代 理 词

（金海岸与农机公司仲裁案）

各位仲裁员：

本人接受申请人兰州金海岸餐馆娱乐有限公司委托参与本次仲裁案件的审理，现发表代理意见如下。

一、 申请人金海岸公司有权利要求解除合同。

首先，该房屋至今没有经消防机构验收合格，申请人无法通过营业执照年检不能对外营业，申请人在承租房屋内的经营活动随时面临停业处罚，故申请人有权要求解除合同。

合同签订后，申请人即对承租房屋进行装修。直到装修完毕才发现该房屋根本没有相应的消防手续，无法营业。申请人多次要求被申请人予以解决，申请人拒不理睬。无奈申请人经多方努力才勉强办理了营业执照对外营业。由于该房屋先天性存在消防等问题，至今房屋没有经消防验收合格，致使金海岸被消防部门数次要求整改，随时面临被要求停止营业的处罚。

依据《消防法》第十条：＂按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工……按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用＂。《消防法》第四十条：＂违反本法的规定，有下列行为之一的，责令限期改正；逾期不改正的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，可以并处罚款：（一）建筑工程的消防设计未经公安消防机构审核或者经审核不合格，擅自施工的；（二）依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时未经消防验收或者经验收不合格，擅自使用的…….　 从上述整改意见书所引用的消防法律规定不难看出，本案中的租赁物原本从该建筑初期就没有在施工时申请消防部门对消防设计图纸及相关资料进行审核，工程完工后更没有通过消防部门的验收。依据消防法的规定该房屋原本不能进行出租。

被申请人在明知该房屋没有相关必要的手续的情况下将房屋出租给申请人。申请人多次要求被申请人设法使该房屋达到消防要求，获得相应消防手续，但被申请人却以房屋质量合格为借口不予理会。申请人租用房屋目的是希望获得能够正常营业使用的房屋。申请人交付租金却无法获得正常的消防手续,马上面临无法办理营业执照,无法继续经营的难题。申请人所经营的项目也因此随时将被相关部门要求停业。申请人租用房屋却由于被申请人提供的房屋本身存在问题达不到租用房屋进行营业使用的目的, 因此，申请人有权依据《合同法》九十四条四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……当事人可以解除合同”提出解除合同。

另外，相关的消防、排污手续应当由被申请人负责。虽然被申请人庭审中提出合同第七条中约定“改造、装修过程中的各项手续由乙方办理”，因此消防、排污手续都应当由申请人负责，与被申请人无关。但是，这些手续并不是改造装修过程中才应办理的手续，而且以申请人作为承租人的身份，这些手续也是无法申办的。被申请人不能依据此约定推卸责任！　

其次，被申请人向申请人提供的房屋存在危险，申请人依法有权随时解除合同。

《合同法》二百三十三条规定“租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。

本合同争议的租赁物至今消防没有验收合格。对消防未能验收，勿用置疑的是表明该租赁物的时刻存在危及安全的情形。而消防未经验收合格，并不是被申请人所说的只是一些小问题。我们知道，任何细微的消防问题，不认真对待，最终都会导致灾难的来临。正是由于被申请人在提供出租房屋一开始就存在消防安全问题，申请人有权依据本条的规定要求解除该合同！

二、 本案不存在被申请人所提出的合同已经自动终止的情形。

双方在租赁合同中约定合同自动解除的内容仅仅见于合同第九条违约责任第二款“乙方拖欠租金不得超过三个月的期限，如超过三个月本合同自动解除，甲方无条件收回出租房租，乙方退出时不得损坏建筑物固定装修部分并结清所欠甲方全部费用”。而适用该条违约责任的前提见于合同第六条乙方的责任与义务中的第四款“乙方必须按本合同规定的时间期限与甲方及时结算有关经济费用，不得无故拖欠。若拖欠三个月，按违约责任执行。”

上述合同清楚的约定申请人不得无故拖欠房租，如拖欠超过三个月，而按违约责任执行即合同自动解除、被申请人有权收回房屋。而实际上申请人没有及时交纳房租是有正当理由的。被申请人不能按实际面积收取房屋暖气费、不能正常提供相应的排污以及消防手续，不能完整交付房屋这些严重影响了申请人的经营。在这样的情况下被申请人怎能及时支付租金。为此，本案中根本不存在适合此条款的条件，合同不能自动终止。

另外，双方也确立了新的房租交纳办法。即再不采取每半年一次性交纳下半年房租的办法，而是变为按月交纳，其交纳的金额也变为与电费相同，并另交一万元（见申请人提交的第五组证据）。双方也按此实际履行（见双方庭审时提交的相关票据）。为此，这一条款对于双方来讲已经去了它的实际意义。

三、 被申请人没有按照合同约定将房屋西侧除三间门面房外整体交付给申请人，被申请人违反合同约定没有按房屋实际使用建筑面积收取暖气费。

双方在合同第五条第一款中规定：“甲方自收到乙方支付的第一笔租金之日起将租赁物完整交于乙方”

从申请人提交的图纸可以看出，所谓门面房三间就是临街的商铺。被申请人在签订合同时出示了该房屋的设计图纸。而临街房屋的后面有六间不临街的房屋，房屋被标注为办公用房。申请人有理由认为西侧门面房以外的其他六间房屋被申请人应当及时交付。

《合同法》二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此规定被申请人在签订合同后应当将另外六间房屋及时交付。而由于被申请人没有完全依据合同交付房屋，违约行为在先，申请人有权利要求被申请人支付违约金或者降低房租。

被申请人主张的暖气费计算有误：

双方在合同中第四条约定“供暖费根据实际使用数量由乙方按当地有关部门统一规定的标准支付给甲方”被申请人以整个租赁房屋总建筑面积6000 M2除去一楼西侧的三间房屋162 M2计算出租房屋的建筑面积为5838平方米。而实际上该面积没有任何依据。规划以及质量证书上所标注的总面积远比这些数字低很多。从图纸上粗略计算也可得出西侧被申请人向宝马洗车行出租的面积远远高于162 M2，被申请人依据此标准计算出我方欠费的数额肯定是不准确的。申请人要求依据实际供暖面积计算暖气费，并要求被申请人退还因此多收的费用。（为此，申请人已经向仲裁庭提出申请要求对实际供暖面积予以测量。）

四、 被申请人有义务赔偿申请人的各项损失。

由于被申请人不能按提供符合租赁目的的房屋，同时该房屋也存在危险，故申请人有权利要求解除合同。被申请人也有义务赔偿申请人由于解除合同而造成的损失。

本合同解除后，申请人所投入的大量装修费用将无法挽回。为此申请人有权要求被申请人给予相应装修赔偿。申请人已经向仲裁庭提出申请要求对申请人签订合同后对房屋的装修进行评估。

另外，环保部门对申请人一万元的罚款完全也是由被申请人造成（见申请人向法庭提交的第六组证据）。该房屋建设时就应当有符合要求的排污出口。但被申请人提供的建筑物瑕疵导致该房屋无法通过排污手续，被申请人有义务对该笔罚款予以赔偿。

综上所述，请求仲裁庭支付申请人的申请请求！

罗娟 律师

二OO八年一月二十一日