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二手房买卖合同法律风险防范
发布时间:2014-10-18
李燕律师
李燕律师
服务地区:杭州-杭州市
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近日,笔者在处理一起二手房买卖合同的时候,房屋买受人张先生与原房主方先生通过中介达成了购房意并于2014528日签署了二手房买卖合同。在2014516日,原房主方先生与承租人李小姐就该房屋签订了一份房屋租赁合同,约定将该房屋出租给李小姐,租期为两年,李小姐已经预付了一年的房租。张先生在6月份办好了房产过户手续,并搬进了房屋,就在张先生搬进新房没几天,承租人李小姐便上门拿出租赁合同,要求张先生腾房。而原房主方先生早就不知去向。通过这个案例,就二手房买卖中的一些法律风险进行提示。

对于普通老百姓来说,买房是一辈子的大事,若能聘请律师全程把关当然最好,如果没有,则希望在购房过程中注意以下的相关事项,以免日后产生纠纷:

一、房屋本身的产权性质

目前,可上市交易发的房屋大致分为:普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在使用和交易方面有着一定的区别。普通商品房的产权证书拥有完整的房屋所有权即占有、使用、收益处分四项权利,在不违反法律规定的情况下,可以自由的转让、出租或赠与,不受任何单位或个人的限制和干涉,其收益全部归个人所有,购买人除税费外不需要交其他的费用。房改房和经济适用房属于有特殊产权性质的情况,由于国家对这两类房上市出售有限制性规定,需要购房者特别注意。

二、房屋所有权人的共有情况

1、 夫妻共有财产

  购房时需要特别注意夫妻共有的情况。房管部门在办理产权证时,若无特别情况,可将产权证办理在夫妻中一方的名下,但按照婚姻法的规定,若该房在婚后购买,则该房极有可能被认定为夫妻共有财产。故在审查房产证时,如果当房屋产权登记只有卖方的名字时,买方需要区别情况确认以下事实:

一是卖方为已婚,应审查其结婚证原件,并要求其配偶在购房合同上签字确认。

 二是卖方为离异,应要求其提供离婚证、法院离婚判决书或调解书,注意其中有关房屋分割的相关内容。

三是卖方为丧偶的,应注意该房可能存在遗嘱继承、法定继承等继承人主张产权的法律风险。  

2、 非夫妻共有二手房买卖

非夫妻共有财产是除夫妻关系以外的其他关系的当事人,如父子、亲戚、朋友等,基于双方的约定,对财产享有共有权。这种情况下的共有由于不是法定的,通常情况下,主管部门在办理房产证时,采取一人一证,主证为房屋所有权证,共有人持共有权证,在房屋所有权证共有人一栏会注明共有人的人数及姓名,这较容易确认共有人情况。这种情况下,买方最好要取得其他共有人出售房屋的书面一致同意。

三、房屋的现状,如有无出租或者抵押情况。

卖方在出售房屋前,可能已将房屋出租给他人居住,这种情况下购房人应特别留意。

 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高法《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定:出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可请求人民法院宣告该买卖无效。也就是说,如果二手房出售前已经出租给他人,那么在租期内,在同等条件下,承租人享有优先购买权。如果承租人放弃优先购买权,卖方得到承租人出具的书面表示后,可将房屋出售给其他人。如果卖方不告知承租人房屋出售的情况,而擅自卖给他人,则承租人有权向法院以侵害其优先购买权为由主张买卖行为无效。这样的结果对于买方而言自然是无法接受的。另外,卖方可能存在恶意将房屋进行出租,并提前收取租金,而承租人实际并未入住。这种情况下实际上购房者是很难发现的,就如本文一开始列举的案例。这就需要在买卖双方签订的二手房交易合同中约定,如存在租赁,则出卖方应向买方支付一定金额的违约金,租赁期限内的租金归买受人所有。因为根据《合同法》第229条的规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也即买卖不破租赁原则,在租赁有效期间,买方是不能让承租人搬走的,除非双方协商达成一致意见。

     还有就是交易的二手房可能已通过抵押的方式作为其他债权的担保,最常见的情况即该房屋是通过按揭贷款购买的等。买方在审查资料时应查验房屋产权证上他项权利一栏上的记载事项,当然,最稳妥的是到主管部门查询一下他项权利的情况,如已登记有抵押权,那么,根据《担保法》及司法解释的规定,转让设有抵押的房屋需通知抵押权人,有的抵押合同双方还约定需证得抵押权人的书面同意,如果抵押权人不同意,只能要求卖方先解除抵押关系后再进行交易过户。否则可能因违反法律规定而带来不必要的纠纷。