【关键词】一房二买 赔偿主体 救济方式

【正文】

出卖人售A屋给买受人，交屋，但未登记；买受人出租该屋于承租人。其后出卖人又将该屋出售与不知情的第三人（或者出卖人知情恶意伤害买受人），并办理登记。

一、出卖人第三人之间的法律关系

1、出卖人第三人之间的买卖行为是否有效？

出卖人第三人居于完全意思自治的情况下，订立一个互负义务的负担行为，出卖人第三人之间的买卖合同（负担行为）效力如何？根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第9条、第13条，出卖人、第三人是具有相应的民事行为能力和权利能力且具有缔约能力的民事主体，二人采取了要约和承诺的方式订立了合同；根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第55条其意思表示真实，没有违反法律或社会公共利益；根据《合同法》第44条，出卖人第三人的合同行为依法成立，且自成立时生效。

2、处分行为是否有效？

物权合同指的是转移标的物物权的合同。出卖人第三人在买卖合同有效的情况下，出卖人负有交付房屋并转移登记的义务，而第三人则负有支付价金的义务。关于该处分行为的效力如何? 依《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第15条，出卖人第三人之间订立关于转让不动产物权的合同，在没有法律另有规定或者合同另有约定的情况下，合同自成立时生效，这里的合同包括物权合同自然没有疑问，为什么呢？其一，该条明确说的是“有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”，该立法用语的落脚点是物权合同；其二，其规定于《物权法》条文中，所以其所指的应该是物权合同不无疑问，试想债权行为为何会在物权法如此庄重的阐述？居于其上两端，遂谓之为物权行为。

然这里的“关于转让不动产物权的合同”是否包括债权行为（负担行为）？“关于转让不动产物权的合同”与“转移不动产的物权合同”是否等同？这一字之差，能否得出《物权法》15条的“关于转让不动产物权的合同”应该从广义上来理解包括债权行为在内。学界通常都认为这里的“关于不动产物权变动的合同”指的是债权合同的独立生效，我认为不然，这里的“关于转让不动产物权的合同”首先的应有之义应该是物权合同（上已有论述），其次,才考虑是否从广义上理解也包括债权行为在内？由于“关于不动产物权变动的合同”不等同于“转让不动产的物权合同”，所以应该从广义上来理解《物权法》15条的“关于不动产物权变动的合同”，既包括物权合同，亦包括债权合同。虽然结论一样，但理解过程却大相径庭。

3、出卖人是否有处分权问题

然而，我们还忽略了一个重要问题，处分行为的有效，必须是处分人有处分权，在此出卖人是否有处分权?处分权指的是居于所有权人的意思处分物的权利，所有权指的是对抗其它一切人的支配物之绝对权。出卖人买受人之间有买卖关系，但买受人对出卖人的房屋债权可否对抗出卖人拥有的房屋所有权？根据《物权法》第39条，出卖人是房屋的当然所有权人，也即出卖人此时有居于房屋所有权而处分该房屋的权利。根据物权的优先性，买受人对出卖人的房屋债权可否对抗出卖人拥有的房屋所有权。根据《物权法》第9条，第三人在房屋登记过户之后取得房屋所有权。

综上，我们最终要得出的法律效果是：出卖人第三人之间的处分行为亦有效，第三人取得房屋所有权。

有疑问的是，假若出卖人居于恶意损害买受人的意思，与不知情的第三人订立了买卖合同，该合同效力又将如何？因为出卖人第三人损害了买受人之债权利益，买受人对出卖人第三人之间的合同行为有无合同保全撤销权？

对于第一问之合同效力问题，是否因出卖人方的恶意损害买受人之利益而认定出卖人第三人合同无效？当然不会，理由有如下两点：其一，单方的恶意不是合同无效的事由，根据《民法通则》第58条第一款第四项、《合同法》第52条第二项“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”的，合同无效”。恶意串通，指的是合同双方当事人互相勾结，共谋并损害了第三人的利益。在此，出卖人单方的恶意，显然不构成“共谋”这一要件，当然也不存在合同无效的问题；其二，出卖人买受人、出卖人第三人之间在房屋未登记过户的情况下，买受人、第三人对房的权利都是债权，都是相对权，因为债权具有兼容性、平等性，不因为时间的先后而有优先或者对抗效力的说法，所以两个债权合同都是有效合同。

居上，其法律效果为：不因出卖人方的恶意损害买受人之利益而认定出卖人第三人合同无效。

对于第二问，因为出卖人第三人损害了买受人之债权利益，买受人对出卖人第三人之间的合同行为有无合同保全撤销权？《合同法》第74条第一款规定“因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知情的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”纵观之，债权人合同保全撤销权的行使有三种情况，其构成要件如下：

第一种：（1），当事人间有合法债权债务存在，不要求该债权到期；（2），债务人对次债务人有债权，且已届清偿期；（3），债务人放弃了对次债务人的到期债权；（4），债务人放弃对次债务人的债权的行为损害了债权人的利益；（5），债务人放弃债权的行为和债权人受到损害之间有因果关系。

第二种：（1），当事人间有合法债权债务存在，不要求该债权到期；（2），债务人无偿转让了自己的财产与第三人，不要求第三人恶意和知情；（3），债务人无偿转让自己财产的行为损害了债权人的利益；（4），债务人无偿转让了自己的财产的行为和债权人受到损害之间有因果关系。

第三种：（1），当事人间有合法债权债务存在，不要求该债权到期；（2），债务人以明显不合理的低价转让了自己的财产与第三人；（3），债务人低价转让自己财产的行为损害了债权人的利益；（4），要求第三人知情，包括对低价受让债务人财产的知情和对债权人因此受到损害的知情；（4），债务人低价转让自己财产的行为和债权人受到损害之间有因果关系。

出卖人的行为是否符合以上三种情形的一种或两种抑或三种都符合，是认定买受人有无合同保全撤销权的重要条件。出卖人的行为显然不符合第一种之（2）、（3）、（4）、（5），因为出卖人虽然对买受人负有债务，但没有对第三人有债权；出卖人的行为是否符合第二种情形？不符合。虽然出卖人对买受人有债务，但出卖人并没有无偿转让自己的财产的行为，出卖人的行为不符合第二种情形之（2）、（3）、（4）、（5）项构成要件；我们需要慎重考虑一下出卖人的行为是否符合第三种情形的构成要件：（1），出卖人的确对买受人负有债务，到期与否，在所不问；（2），出卖人转让了自己的财产给第三人；（3），债务人转让自己财产的行为损害了买受人的利益；（4），债务人转让自己财产的行为和债权人受到损害之间有因果关系。相比较可看出，出卖人的行为亦不符合第三种行使撤销权的情况：其一，出卖人没有以明显的低价转让自己的财产；其二，受让人第三人并不知情。

综上，出卖人的行为并不符合债权人买受人行使合同保全撤销权的构成要件，所以也就不可能产生出卖人第三人之间法律行为被撤销的法律后果。

二、第三人买受人之间的法律关系

根据《合同法》54条，第三人买受人之间没有负担行为的法律关系，因为他们之间不存在设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。

根据《物权法》第9条第一款，第三人已经从出卖人处取得了房屋所有权，成为房屋的合法所有权人。

根据《合同法》第9条，第44条以及《物权法》第15条，买受人对房屋有债权请求权，是基于债权的合法占有。因为出卖人买受人在平等自愿基础上签订了买卖合同，合同自成立即生效，根据,《合同法》第8条，合同对出卖人买受人都具有约束力。因为依法成立的合同对双方当事人都有约束力，但必须注意的是该债权只能向买受人主张。

根据《物权法》第2条规定，权利人第三人依法对房屋享有直接支配和排他的权利，包括所有物权、用益物权和担保物权。

那么，现在的问题是，买受人基于债权的占有能否对抗第三人居于所有权的占有？或者说，第三人能否基于所有权的占有请求买受人转移房屋的占有？毫无疑问，债权的占有不能对抗居于所有权的占有，因为物权优于债权；第三人可以基于所有权的占有请求买受人转移房屋的占有，原因有二：其一，根据《物权法》第2条，第三人作为所有权人依法对房屋享有直接支配和排他的权利；其二，在第三人取得房屋所有权之后，理所当然出卖人已经丧失所有权。根据合同的相对性原理，出卖人的债权只对买受人有约束力，不可能对第三人第三人有任何约束力，所以买受人对第三人没有任何抗辩的权利，第三人的所有权有绝对效力。

请求权基础指的是权利人有权向侵权人主张何种权利获得救济。

根据《中华人民共和国侵权责任法》（以下简称《侵权法》）第2条、第6条，《民法通则》第106条第2款、第117条第1、2款规定，买受人的行为属于侵权（房屋所有权）行为，应当承担侵权责任，应当返还财产。另外，根据《物权法》第34条，也可以得出同样的结论，权利人第三人可以请求买受人返还原物，回复自己的所有权。

三、第三人与承租人之间的法律关系

根据《物权法》第9条第一款，第三人已经从出卖人处取得了房屋所有权，成为房屋的合法所有权人。

根据《合同法》第9条，第44条，第212条，第213条承租人对房屋有租赁权。由于债权的相对性，承租人的租赁权只对买受人有约束力。

同上理由，第三人可以基于所有权的占有请求买受人转移房屋的占有，原因有二：其一，根据《物权法》第2条，第三人作为所有权人依法对房屋享有直接支配和排他的权利；其二，在第三人取得房屋所有权之后，理所当然出卖人已经丧失所有权。根据合同的相对性原理，出卖人的租赁权权只对买受人有约束力，不可能对第三人第三人有任何约束力，所以第三人的所有权有绝对优于承租人的承租权之效力，对于定而言，并无任何可抗辩的权利。

根据《物权法》第34条，权利人第三人享有请求买受人返还原物的物权请求权，回复自己的所有权。

根据《民法通则》第92条，买受人没有合法依据，取得不当利益，造成第三人受到损失，第三人对买受人有不当得利返还请求权。

根据《合同法》229条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。据此得出买卖不破租赁的构成要件：（1）、不动产上存在一个有效的租赁合同；（2）、租赁期间不动产所有权发生了变动。

可以看出买受人虽然不是房屋所有权人，但是其与承租人签订的租赁合同仍然有效，因为租赁合同是负担行为不是处分行为，不以出租人具有房屋处分权为必要。在租赁物所有权转移给第三人以后，第三人受到买卖不破租赁的限制。亦即第三人向承租人行使物权请求权无有占有的内容请求。

四、买受人和承租人之间的法律关系

买受人承租人之间的租赁关系效力如何？

根据《合同法》第9条，第44条，第212条，第213条承租人对房屋有租赁权。因为租赁合同是负担行为，不以有处分权为必要。其理由有二：其一，自概念言之，负担行为之作成只发生给付义务而已，并不直接引起权利变动，负担债务者对给付标的物有无处分权，在所不问；其二，自价值判断言之，倘负担行为之生效须以处分权为要件，则出卖他人之物、出租他人之物均不发生契约上之效力，与债务契约本质有违，不合交易之需要。[①] 出租人固负有使承租人就租赁物为使用收益之义务，惟此项义务之履行，并不以移转租赁物之所有权为必要，故出租人对其租赁物是否有所有权或其它权利，概非租赁之成立要件[②]。租赁契约，其义务之履行，在于使承租人就租赁物为使用收益，并不以移转租赁物之所有权为必要[③]。 [④]

负担行为是诺成行为，根据《民法通则》第55条规定只需具备三个条件即可：①行为人具有相应的行为能力；②意思表示真实；③不违反法律和社会公共利益。 该租赁关系有效还可以通过对《合同法》第224条第二款的当然解释得出该结论：承租人租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。说明以自己名义出租他人的房屋的合同为有效合同，因为只有有效合同才存在解除的