龚某诉四川省巴中市某房产公司商品房销售合同纠纷一案

原告方代理词

尊敬的审判长、审判员：

原告诉四川省巴中市某房产公司（以下简称集洲公司）商品房销售合同纠纷一案，我作为原告的代理人参加了开庭审理。现根据庭审双方及第三人巴中市华兴建筑有限公司（以下简称华兴公司）举证质证的情况，并针对本案争议的焦点问题发表如下代理意见，供裁判时参考。

一、关于商品房买卖合同效力和立即办理“两证”的问题

原告与被告于2005年10月25日签订了《商品房买卖合同》，购买位于四川省巴中市滨河玉盘B区第A幢5单元401号商品房一套，被告于2004年11月26日办理了商品房预售许可证（巴中市）房预售证第027号。同时，双方对此合同效力并没有异议。故，该商品房买卖合同合法有效。

根据《新建房屋质量保证书》明确可知，被告2006年10月17日才交付房屋。至今，被告仍未办理完“两证”。房屋所有权证和国有土地使用权证是房屋权利人依法拥有房产的占有、使用、收益和处分权的凭证，对购房者来说“两证”是非常重要的。没有“两证”的房产是不能上市出售或者向外出租的。更无法进行抵押或者转让。根据商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故，办理“两证”是被告的合同义务。何况，原告在2006年10月17日就缴纳了契税、房屋维修基金。因此，被告应及时向原告办理“两证”。

二、关于逾期交房违约金问题

原告与被告所签订《商品房买卖合同》第八条交付期限：出卖人应当在2006年6月30日前。《四川省新建房屋质量保证书、新建房屋使用说明书》第四条、自房屋交付之日2006年10月17日起……，本案中，根本不存在特殊原因予以延期的情形。【但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日采用电话和登报（巴中日报）的方式内告知买受人；2、施工中遇到异常情况及重大技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起十五日内采用电话和登报（巴中日报）的方式告知买受人；3、其他非出卖人所控制的因素，且出卖人在发生之日起十五日内采用电话和登报（巴中日报）的方式告知买受人。】被告主张逾期交房是第三人华兴公司责任。以及与西交会主展馆建设和会议中心拆迁有关。本代理人认为：其理由均不能成立。在长达107天逾期交房过程中，被告根本没有采用电话和登报（巴中日报）的方式告知买受人。同时，根本不属于不可抗力的范畴。逾期交房的责任理应由被告承担。第三人与逾期交房无关。第九条出卖人逾期交房的违约责任第（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十五的违约金。该商品房买卖合同由被告签章，所约定的此逾期交房的违约金也是被告事先打印好的。与第三人华兴公司无任何责任。被告在合同约定的交付日期届满时未履行合同约定的交付义务，已经构成逾期交房，理应承担相应的延期交房违约责任。至2006年10月17日止延期交房共计107天，原告支付购房款151103.00元，被告应支付逾期交房违约金24182.00元。

三、关于延期办证的违约金问题

1、原告与被告签订了《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

2、自2006年10月17日至2007年4月17日共180天，在此期间内，被告未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。至今，被告仍未向原告办理完“两证”。被告理应承担相应的违约责任。二00八年七月八日：被告以通知方式通知滨河玉盘B区A3-A6幢楼、C4、D幢楼、E幢楼各业主包括本案中的原告，明确通知从即日起开始办理两证。2006年10月17日实际已交付房屋。至今已22个月。

3、原告与被告签订了《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款从应交付产权证书最后期限次日起按日向买受人支付万分之十的违约金。该约定违约金也是被告事先打印好的。自2007年4月18日至2008年6月14日，共430天。原告支付购房款151103.00元，被告应支付逾期办理国有土地使用权证和房屋所有权证的违约金63000.00元及实际办理两证时止相应违约金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；本案中，原告与被告构成商品房买卖法律关系。被告于2006年10月17日向原告交付商品房。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2006年10月17日即交付房屋的当日向被告交付了契税3022.06元和维修基金3022.06元。因被告原因，致使原告在被告事先打印好交付房屋180天内未能取得房屋权属证书。并且，逾期长达510天。上述司法解释首先明确了出卖人逾期交房、逾期办证会造成买受人相应损失。同时，关于损失的标准和计算，尊重当事人的约定，有约定按约定，没有约定按规定。充分体现民事活动意思自治。被告在事先打印好的商品房买卖合同中将违约金明确予以约定，因此应按约定承担相应责任。

违约责任是指合同当事人违反合同约定所应当承担的民事责任。违约金是合同一方因其违约行为而应当向合同对方支付的特定数额的金钱。违约金的数额在约定违约金时即已预先确定，这样，在发生违约后，合同当事人可以省去许多麻烦，比如受到损失的非违约方可以不必为确定实际损失究竟有多大相互扯皮。所以，与其他违约后的补救措施相比，违约金具有简便快捷的特点，有利于迅速确定违约方的责任，解决纠纷。【见《中华人民共和国合同法释义》全国人大法工委研究编写组，人民法院出版社第181页】本案中，

逾期交房违约金、逾期办证违约金以及买受人逾期付款的违约金都是被告所明确约定的，对双方都有约束。任何一方违约，人民法院应按约定裁判违约方承担相应责任。

四、被告认为逾期交房、逾期办证是第三人的责任不能成立

原告与被告之间构成商品房买卖法律关系。第三人华兴公司不是合同的当事人。交付房屋和提供相应的资料是被告的合同义务。在交付房屋的当日，原告向被告支付了契税和房屋维修基金。被告逾期交房和逾期办证的事实清楚，证据确凿。根据合同法第121条明确规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”规定，被告的此主张不能成立。

五、被告认为逾期交房与西交会主展馆建设、会议中心拆迁有关也不能成立

西交会主展馆建设不属于不可抗力的情形，不可抗力是不由合同当事人主观意志决定的，非人力所能抗拒的客观情况。不可抗力通常是指人类无法抵御的自然灾害，有的国家把突然爆发的社会异常现象如战争、罢工、骚乱等，以及某些国家行为如法律规定的变更或政府禁令的颁布等，也视为不可抗力。我国合同法中所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。【见《中华人民共和国合同法释义》全国人大法工委研究编写组，人民法院出版社第186页】西交会主展馆建设根本不是不能预见的客观情况，同时，也属于被告的项目建设。更不是非此既彼的关系，即是说为了西交会主展馆建设原告的商品房建设就理应延期。原被告之间签订了商品房买卖合同就应该严格履行相应的合同义务，做到诚实守信。不应无理推卸责任。被告提供了无数的会议纪要，就主张是政府行为，构成免责不能成立。第一、原告的房屋不在会议中心拆迁范围内。第二、会议中心拆迁所引起的相关问题与原被告商品房买卖法律关系无关。第三、会议中心拆迁不属于合同中的特殊情形。

六、人民法院应依法保护购房户的合法权益，惩制失信行为

本案原告是第四购房户起诉被告。作为购房户依约履行了付款义务。被告作为开发商和出卖人就应按约履行交房义务和及时办证义务。原告既是合同当事人，也是消费者，人民法院应保护其合法权益。被告主张的西交会主展馆建设和会议中心拆迁是政府行为。本代理人认为：第一、不属于我国合同法上的不可抗力；第二、不属于《商品房买卖合同》中的特殊情形；第三、西交会主展馆建设和会议中心拆迁的发生，被告也应承担违约行为的责任。

现实生活中，开发商逾期交房和逾期办证行为，是常见的。正是这种现象存在，早在2003年就出台了审理商品房案件的司法解释，规制相应行为。而被告逾期交房和逾期办证行为，在原告起诉前，并没有及时主动办理，也没有采取补救措施。反而，无理推卸责任。

贵院若能依法惩制失信行为即开发商和出卖人逾期交房和逾期办证行为，有利于规范房地产市场制序，更能导向开发商及时办证，规范签订合同，防止作虚假的承诺，欺骗购房户，损害其合法权益。

综上，原告所主张的诉讼请求合同依据和法律依据明确，被告违约事实清楚确凿。被告所主张延期交房和逾期办证的免除理由均不能成立。请贵院依法支持原告的诉讼请求。切实维护购房户的合法权益，制止不诚信行为。

附一、计算依据

1、合同签订时间：2005、10、25。

2、实际交房日期：2006、10、17（新建房屋质量保证书第四条）

3、商品房买卖合同第八条交付期限：2006、6、30之前。

故逾期交房107天。

4、商品房买卖合同第九条逾期交房违约金：1.（2）出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十五的违约金。【该违约金比率是被告事先打印好的，也属于被告提供的格式合同，应按此约定计算】已付房价款151103.00元。

故逾期交房违约金为24182.00元。

1、商品房买卖合同第十五条办证期限：出卖人应当在商品房交付使用后180日内。即2006、10、17——2007、4、17。

2、逾期办证期限：2007、4、18——2008、6、14共计430天。

3、商品房买卖合同第十五条3出卖人按已付房价款从应交付产权证书最后期限次日起按日向买受人支付万分之十的违约金。【该违约金比率是被告事先打印好的，也属于被告提供的格式合同，应按此约定计算】

故逾期办证至2008年6月14日违约金为63000.00元。

附二、相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。　 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。　 第一百一十八条　当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

　 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

原告代理人：四川巴蜀律师事务所

律师 洪雨

二00八年九月四日