购房遇不可抗力如何处理？

【案情回顾】

原告吴先生、韩小姐诉称，原告吴先生、韩小姐二人系夫妻关系，位于北京市西城区房屋系登记在被告名下的房产。2006年1月3日，原被告就买卖前述涉案房屋进行协商，就房屋售价、装修及房屋改造、装修主材料费、旧家具转让等各项费用达成一致意见，约定房屋总价为80万元，由二原告一次性向被告支付80万元即囊括前述所有费用。当日，原告付清全款，被告出具收条，但双方并未签订买卖合同，二原告随即入住至今。至今房价上涨将近十倍，被告恶意违约，并明确向原告表示：原告应按现在的市场价格补偿房屋升值差价才同意办理房屋过户，不然就按原价向被告退回房屋。对于被告的违约行为，特向贵院提起诉讼：1、判决被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、判决被告把北京市西城区房屋过户到原告名下；3、要求被告办理北京市西城区房屋央产房上市备案手续；4、要求返还物业费、供暖费4万元元；5、诉讼费由被告承担。

被告赵小姐辩称：1、原告所述与事实不符，双方协商时并未确定房屋总价，更未就房屋买卖事项未达成一致。2、原告吴先生没有实际参与购房。3、2006年，被告得知房屋因政策原因不能交易时即联系原告，要求他们按约退款退房。4、被告从未要求原告补偿差价。5、涉案房屋实际由原告女儿居住。2006年，原告向被告提出购买涉案房屋，被告仅向其提出参考价格。随后韩小姐交给被告80万，并称其作为住房暂时使用的抵押，房屋总价确认后再支付其余部分。同时双方当场还约定，1、共同到华中集团咨询房改房的过户办法和上市政策；2、韩小姐主动提出同意承担所有过户费用；3、如有问题，可以随时退款退房。韩小姐女儿随后搬入涉案房屋。2006年2月，被告独自到管理部门咨询相关政策，得知集团内房屋暂不能交易，被告立即与韩小姐联系，告知其房屋不能交易，应当按照约定退款退房，改成租用的形式使用该房屋。韩小姐拒绝，随后8年，被告不断与韩小姐沟通解决房屋的问题，但对方只要求过户。当时根据北京市限购政策，二原告皆无北京市的购房资格。

【律师观点】

北京专业房产纠纷律师认为，在本案中，原被告双方并未正式签订购房合同或协议文件，但根据被告手写房屋出售清单及双方提供的证据，该清单系因出售涉案房屋而写，明确约定了房屋及屋内相关家具设施的出售价格，原告按照该清单的约定价格向被告支付费用，被告亦实际交付了房屋，双方的实际履行行为可说明双方对该清单的认可，所以可认定该清单的性质等同于原被告之间签订的房屋买卖合同。该清单系原被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为有效合同，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除；合同依约定或法定解除；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案事实，双方之间订立的房屋买卖合同早于京政办发（2011）8号文件限购政策，双方均已履行主要义务，所以原告具有北京市的购房资格。被告未对其提出的清单价格非房屋全款、与原告的三项口头约定等主张向法庭提供证据，所以前述主张无事实和法律依据，无法得到法院的支持。基于诚实信用的原则，维护市场交易稳定，保护平等市场主体合法权益，涉案房屋具备过户条件后，被告应继续履行合同义务，协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。关于原告要求被告返还物业费、供暖费的请求，因涉案房屋一直由原告及家人长期居住使用，该费用亦原告自愿向被告支付，故对原告要求返还物业费、供暖费的诉讼请求，法院并未支持。

【法院审理】

北京市西城区人民法院经审理判决：

（1）赵小姐与吴先生、韩小姐继续履行双方于二ОО六年一月二日签订的房屋买卖合同（房屋买卖清单）。

（2）自判决生效之日起七日内，赵小姐协助吴先生、韩小姐办理西城区房屋的产权过户手续，办理房屋产权过户手续所需的费用全部由吴先生、韩小姐负担（包括但不限于补缴面积超标的费用及相关税费）。