近期，国家和各地政府为抑制房价上涨，纷纷出台相关措施，如财政部、国家税务总局于2011年1月27日出台的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》以及武汉市政府出台的《限购令》等，对原来相对自由的房产交易行为采取了严格的限制措施，从征税比例、基数及房产交易条件等方面控制房产的交易行为。 这些政策的出台一方面起到了平抑房市的积极作用，但从微观的角度看，也对老百姓的房产买卖设置了诸多障碍，且对已经实行但未履行完毕的房产买卖合同造成了很大的影响。举例而言：2010年12月底，某中介公司与买方、卖方签订了三方协议，促进了一笔房产买卖，中介公司根据既往的交易经验，对此笔房产买卖采取了包干价，即由买方或卖方向中介公司支付一定价款，中介公司对房产交易全程（包括评估、过户、税费等）进行包干。结果，2011年1月27日财政部、国家税务总局联合出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，该通知第一条规定：“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”原本按差额征收营业税的，现在变成了全额征收营业税，如此一来，中介公司不但不能营利，反倒要贴上几万元。那么，这份合同是否仍应履行？如何履行？ 我个人认为：上述案例中出现的情况应属于不可抗力的因素，中介公司应可免责或部分免责。我国《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。” 所谓“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般包括地震、雨雪等自然灾害及军事战争等。国家对房产政策的调整也属于当事人签订合同时不能预见也不能避免、不能克服的，因此，也应属于不可抗力。如果严格讲，政策调整属于国家政府主观方面的调整，应属于“情势变更”。但我国法律中没有明文规定“情势变更”，情势变更是一个很大的范畴，包含了不可抗力，因此，从法理讲，本案例应属于情势变更，从法律规定讲，本案例属于不可抗力。中介公司应与买方或卖方协商政策调整后的税费分担，协商不成的，各方有权向法院提起诉讼，通过诉讼解决。 另外，如在履行合同的过程中，发生了不可抗力导致合同不能履行，必须要及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应在合理期限内提供发生不可抗力的证明。比如本案中，中介公司就应及时委托律师向买方或卖方发出《律师函》，通过严肃的法律文件靠知对方不可抗力的情形及合同无法履行的原因，并通知对方在一定期限内协商问题的解决。如此，则可在以后可能发生的诉讼中规避相应的法律责任。