按揭贷款中与开发商保证责任有关的时间问题

北京市惠诚律师事务所西安分所刘爽律师

商品房买卖合同通常约定的付款方式有两种，一次性付款方式与按揭贷款付款方式。选择按揭贷款这种付款方式，就会建立三层法律关系，开发商与买受人的买卖合同法律关系、开发商与银行的保证合同法律关系、买受人与银行的借款合同法律关系。这三种关系是紧密相连的，开发商与银行前期签订的《房地产抵押贷款合作协议》是基础，如开发商未能与银行达成这一框架性协议，则银行一般不会向买受人发放贷款。所以，开发商的保证责任在按揭贷款中是不可缺少的，本文作者在这里谈谈与时间相关的问题。

一、开发商承担保证责任的期间

开发商承担保证责任的时间与借款合同的还款期限不是等长的，因为，毕竟买受人所购房产是可以作为抵押物的。买受人所购的房产一般是期房，因此，在签订合同以后到房产证过户于买受人名下（买受人的房产抵押可以在房地局进行登记）之前的时间里，银行不能取得房产的他项权利证明。那么，开发商就要在上述权利的真空期内承担保证责任。简言之：银行与买受人签订借款合同至银行取得抵押权利证明这一时间段内，开发商承担保证责任。

开发商开发项目，要防范各种风险，尽量缩短保证责任的时间，也是开发商应注意的问题。尽快使银行取得他项权利证明，一方面是开发商要积极办证，另一方面是银行积极配合。有银行不配合的情况吗？有。本文作者就遇到过因买受人还贷情况不佳，银行不办理他项权证而一直要求开发商代为还款的个案。因此，在此提示开发商：一定要注意在与银行签订按揭贷款合作协议时对于已具备过户办证条件银行需积极配合、如银行怠于配合应承担违约责任的明确约定。

二、开发商承担保证责任后向买受人追偿的时效期间

当买受人出现逾期还贷的情况时，银行会向开发商签发书面催款通知，开发商就应当承担保证责任、代为还款了。开发商承担保证责任后，多长时间内有权向买受人追偿呢？

《中华人民共和国担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”相关司法解释第四十二条第二款规定“保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。”这是法律法规的有限规定。按揭贷款中开发商的保证责任追偿可不是那么简单。开发商是对买受人多期还款承担保证责任，而不是其中的某一期，那么，追偿权的诉讼时效是从每一期代还款后起算、还是整个保证责任承担完毕后起算？本文作者认为：应当从开发商全部保证责任承担完毕后开始起算追偿权的诉讼时效。

从操作实践方面看，开发商的保证责任担保的主债务是分期履行的，故向银行承担的保证责任也是分次的，在保证期间届满之前，银行不会因开发商承担了一期的保证责任而免除其后的保证责任。因此，开发商承担一期保证责任后就开始计算追偿的诉讼时效的话，无疑将开发商基于同一责任产生的同一追偿权分割为数个，增加了开发商的诉累，且操作极其不便。另外，在开发商全部保证责任承担完毕前，开发商的追偿权的总额是无法确定的。所以，开发商追偿权的诉讼时效，应当从开发商向银行承担了全部保证责任后开始起算。

从相关法律规定方面看，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，这一规定虽然并未明确指向基于保证责任而产生的追偿权，但属对于债权诉讼时效的统一规定，同样适用于追偿权（追偿权也为债权的一种）。在同一保证责任下，开发商的代还款是分期进行的，则买受人向开发商的还款义务也是分期的，那么，开发商追偿权的诉讼时效就应当从最后一次代还款之日起算。

虽然如上所述，开发商承担保证责任后向买受人追偿的诉讼时效应当从开发商承担全部保证责任（保证期间届满或提前代清偿全部借款）追偿权得以确定之日起算，但是，还是建议开发商能够及时行使追偿权，代还款后要及时向买受人主张，这样，一来可以固定权利，二来可以在一定程度上督促买受人。最有效的方法就是，在与买受人签订商品房买卖合同时将开发商代还款后买受人的违约责任约定下来，防患于未然胜过事后多重补救。