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【案情概述】

张三与甲公司于2019年3月19日签订《房屋委托合同》，约定张三委托甲公司对其毛坯房进行装修后进行托管运营管理，托管期为6年，甲公司支付物管费并按季度向张三支付房屋租金，张三应尽提醒义务；甲公司逾期支付房租一日，依照日租金的双倍赔偿给张三，逾期达30日的，张三有权解除合同；合同期满后，全房装修配置所有权归张三所有。2022年12月起，甲公司未按时支付下一季度租金已达45天，拖欠物业费达半年以上。2023年2月3 日，张三微信发送解除信息，并委托律师向甲公司发《律师函》解除《房屋委托合同》。随后张三于2023年3月向法院起诉，请求判决确认《房屋委托合同》于2023年2月3日解除；请求判决甲公司于2023年3月31日前将房屋归还张三，并支付房屋占用费及物业费（从2023年2月9日起按每月1680元的标准计算至实际交付房屋之日止）；请求判决甲公司向张三支付违约金10080元。

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【案件结果】

法院判决《房屋委托合同》不解除，甲公司支付张三1680元，驳回张三的其他诉讼请求。

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【法律法规】

本案所适用的法律法规：

《中华人民共和国民法典》第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使合同不能实现；

（二）履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百六十五条 基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审。

基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定的民事案件，标的额超过各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十但在二倍以下的，当事人双方也可以约定适用小额诉讼的程序。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》(下文简称《九民纪要》)第四十七条 合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。

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【迪正律师说】

我们在接受甲公司的委托后，积极与委托人沟通，明确了该案的应诉目的：争取继续履行合同，争取法院不支持解除《房屋委托合同》，同时愿意支付给对方一定的补偿。

一、甲公司是否违约？根据合同约定作为出租方的张三是否可以解除合同

甲公司未按时支付租金，逾期45天超过合同约定的30天，物管费拖欠，根据合同约定，甲公司已经违约，张三可以解除合同。

二、甲公司在收到通知解除合同的律师函后及时委托我们进行回函

张三通过微信通知解除合同，并委托律师发函书面通知甲公司解除合同，甲公司及时委托我们进行了回函。我们在回函中否定合同解除的理由与事实，明确表示张三及其律师发的解除通知不能达到解除合同的目的，合同并没有解除；同时，我们对相关事实进行了澄清说明，并对有利于甲公司而不利于张三的事实与理由同时进行了说明和阐述。

三、寻找有利于甲公司的解决方案

我们根据本案实际和相关证据，认为甲公司虽有违约，但程度显著轻微，不影响张三合同目的实现，根据《九民纪要》的相关规定，不一定会导致合同解除。基于此解决方案，收集组织违约程度显著轻微的证据：逾期当时的疫情、主动支付逾期租金、托管的特殊性、对甲公司的承租人的影响；证明不影响张三合同目的实现：主动表示愿意补偿1个月租金、分析案涉合同目的......。

四、最终判决支持我们的观点

我们依托案件事实，以《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关内容作为案件的转折点——甲公司的违约行为情节显著轻微，且没有致使张三的合同目的落空。最终法院对于张三请求确认合同解除的诉讼请求不予支持。

本案中，甲公司虽然逾期支付租金已达45天、拖欠物业费半年，但逾期时处于疫情期间、逾期期间短、及时补交了租金，同时对于逾期缴纳的物业费也在法庭辩论终结前补交了。当然张三也有过失，对于甲公司逾期支付的行为，张三没有尽到应有的提醒催告义务。我们与委托人进行事实沟通，收集到委托人在逾期45天时补交租金和物业费的证据、张三收到迟延支付的租金以后无异议的证据等。通过收集的证据表明甲公司虽然有违约行为，但情节显著轻微；表明张三的合同目的并没有落空。综合上述情况，甲公司存在违约行为，但违约期间短，张三合同目的没有落空，属于情节显著轻微，不影响合同根本目的实现的情形，可适用《九民纪要》第四十七条的规定。

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【警示与提醒】

1.合同对签订方具有约束力，遵守并履行合同是每个签约人应尽的义务与责任。

2.如产生违约行为，违约方应对自己的违约行为积极地采取赔偿补救措施，减少因此带来的不利影响或者损失。

3.根本违约会导致合同解除，显著轻微的违约有可能不会导致合同解除。