建设工程中的一些基本概念 一、建筑工程的概念 《建筑法》第二条第二款规定：“本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。” 二、建设工程的概念 《建设工程质量管理条例》第二条规定，本条例所称建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。 建筑工程，指通过对各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动所形成的工程实体。其中“房屋建筑”指有顶盖、梁柱、墙壁、基础以及能够形成内部空间，满足人们生产、居住、学习、公共活动等需要，包括厂房、剧院、旅馆、商店、学校、医院和住宅等；“附属设施”指与房屋建筑配套的水塔、自行车棚、水池等。“线路、管道、设备的安装”指与房屋建筑及其附属设施相配套的电气、给排水、通信、电梯等线路、管道、设备的安装活动。 显然，建筑工程为建设工程的一部分，与建设工程的范围相比，建筑工程的范围相对为窄，其专指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备的安装工程，因此也被成为房屋建筑工程。 故此，桥梁、水利枢纽、铁路、港口工程以及不是与房屋建筑相配套的地下隧道等工程均不属于建筑工程范畴。 搞清建筑工程概念的最重要意义在于可以正确适用相关的法律规定。如《建筑法》第八章附则第八十一条规定：“本法关于施工许可、建筑施工企业资审查和建筑工程发包、承包、禁止转包、以及建筑工程监理、建筑工程安全和质量管理的规定，适用于其他专业建筑工程的建筑活动，具体办法由国务院规定。”第八十三条规定：“省、自治区、直辖市人民政府确定的小型房屋建筑工程的建筑活动，参照本法执行。依法核定作为文物保护的纪念建筑物和古建筑等的修缮，依照文物保护的有关法律规定执行。抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”第八十四条规定：“军用房屋建筑工程建筑活动的具体管理办法，由国务院、中央军事委员会依据本法制定。”可以看出，《建筑法》只适用于建筑工程，不完全适用于建设工程。 又如，《建设工程质量管理条例》、《合同法》第十六章“建设工程合同”以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》均适用于建设工程，当然也适用于建筑工程。 但需要指明的是，不同的法律对建筑工程这一概念的定义稍有不同，《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》第二条规定：“本办法所称房屋建筑工程，是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装工程及室内外装修工程。”此处对房屋建筑工程的定义与《建筑法》略有不同，即房屋建筑工程的概念里包含了室内外装修工程。 个人认为：（1）与房屋建筑配套进行，同步设计、招标、施工的室内外装修工程，属于房屋建筑活动的一部分，当然属于建筑工程概念的范畴；（2）虽不是与房屋建筑工程同步进行，但室内外装修涉及建筑主体或承重结构的变动时，因该等室内外装修会危及建筑工程本身的安全，因此《建筑法》第四十九条对此做出了明确的规定，该等情况下，室内外装修属于建筑工程概念的范畴；（3）住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人委托装修人对住宅室内进行装饰装修，在不涉及建筑主体和承重结构变动时，不具备建筑工程的特点，不会影响建筑物的安全，其性质属于承揽合同，不属于建筑工程范畴，也不属于建设工程的范畴。因此，不适用《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《合同法》第十六章“建设工程合同”以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等规定。所以，我们在类似建设部的部门规章《住宅室内装饰装修管理办法》中，均没有发现其在立法依据中援引《建筑法》。 三、建设单位的概念 建设单位也称为业主单位或项目业主，指建设工程项目的投资主体或投资者，它也是建设项目管理的主体。参与一项建设工程的单位的发起人首先是建设单位，其次才会有勘察单位，设计单位，施工单位，监理单位。与之相对应的，政府部门会有计划与发展改革委员会，规划单位，建筑主管部门，质监部门。 四、建筑工程图纸的种类 建筑工程图包括方案设计图、各类施工图和工程竣工图。 各类施工图又包括 1、建筑施工图：包括建筑总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图和建筑详图。 2、结构施工图：包括基础平面图&建筑cad网校&，基础剖面图，楼层结构布置图，屋盖结构布置图，柱、梁、板配筋图，楼梯图，结构构件图或表，以及必要的详图。 3、设备施工图：给排水施工图、采暖施工图、通风施工图和电气施工图。 五、建筑师和结构师的作用及区别 建筑师从事的是一个建筑物的使用功能和外形设计.需要知识的积累,个人的想象力创造力以及灵感.所以才有伟大的建筑师这个称呼。 搞结构所做的工作叫做配结构,依据设计规范和建筑物的形状通过计算来确定所需要的材料品种和规格数量.以保证建筑物的使用安全。（如越狱里的迈克尔斯科菲尔德） 六、注册建筑师和注册建造师的概念和区别 注册建筑师是依法取得注册建筑师资格证书，在一个建筑设计单位内执行注册建筑师业务的人员。注册建造师是依法取得注册建造师资格证书，从事建设工程项目总承包和施工管理关键岗位的专业技术人员。 虽然两者都是国家执业资格，需要通过统一的考试并在省级以上主管部门进行注册，获得相应的注册证书。但注册建筑师是设计院的建筑师注册资格，主要服务于建筑设计；注册建造师则是现今项目经理执业制度改革后的注册资格，主要是服务于工程总承包单位的。简单来讲，建筑师是设计者，建造师是管理者。 建筑师是“建设工程设计”为主业的执业注册人员，是设计，一般是在设计院这样的单位 建造师则是“建设工程项目管理”为主业的执业注册人员，是施工管理人员，一般是在建筑公司这样的施工单位。 七、房屋建筑结构的分类 主要有以下几类。 1、钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 2、钢、钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 3、钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 4、混合结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。 5、砖木结构 是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 6、其他结构 是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 房屋建筑采用哪种结构主要由结构师来完成 八、定额的概念 工程建设定额是建筑工程预算定额、综合预算定额、核算定额、建筑安装工程统一劳动定额、施工定额和工期定额等的总称。它是实行“三算”制度的基础。常言设计有概算，施工有预算，竣工有决算，这“三算”都是按照工程建设定额进行编制的。 九、建设项目 指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成的经济上实行统一核算、行政上实行统一管理的建设工程实体。一般以一个工厂、事业单位（学校、医院）为一个建设项目。 十、单项工程 也称工程项目，是指具有独立设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或工程效益并有独立存在意义的工程。 注：它是建设项目的组成部分，如一个工厂是建设项目，而厂内各个车间、办公楼及其它辅助工程均为单项工程，非工业建设项目中各独立工程，如学校中的综合办公楼、教学楼、图书馆、实验楼、学生公寓、家属楼、礼堂、食堂、体育馆及室外运动场、电子计算中心、学术中心、培训中心以及辅助项目（锅炉房、汽车库、变电所、垃圾处理设施）等。一个单项工程，可以是一个独立工程（如一幢宿舍）。目前我们遇到的施工招标；多为单项工程。 十一、单位工程 单位工程是单项工程的组成部分。一般指有单独设计，不能独立发挥生产能力（效益）而能独立组织施工的工程。 注：一个单项工程按其构成可分为建筑工程和设备安装两类单位工程，单项工程根据其中各个组成部分分为：一般土建工程，特殊建筑物工程，工业管道工程，电气工程等。单位工程是招标划分标段的最小单位。 十二、分部工程 分部工程是单位工程的组成部分，是单位工程分解出来的结构更小的工程。 注：如一般土建工程按工程结构可分为：基础、墙体、梁柱、楼板、地面、门窗、装饰、屋面等部分。又可按材料结构综合分为：木结构工程、金属结构工程、楼地面工程、屋面工程、耐酸防腐工程、装饰工程、筑炉工程等单位工程。 十三、分项工程 分项工程与工程项目不同，一般说它独立存在没有意义，只能是建筑和安装工程的一种基本的构成因素。 注：指通过较为简单的施工过程就能完成的工程，并且可以采用适当的计量单位进行计算的建筑或设备安装工程。例如#50砂浆砌外墙，一台某型号机床的安装。 十四、子目 子目是分项工程组成部分，是构成建筑安装工程的最基本单位。分项工程进一步分为若干个子目，如人工挖地槽是分项工程，它可分挖地槽深度1.5M以内，2.5M以内；砖砌外墙可分1砖以内、1砖、1砖半、2砖等子目。 十五、建设工程造价的组成 由设备及工器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方面调节税构成。 1．设备及工器具购置费用 (1)设备购置费 (2)工器具及生产家具购置费 2．建筑安装工程费用 (1)直接工程费 建筑安装工程直接工程费由直接费、其他直接费和现场经费组成，即： 直接工程费＝直接费＋其他直接费＋现场经费 (2)间接费 (3)计划利润 (4)税金 3．工程建设其他费用 4．预备费 5．建设期贷款利息 6．固定资产投资方向调节税 十六、工程建设其他费用 工程建设其他费用是指除建筑安装工程费用和设备、工器具购置费以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用的总和。工程建设其他费用具体包括： (一)土地使用费 是指建设项目通过划拨或出让方式取得土地使用权，所需的土地征用及迁移补偿费或土地使用权出让金。 1．土地征用及迁移补偿费。是指建设项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》等规定所支付的费用，包括征用集体土地的费用和对城市土地实施拆迁补偿所需费用。具体内容包括：土地补偿费，青苗补偿费等。 2．土地使用权出让金。是指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定支付的土地使用权出让金。 (二)与项目建设有关的其他费用 1．建设单位管理费。是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转到竣工验收交付使用全过程管理所需费用。内容包括： (1)建设单位开办费。 (2)建设单位经费。 2．研究试验费。 3．勘察设计费。是指为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用，内容包括： (1)编制项目建议书、可行性研究报告及投资估算、工程咨询、评价以及为编制上述文件所进行勘察、设计、研究试验等所需费用； (2)委托勘察、设计单位进行初步设计、施工图设计及概预算编制所需费用； (3)在规定范围内由建设单位自行完成的勘察、设计工作所需费用。 4．工程监理费。是指委托工程监理单位对工程实施监理所需支出的费用。 十七、房地产一级、二级、三级市场的概念 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 十八、建筑覆盖率的概念 建筑覆盖率（建筑密度）是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。 十九、小高层，高层，低层，多层，超高层的概念 据中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》 GB 50096—1999(2003年版) 第1.0.3条 住宅按层数划分如下： 一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； 三、中高层住宅为七层至九层； 四、高层住宅为十层及以上。 根据中华人民共和国城乡建设环境保护部部标准《民用建筑设计通则》 JGJ 37-87（试行）第1.0.5条 民用建筑高度与层数的划分 一、住宅建筑按层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层以上为高层。 二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不包括高度超过24m的单层主体建筑）。 三、建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为超高层。 小高层为开发商提出的概念，实际规范并没有对小高层进行定义。8-11层定位小高层，主要是考虑是楼梯跟电梯的原因。因为8-11层住宅可以不设封闭楼梯间，并且可以不设消防电梯。同时又必须要设普通客梯。这样就跟8层以下的没有电梯的住宅区分了，同时又跟12层及以上的住宅需要设封闭楼梯间和消防电梯的要求分开了。 建筑设计防火规范和高层民用建筑设计防火规范规定，10层及10层以上的住宅为高层建筑。 所以小高层并不是真正意义上的高层，它既包含8-9层的多层建筑，又包含了10-11层的高层建筑。 二十、建筑面积、容积率、规划建设用地面积及建筑用地面积的概念 1、 我们常用的建筑面积分为整栋建筑的建筑面积和房屋建筑面积，整栋建筑的建筑面积是指建筑物各层面积总和，而房屋建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑，关于房屋的建筑面积有一套很详细的计算规则，需要重点掌握。 2、 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 3、 建筑用地面积：指建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 4、 规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。 二十、房屋承重结构的基本构件类型主要包括以下四种： 1、钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）：承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。 2、砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 3、砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。 4、其他结构（简易结构）：承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。 二十一、建筑物的完损等级、耐火等级及抗震分类 1、建筑物的完损等级分为以下几类 　　(1)完好房屋 　　(2)基本完好房屋 　　(3)一般损坏房屋 　　(4)严重损坏房屋 　　(5)危险房屋 2、不同的建筑物的耐火等级，对建筑物各个构件的燃烧性能和耐火极限做出了详细的要求。燃烧性能是指建筑构件在明火或高温的作用下，燃烧的难易程　度。它可分为非燃烧体、&建筑cad网校&难燃烧体、燃烧体三类。 　　(1)一级：耐火性能最好 　　(2)二级：耐火性能较好 　　(3)三级：耐火性能一般 　　(4)四级：耐火性能最差 3、建筑应根据其使用功能的重要性分为甲类、乙类、丙类、丁类四个抗震设防类，各抗震设防类别建筑的抗震设防标准，应符合下列要求： ①甲类建筑，地震作用应高于本地区抗震设防烈度的要求，其值应按批准的地震安全性评价结果确定；抗震措施，当抗震设防烈度为6～8度时，应符合本地区抗震设防烈度提高一度的要求，&建筑cad网校&当为9度时，应符合比9度抗震设防更高的要求。 ②乙类建筑，地震作用应符合本地区抗震设防烈度的要求；抗震措施，一般情况下，当抗震设防烈度为6～8度时，应符合本地区抗震设防烈度提高一度的要求，当为9度时，应符合比9度抗震设防更高的要求；地基基础的抗震措施，应符合有关规定。 对较小的乙类建筑，当其结构改用抗震性能较好的结构类型时，应允许仍按本地区抗震设防烈度的要求采取抗震措施。 ③丙类建筑，地震作用和抗震措施均应符合本地区抗震设防烈度的要求。 ④丁类建筑，一般情况下，地震作用仍应符合本地区抗震设防烈度的要求；抗震措施应允许比本地区抗震设防烈度的要求适当降低，但抗震设防烈度为6度时不应降低。 二十二、绿地率和绿化覆盖率的概念和区别 绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。 绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。但是下列面积不得计入绿化用地 1、距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。 2、如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中； 3、屋顶绿化等装饰性绿化地，就只有部分面积计入正式绿地。比如《常德市城区绿化赔偿费和绿化补偿费收缴管理办法》第六条规定“屋顶高度在25米以下，实现永久绿化的屋顶绿化，可按其面积的25%计入该工程的绿化用地面积，铺设植草砖的按其铺设面积的20%计入绿化用地面积。” 在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。在开发商销售楼盘的时候，有些开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。 绿地率是绿化用地占总土地面积的比例，在通常的情况下，许多开发商都是在售楼书上印制出“绿化率”一词，其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语，准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法。 二十三、名词解释：什么是套内建筑面积 一、成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1) 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)： 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。 2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)： 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)： 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 二十四、房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)： 房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。