第2章 不动产登记簿的界定 2.1 不动产登记簿的定义 根据《辞海》解释，登记为“登录、记载”之义，簿的本义为“书写或登记用的本子”，因此，登记簿即是“用来登录、记载的簿册”。我国《物权法》第16条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。这一规定实质上所指的并非不动产登记簿的定义，而是不动产登记簿的性质和作用。关于不动产登记簿的定义，属于理论研究的范畴，立法中对此并无明确规定。在各种关于不动产登记簿的理论论著中，不动产登记簿的定义五花八门，并未形成统一的说法，如有的学者认为：“不动产登记簿指的是记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册［1］”；有的认为：“不动产登记簿是国家不动产登记机关制作的作为不动产物权公示方法的证明文件［2］”；也有的认为：“不动产登记簿即记载不动产物权事项的专用簿册［3］”； 还有的认为：“不动产登记簿是指由登记机构依据当事人的申请或者依据职权将物权变动以及相关事项记载于其上并予以保管、公示的特定簿册［4］。” 上述学者关于不动产登记簿概念的阐述，都有其合理之处，有的从某些方面指出了不动产登记簿的特点，但是不够全面；有的定义详尽，但是却略显累赘。综合各家观点之后，笔者认为，应当从以下几个方面对不动产登记簿的法律内涵予以科学界定： 首先，从制作主体来说，不动产登记簿的制作机关应当是国家专门的不动产登记机关；其次，从记载内容来说，不动产登记簿记载的内容应当是关于不动产的自然状态和权利状态的设立、变更、移转、消灭等事项；最后，从法律性质来说，不动产登记簿不是一般的普通文件，而是国家专门用于不动产公示及管理的专用簿册。 综上所述，笔者认为，不动产登记簿是“国家不动产登记机关制作的、用于记载不动产的自然状态及权利设立、变更、移转、消灭等事项的专用簿册。” 2.2 不动产登记簿的特点 2.2.1 官方性 不动产登记簿的官方性，是指不动产登记簿是由国家专门机关通过法定程序制作的特定簿册，应当具有法律规定的规格和形式。不动产登记簿是国家依据其公信力建立的法定登记簿册而非其他私人普通文件，不动产登记簿的公信力实际上就是国家所具有的公信力在不动产登记簿上的体现，是以国家行为作为担保并依此对不动产物权的设立和变动作出保障，具有社会承认和国家承认的法律意义。因此，不动产登记簿最首要的特点即是其所具有的官方性特点，体现了不动产登记簿的重要意义，同时要求国家对于不动产的支配状况和交易安全必须给予极大的法律关注［5］。 2.2.2 统一性 不动产登记簿的统一性，是指一定地域的不动产应当纳入到统一的登记簿中。在一定区域内的不动产登记簿应当只有一个，各种形式的不动产登记簿应当统一，土地与房屋登记簿应当统一为以土地为基础的房地一体的不动产登记簿。只有这样，才能使在一定区域内的物权变动情况能够得到准确而完整的反映，防止不动产登记的重复和冲突，从而建立起安全有序的不动产交易市场。 2.2.3 确定性 不动产登记簿的确定性，是指不动产登记簿所记载的事项必须明确、严谨、确定，不能出现意思模糊的地方或者歧义。基于其文字记载，当事人以“理性人标准 ”可以准确获取关于该项不动产的正确信息。非经法定程序，不动产登记簿中所记载的事项不得被任意改变，从而保证不动产登记的确定性，维护不动产登记簿的公信力。 2.2.4 公开性 不动产登记簿的公开性，是指不动产登记簿所记载的资料和信息必须向社会公开，必须允许当事人及利害关系人查阅和复制，并允许作为关于不动产权利最有效的证据使用。与登记档案的内部性不同的是，不动产登记簿是为了实现物权公示原则而建立的，物权公示原则的要求就是利用不动产登记簿的公开性，将不动产物权变动向社会公示，从而达到维护不动产交易安全的作用。因此，不动产登记簿必须具有公开性，否则物权公示无从谈起。在实现不动产登记簿的电子化以后，不动产登记簿的查阅会越来越方便快捷，不动产登记簿的公开性会越来越强，不动产交易的安全性也会越来越有保障。 2.2.5 永久性 不动产登记簿的永久性，是指不动产登记簿是应当由国家永久保存的档案，“只要不动产存在，登记簿就应当持续存在而不得随意销毁，以保证权利人及其他利害关系人的利益不受损害［6］。”世界上不少国家的不动产登记簿已经保存有数百年的历史，不动产登记簿的永久性保存，对不动产物权状况的稳定性和交易安全保障的持续性有重要意义。 2.3 不动产登记簿与其他相关概念的比较 2.3.1 不动产登记簿与权属证书 不动产权属证书俗称“房产证”，顾名思义，就是证明不动产权属的文件。在我国不动产登记的立法和实践中，不动产权属证书的历史要远远早于不动产登记簿，长期以来我国一直实行“登记发证制度”，即在进行不动产登记时颁发权属证书，颁证常作为核准登记的最后一项程序，其他各项登记也均围绕权属证书展开——转移变更登记需要换发权属证书、用途变更登记需要更改权属证书、注销登记需要收回权属证书并予以注销等等。在不动产登记程序中，权属证书作为必须提交的证据资料和登记的客体，在各地方立法中得以规定，如《淮南市集体土地房屋权属登记管理办法》第23条规定：“核准登记，颁发房屋权属证书。经登记机关复核，房屋权属清楚，由登记机关向权利人（申请人）颁发《房屋所有权证》。”《吉林市集体土地房屋权属登记管理暂行办法》第24条规定：“申请变更登记的，权利人除提交房屋权利证书...”，同时该法第28条规定：“申请转移登记，应提交：（一）房屋权属证书；...。” 在大部分地方立法中，权属证书被规定为不动产物权的凭证，如《广东省城镇房地产权登记条例》第4条规定：“房地产管理部门核发的房地产权证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。”《辽源市集体土地房屋权属登记管理办法》第30条规定：“《房屋所有权证》是房屋权属的合法有效凭证。”《福建省城市房屋产权登记条例》第13条规定：“房屋产权证书是房屋产权人占有、使用、经营、处置房屋的法律凭证。”此外，还有部分地区甚至将权属证书规定为不动产物权的“唯一合法凭证”，如《湖北省城市房屋权属登记管理实施细则》第4条规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。国家保护依法登记的房屋权利人的合法权益。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。” （1）不动产登记簿与权属证书的异同 不动产登记簿与权属证书的相同之处在于：它们都是由同一个制作机关——不动产登记机关制作、颁发，都具有统一格式，都具有一定的法律效力。 两者的的不同之处在于： 首先，两者的性质和法律效力不同。不动产登记簿是证明不动产物权归属和内容的根据，对不动产物权的当事人及利害关系人公开，排除任何人以不知登记为由提起对不动产物权变动的抗辩；而不动产权属证书不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明文件，是不动产登记簿的外在表现形式。仅具有初步证据效力，最终的依据必须是来自不动产登记簿的记载，不动产登记簿的效力优于权属证书的效力。我国《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿的记载为准。” 其次，两者的登记内容不同。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，其记载内容不仅包括不动产权属状态，还应包括不动产事实状态，因此内容丰富于权属证书；而权属证书只是享有不动产物权的凭证，具有初步证据效力，它是根据不动产登记簿的内容来制作的，是不动产登记簿的外在表现形式，权属证书的记载内容必须与不动产登记簿的记载内容保持完全一致。 再次，两者的登记程序不同。将不动产登记事项记载于登记簿之上，是不动产登记机关确认不动产权利的必要步骤，是不动产登记产生法律效力的法律依据，也是登记机关向权利人颁发权属证书的前提，不动产登记簿与权属证书存在时间上的先后关系和逻辑上的主从关系。最后，两者保存主体不同。不动产登记簿应当由登记机关管理并永久保存；不动产权属证书经由登记机关颁发给权利人后，由不动产权利人保存。 （2）不动产登记簿与权属证书的冲突及其解决 “既设立不动产登记簿又颁发不动产权属证书”是我国不动产登记制度的一项特色，在不动产登记簿上进行登记与颁发权属证书，通常是在同一登记过程中进行和完成的 ，不动产权属的公信力应当建立在不动产登记簿抑或权属证书之上？对此立法上规定的比较模糊。在实践中，不动产登记簿与权属证书极易产生冲突，出现不一致的情形，经常出现各种纠纷，不利于对不动产交易安全的保护，给不动产交易者带来极大的风险。这些冲突的产生，归根结底，既有长期以来法律规定模糊不清的法律原因、实践中重权属证书轻登记簿的历史原因，也有学术理论上未厘清两者界限的理论原因。 我国的权属证书并非是不动产登记簿的副本，因此，虽然立法上要求两者应当保持一致，如《重庆市土地房屋权属登记条例》第25条规定：“土地房屋权属证书的记载应当与房地产登记簿等登记档案的记载一致。”《南京市城镇房屋权属登记条例》第5条第3款规定：“房屋权属证书的记载与房屋权属登记册的记载应当一致。”但这只是立法者的美好愿望，实践中就我国当前的登记水平很难做到这一点，因此，很有可能出现两者记载的内容不尽一致的情况，此时两者的冲突该如何解决？在《物权法》出台之前，各个地方立法规定对此给出的答案不尽相同，除了以权属证书作为唯一合法凭证的立法规定之外，还有其他法律如《珠海市房地产登记条例》第20条规定：“登记机关应当设置房地产登记卡，对房地产登记事项作全面、真实、准确的记载。房地产权证书的记载与房地产登记卡的记载不一致时，登记机关应当查核房地产原始凭证，并以房地产原始凭证为准。”《深圳经济特区房地产登记条例》第10条第2款规定：“房地产权利证书的记载与房地产登记册的记载不一致时，以房地产登记册的记载为准。” 因此，我国《物权法》第17条明确确立了不动产登记簿与权属证书的冲突规则，该条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”由此规定，当权属证书与不动产登记簿的内容不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，不动产登记簿的法律效力是第一位的，即应以不动产登记簿记载的内容作为确定物权设立和转移的依据。因此，权属证书在不动产交易中仅具有初步的证明作用，并不能作为物权归属与内容的最终根据，如果要进一步全面了解不动产物权的情况，应当到不动产登记机关查阅不动产登记簿，以不动产登记簿的记载内容为准。 2.3.2不动产登记簿与房地产权属档案 房地产权属档案是房地产行政部门在房地产权属登记、调查、测绘、产权转移、房屋变更等管理工作中直接形成的有保存价值的历史记录，是不动产登记工作中的真实记载和重要依据，在不动产登记中具有十分重要的作用。房地产权属档案主要包括产权登记的各种申请表、墙界表、调查材料、原始文件记载和原有契证等。在我国地方立法中均有关于权属档案的明确规定，如《吉林市集体土地房屋权属登记管理暂行办法》第3章用专门一章对不动产权属档案、档案管理机关等进行了明确规定，《湖北省城市房屋权属登记管理实施细则》第3章有更加详细的规定，增加了关于档案内容及档案查阅制度的规定：“产籍管理部门应按照国家档案管理规定建立健全产籍档案管理有关规章，建立查阅制度，在不违反保密规定的前提下，应有效方便群众，服务社会，为房屋权属管理、房屋交易、房地产纠纷审理提供服务。房屋产籍档案实行有偿利用，查阅利用者应按规定办理手续，缴纳档案利用费用。未经产籍管理部门批准，不得查阅或复制产权档案及有关资料。” （1）不动产登记簿与房地产权属档案的相同之处 不动产登记簿是房地产权属档案不可或缺的组成部分，与房地产权属档案有着紧密的联系，两者的相同之处在于： 首先，两者的制作主体相同。不动产登记簿是由登记机关制作的记载不动产状态的专用档册；而权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成，有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，我国的不动产登记机关与不动产行政管理部门是统一的，可见两者的制作主体相同，都形成于不动产行政管理部门。 其次，两者都具有凭证作用。不动产登记簿记载着不动产的权利状态，是物权归属和内容的根据，对于不动产权属具有最高的证据效力；房地产权属档案完整地反映了房地产权属登记的所有情况，是重要的历史记录，为正确处理房地产产权纠纷提供客观公正的原始证据。 （2）不动产登记簿与房地产权属档案的区别 不动产登记簿与房地产档案关系密切，但不动产登记簿并不等同于房地产档案，两者主要在以下几个方面存在区别： 首先，在记载内容上，房地产档案所涵盖的内容远远大于不动产登记簿。不动产登记簿是由登记机关制作的记载不动产状态的法定簿册。登记机关核准登记某一不动产权利时，就应当将其记录于不动产登记簿。一般来讲，不动产登记簿的内容主要包括房地产的坐落、房地产权利人情况、房屋的基本情况、房地产的他项权利以及权利的限制等情况，是对房地产权利状况详细而又具体的记载，是一种结论性的权利证明文件；房地产档案虽然也是由登记机关建立，除了当事人向登记机关提出的登记申请外，还有当事人提供的各种登记文件以及登记机关在核准该项登记时审核过程的记录，是对整个权属管理过程的完整历史记录，囊括了权属登记中形成的各种文件材料，如房地产登记申请书、房地产登记审批表、裁决书、继承公证书、房地产买卖合同等资料，因此房地产权属档案的内容较不动产登记簿更加丰富翔实。其次，在记录时间上，某一项不动产权利一经注销，不动产登记簿就不再予以记载 ；而权属档案内某一项权利即使灭失或被注销，其案卷仍然应当按其不同性质在相当时间内予以记载。两者都具有凭证作用，不动产登记簿记载着不动产的权利状态，是物权归属和内容的根据，对于不动产权属具有最高的证据效力；房地产权属档案完整地反映了房地产权属登记的所有情况，是重要的历史记录，为正确处理房地产产权纠纷提供客观公正的原始证据。 最后，在公开程度上，不动产登记簿的公开性远远大于房地产档案。不动产登记簿是物权公示原则的载体，公开性是其主要特点之一，因此，不动产登记簿应当允许权利人和利害关系人公开查阅，登记机关也要为公众行使查阅权提供便利；而房地产档案中有部分涉及当事人个人隐私的内容诸如个人身份证文件、婚姻情况、诉讼、遗嘱、继承关系证明文件，还有部分是登记部门内部关于权属核定的会议纪要等文件，这些内容都不宜向公众公开。因此，不动产登记簿应当允许公开查阅，对权属登记案卷的查阅则应限制在较小的范围。这样既能发挥登记簿的公示作用，又能保护当事人的个人信息不被泄露。