买房遇违约，违约金数额法院如何确定？

【案情回顾】

2016年12月14日，原告赵先生与被告韩先生签订《二手房买卖定金收款确认函》，内容如下：今收到买受人原告购买房屋业主被告所拥有位于北京市朝阳区清河营东路X号院X号楼X层X房屋定金10万元，房屋出售总价为235万元。经买卖双方约定交易成立，如后续一方违约，经买卖双方协商违约方向守约方赔付违约金10万元。另双方确认口头约定：2016年12月19日该周双方签订正式买卖合同，签订合同时原告向被告再支付定金15万元，12月底之前原告向被告支付首付款135万（不包括25万定金）。

签订上述确认函后，原告向被告支付定金10万。后续双方未再履行。原告向提出诉讼请求：判令被告按照双方签订的“二手房买卖定金收款确认函”返还10万元定金并支付违约金10万元。

被告辩称：同意解除确认函，同意返还定金10万但不同意支付违约金。双方没有签订正式的合同，我也没有明确答应对方12.16交房；12.14双方口头约定是全款，定金是25万，还有首付135万最晚在12.24.25日给付我，便于我可以去顺义买房，70万在银行监管，过户后支付。12。22一起沟通此事，对方说我没有约定交房，所以要变更为贷款，过户后五月份才能给我钱。

【法院审理】

北京房产纠纷律师认为：原、被告双方签订的《二手房买卖定金收款确认函》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方签署上述确认函就涉案房屋买卖基本事宜予以确定。另，结合双方提供的证据可以确定：双方签署收款确认函时同时口头协议被告于2016年12月16日向原告交付涉案房屋、2016年12月19日该周双方签订正式买卖合同、签订合同时原告向被告再支付定金15万元、12月底之前原告向被告支付首付款135万（不包括25万定金）。双方实际履行过程中，2016年12月14日，原告向被告支付定金10万元；2016年12月16日，被告称配偶不同意而未按约定向原告交付房屋；2016年12月22日双方协商时，原告亦不再同意按照双方口头协议约定时间付款。被告首先违反了口头约定、原告后亦违反了其口头约定，双方后续未协商一致引发本案诉讼。现双方均同意解除《二手房买卖定金收款确认函》。原告要求被告退还定金10万元，被告同意返还。

双方主要对违约责任存在异议，原告辩称其享有先履行抗辩权，被告违约后原告对后续约定可不履行，被告辩称双方均有违约。本院认为，结合上述履行过程描述，虽被告违约在先未向原告交付房屋，但房屋买卖中付款属于原告主要义务，原告后续更改属于变更合同主要条款，亦系违反其约定，原告辩称为其享有“先履行抗辩权”，依据不足。

就合同未能继续履约，原告与被告均有过错，应当各自承担相应的责任。具体数额由法院依据确定的合同条款、过错程度、原告另租房屋的损失等，依法酌情确定。

北京房产纠纷律师提醒大家，在签订合同时对于违约责任条款需要仔细确认，如果确实产生违约行为，可以依照违约条款主张赔偿，但同时，建议收集对方违约对自己造成的损失，法院一般会根据实际损失判断违约金的具体数额，如果确实造成损失，积极完整的保留证据可以更好的维护自己的权利。

【法院判决】

法院审理后判决：

一、被告韩先生于本判决生效之日起七日内返还原告赵先生定金十万元。

二、被告韩先生于本判决生效之日起七日内支付原告赵先生违约金二万元。

三、驳回原告赵先生的其他诉讼请求。