房产交易中的法律问题与风险防范 衣、食、住、行是人们生活的必要条件，其中住的方面通常是投入最大的一项。随着经济的发展及房地产价格的不断上涨，房地产的投资除生活的需求外，还成为理财的重要工具。但由于房地产投资是一个需要高额资金的投资行为，所以在决定投入前必须采取谨慎态度，以降低有关风险，其中有关房地产交易的法律常识，更是大家的“必修课”。 房地产交易主要可以区分为两大类，商品房和二手房。由于两者的属性不同，所以在法律方面的注意要点也是不一样的。依《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章、《城市房地产经营管理条例》第四章以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同。所以，我国关于商品房买卖合同又分为商品房预售和商品房现售两种。 商品房交易应该注意的法律问题 商品房预售的基本要件 1 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证和施工许可证 3 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 4 已向政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 5 房地产开发项目的形象进度还须符合：1.多层建筑已完成主体结构三分之一以上2.高层建筑已完成地面以下的主体工程两项条件 符合以上的规定，才有资格办理有关商品房预售的买卖；如不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，也不得向购房人收取任何预订款性质的费用。而当决定购买预售商品房，并要签订合同时，我们需要了解到商品房预售合同是指商品房预售买卖双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方则向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。 商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，房屋预售合同签订之日，房屋尚未竣工验收，但双方均以将来竣工后的房屋产权作为买卖的标的。因此预售合同在法律上是一个附条件的买卖行为：预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款当然负有交付房屋的义务。所以预售合同中有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同。而如出现问题时，可按法律上有关买卖合同的法律规定来处理。 商品房现售应具备的基本要件 1 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 2 取得土地使用权证书或者使用土地的批准档 3 持有建设工程规划许可证和施工许可证 4 已通过竣工验收 5 拆迁安置已经落实 6 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已经确定施工进度和交付日期 7 物业管理方案已经落实 不动产所有权的移转必须符合法定的形式要件，例如向政府机关登记等，但不动产的交付仍然是所有权移转所必不可少的步骤；而商品房现售最常出现问题的就是在“交付”上。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。所以商品房现售交付的关键是在于“竣工验收”，房屋在建成后，不一定都能满足竣工的要求，但在法律上对何谓竣工并未作明确的规范，建设部仅对竣工的定义作了一些要求而已。 而根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，“验收”是指房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区验收的内容除了上述要求外还有城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况，验收结果应报房地产开发主管部门备案。