第3章 不动产登记簿的功能和法律效力 3.1不动产登记簿的功能 3.1.1我国不动产登记簿的功能确定 根据物权公示原则，不动产登记簿实质上成为不动产物权的法律根据，它具体地实现着不动产登记的公信力，人们要根据不动产登记簿来确定某人是否对某项不动产享有权利，进行不动产物权的设立和转移，法院也只能根据不动产登记簿对不动产物权进行保护，因此，不动产登记簿对于维护不动产交易安全和市场经济秩序有着重要的作用。 总的来说，我国不动产登记簿的功能可以分为公法上的功能和私法上的功能。 不动产登记簿在公法上的功能在于对国家而言，不动产登记簿使国家能了解不动产的权属状况，便于国家对有关不动产进行监督和管理。我国的不动产登记制度并非仅仅是一种公示制度，还带有行政干预、管理的目的，具有较浓的行政干预色彩［7］。如我国《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请土地登记的，按照非法占地的处理方法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地论处外，视情节轻重报经县级以上人民政府批注、注销土地登记、吊销土地证书。”暂且不论该规定合理与否，此处体现了不动产登记簿的公法上的功能，即便于国家对不动产进行一定的监督管理。 不动产登记簿在私法上的功能在于其所具有的公示功能，为当事人提供某项不动产的自然状况及权利状况的公示信息以保障不动产交易安全。其中，对权利人而言，不动产登记簿是权利人就不动产所享有权利的权威性证明文件，能够清晰的展现不动产上的权利变动状况。当某项不动产上发生权属争议时，可以根据不动产登记簿确定真正的权利人。当不动产权利人的权利受到侵害时，可以根据不动产登记簿请求法律救济；对第三人而言，不动产登记簿具有公信力衍生的善意保护力，出于保护交易安全的需要，第三人因信赖不动产登记簿的记载并以其为根据而取得的不动产物权，同样应当得到法律的保护，使其不受任何人非法追夺。 具体来说，不动产登记簿在不动产登记制度中具有如下功能： 第一是确认功能。不动产登记簿是不动产物权状况的根据，也是最权威的证明文件，具有最高的证明效力。不动产登记簿通过确认不动产权属状态，赋予权利人对于其所享有的不动产物权以法律上的认可，经不动产登记簿记载后，权利人可以凭借其记载享有不动产物权，一旦权利人的不动产物权受到侵害，也可以凭借不动产登记簿的登记请求法律的保护和救济。 第二是公示功能。通过在不动产登记簿上登记不动产的自然状态、权利状况及物权的各项变动，并将这一记载向社会公示，以备利害关系人查阅。可以说，物权公示原则正是通过不动产登记簿这一载体实现的。并且，法律赋予不动产登记簿以公信力，即使经过登记的不动产物权的权利状况与真实的权利状况不符，对于信赖不动产登记簿真实而为交易的善意第三人，法律仍对该信赖予以保护，承认其交易行为的有效和物权变动的生效。 第三是管理功能。管理功能主要体现在两个方面：一是产籍管理功能，即通过不动产登记簿的编制，建立不动产权属产籍资料，进而为不动产税收、规划等行政行为提供依据；二是审查监督功能，即通过对不动产登记簿登记的审核，审查不动产权利的真实性和合法性，监督当事人之间的不动产交易，撤销违法行为，维护不动产交易市场的秩序。 3.1.2 我国不动产登记簿的功能观念更新 不动产登记簿是国家掌管的、以国家信誉支持的不动产物权的法律根据，是为不动产登记制度设立的，主要目的在于公示，即通过将登记事项记载于登记簿，将不动产物权的设立、移转、变更和消灭等情况向公众公开，使公众了解某项不动产的自然状态和权属状态，因此，不动产登记簿的最主要功能在于公示，通过公示保障不动产“静的”和“动的”安全。然而，我国过去一直存在一种错误观念，认为“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为［8］”，将不动产登记簿的登记完全视为一种行政行为，与部门行政职责及部门利益密切结合在一起，造成了登记机关多头执政、登记过程中片面注重行政管理而忽视了信息公开，片面注重监管职能而忽视了服务职能，造成了我国登记制度的各种弊端，不仅给当事人对不动产登记簿进行登记与查阅造成不便，也造成记载内容常常出现错误。登记机关缺乏服务意识，为登记和查阅登记设置许多不必要的障碍，使交易当事人常常很难及时了解登记信息，从而给不动产交易带来极大的妨害。因此，要完善不动产登记簿的功能，必须首先从观念上改变将登记仅仅作为行政管理手段的错误看法，树立登记的目的在于向社会公示的观念［9］。当然，不动产登记簿的登记对于不动产交易的宏观监控和调节功能不可否认，但这种功能必须建立在完善的公示制度的基础上，只有充分发挥不动产登记簿私法上的公示功能，才能使维护不动产交易秩序方面的公法功能得到充分发挥，使不动产物权的变动能够有秩序的进行。 3.2我国不动产登记簿的法律效力 严格来说，不动产登记簿本身只是国家法定的用于进行不动产登记的专用簿册，真正具有法律效力的并不是不动产登记簿本身，而是不动产登记制度通过将记载事项登记于不动产登记簿，从而使所记载的内容在法律上得到认可，获得一定的法律效力。因此，这里说的不动产登记簿的法律效力并不是说作为纯粹的物的不动产登记簿所具有的法律效力，而是指不动产登记簿通过其对于不动产状态（主要指权属状态）的公示而获得的某种法律认可的效力。我国《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此可以认为，基于不动产登记所产生的法律效力完全落实在不动产登记簿上。 根据物权变动模式的不同，不动产登记簿的法律效力存在差异。在形式主义登记模式中，不动产登记簿只有自愿强制的法律后果，是否登记属于当事人的自愿，法律虽未强迫登记，非经登记之权利固然有效，但不得对抗第三人。“如果有条件登记而没有登记，就会使自己出于相对不利的地位［10］”；而在实质主义登记模式中，不动产登记簿的主要法律效力在于决定因法律行为而发生的不动产物权变动能否生效，只有在登记簿上进行登记才能发生物权变动的法律效果，不经登记的不动产物权变动，法律不予认可。根据我国《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，我国采取的是实质主义的登记模式，即登记生效主义，非将物权的变动事项（包括不动产物权的设立、变更、转让和消灭）记载于不动产登记簿的，法律上不认可其效力。 根据我国的不动产登记模式的特点，我国不动产登记簿的法律效力主要包括以下几个方面： 3.2.1物权确定力及推定力 我国《物权法》第16条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此不动产登记簿具有确定物权归属和内容的效力，以不动产登记簿上记载的物权为正确的权利。而物权推定力是指法律推定不动产登记簿所记载的权利内容 是真实的，法律上以正确登记的不动产物权为准并依法予以保护。 物权的确定力和推定力分别是“一个硬币的两面”。根据法律推定原则，法律上推定的事实，是以无相反证据证明为条件假定其存在。一方面，不动产登记簿所记载的权利应与真实的权利一致，但是不排除发生登记错误的可能。如果利害关系人能够拿出确实充分的证据，足以推翻不动产登记簿的记载，那么不动产登记簿的推定力就会失效，也就是说该推定力并不是绝对的。我国《物权法》第17条规定：“除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”根据此规定，一方面，只有当有证据证明不动产登记簿确有错误时，不动产登记簿才失去其推定力；另一方面，当权利人或利害关系人认为不动产登记簿登记有错误时，法律应当允许当事人进行救济。同时，根据物权法法理，不动产登记簿的推定力应不及于对不动产登记错误有过错的权利人，也不及于恶意第三人。对权利人因自身的过错而出现的错误登记，法律应当允许经利害关系人申请而更正，或者允许登记机关依职权更正。 3.2.2基于法律行为的物权变动的生效效力 世界上多数国家大都根据不同的不动产物权变动原因，分别赋予不动产登记不同的法律效力。对于基于法律行为（如买卖、赠予等）取得、设立、变更或丧失不动产物权的，以登记为生效要件，非经登记不产生不动产物权变动的效力；而对于因非法律行为（如新建房屋、继承等）取得、设立、丧失或变更不动产物权的，则不以登记为生效要件。 不动产物权因法律行为发生的变动，包括不动产物权设立、移转、变更和消灭等，在我国，不动产登记簿的法律效力主要表现在“不登记不生效”原则，即因法律行为而发生的物权变动事项，只有将其记载于不动产登记簿后才发生物权变动的法律后果，不经登记，法律不认可其物权变动的效力。在不动产登记簿上进行登记虽然只是一个形式要件，却能够决定当事人的实体权利，是不动产登记簿最积极的法律效力 。 3.2.3 善意保护效力 不动产登记簿的善意保护效力是指对于信赖不动产登记簿记载正确而进行不动产交易的善意第三人，即使登记簿的记载内容与真实的权利状况不一致，法律仍赋予该交易行为有效并禁止原权利人予以追夺的效力。不动产登记簿的善意保护力构成了不动产善意取得制度的基础。物权变动由于其所具有的对世性而与第三人息息相关，第三人的利益实际上正是市场经济交易秩序的化身，社会整体的正常经济秩序就是由一个个第三人连接起来的［11］。参照国外的相关立法，如《德国民法典》第892条第1项规定：“为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利的权利人，土地登记簿中所记载的内容应视为是正确的，对其正确性提出的异议已进行登记的或者取得人明知其为不正确的除外”。《瑞士民法典》第973条第2款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”其中对于不动产登记簿的善意保护力均有所规定。然而在我国，不论是《物权法》还是其他立法中，对于不动产登记簿的善意信赖保护并未加以明确规定，根据物权法理论，不动产登记制度创设的目的是为了体现物权的公示公信原则，其主要目的之一是为了保护不动产交易安全，作为对不动产交易的客观公正原则的要求，善意第三人作为交易的相对方的利益应当得到保护 。 3.2.4风险警示效力 不动产登记簿制作的主要目的之一就是反映不动产物权的详细法律信息，并在法律许可的范围内向全社会公示。为保障不动产交易安全，其包含的信息应该是全面的——既包含对利害关系人有利的内容，也应包含对利害关系人不利的内容（从某种意义上来说，充分了解对利害关系人不利的内容更加重要）。由于物权所具有的排他效力，在同一不动产上不能有相互排斥的物权同时存在。因此，通过不动产登记簿的公示，赋予利害关系人查阅权，能够使相对人了解到该不动产上的物权变动状况，了解到交易客体上是否存在权利瑕疵或权利负担，警示相对人进行交易可能存在着风险，使其在公开、公平、公正的条件下，按照意思自治原则合理选择是否进行交易，从而维护不动产交易的安全。