《房屋登记办法》解读 ?? --田冲 ??建设部根据《物权法》和《城市房地产管理法》于2008年1月22号颁布了《房屋登记办法》(以下简称《办法》)并于2008年7月1日起实施。该《办法》主要是为了适应新的房地产业形势、公民物权保护和登记机关办公电子化等方面的需要作了比较大的调整。但主要做为《物权法》的配套法规，《办法》到底带给大家了什么，这才是我们关注的焦点。律师将从以下几个方面来解读。 ??一、该《办法》的最大亮点莫过于预登记制度了。 ??《办法》第六十七条至第七十三条规定了房产的预登记制度，其中第六十八条规定： 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。这其实是对《物权法》预登记制度最直接的体现。我们以往实行的预售房屋备案制度，在一定程度上防止了一房二卖的情形出现。但是作为现房的销售以及二手房屋的买卖却因为没有有效的监管机制，导致一房二卖现象的频频发生。究其原因，只有一个，行政登记行为只能从形式上保证预售房屋基本不存在一房二卖，但是要彻底的杜绝这种现象就要从根本的制度上，从法律的层面上来设定，也就是说从房屋所有权的移转效力上来彻底否定这种一房二卖的行为。《物权法》从法律层面予以确认，《办法》从实务操作的角度予以明确。至此，预登记制度宣告完善。 ??《办法》第六十九条规定： 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。这条规定避免了开发商利用其强势地位，拖延办理预告登记，这样一来，预购人的权益是不能得到充分保障的。由预购人自己单方面进行预告登记，有利于切实保护预购人的利益。 ??二、《办法》的第二大两点就是实行异议登记制度。 ??《办法》第七十六条规定：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。 第七十八条规定：异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。 ??这一条最大的价值在于异议人的异议登记可以避免公示的权利人随意或者恶意处分房产，第三人在善意的情况下根据善意取得制度取得房产从而阻却了可能是真正权利人的异议人再取回房产的可能性。 ??只要有异议登记，那么权利人正在申请处分财产的，应当暂缓办理，已经申请正在办理的应当中止办理，待对异议内容进行澄清，确认房屋权利归属后再行进行房屋处分。《办法》这种审慎的态度不但体现了法律、社会对大额财产处分的慎重，更是尊重人权的表现。 ??三、《办法》的第三大两点是再次明确了房产登记簿的效力。 ??《办法》第二十六条 规定：房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。这是对《物权法》的进一步补充说明。房屋权属证明（主要是房产证）的效力并不是绝对的，购房者在买卖房屋时不能仅凭对方出示的房产证就能够判断房屋的真正权利归属，站在审慎的角度，最好能去房屋管理机构核查房产证明以及权利归属的具体情况。房产登记簿才是具有最高效力的物权凭证。 ??四、《办法》的第三大亮点是防止乱收费现象发生。 ??《办法》规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价格的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。《办法》之所以做出这一规定，是因为在进入登记阶段时，作为不动产登记所需要的一切要件都已准备完毕，不需要再为确认材料所证明的事实进行重新的调查取证。在这种情况下，仅就登记手续办理所花费的劳动时间而言，每一件基本都是一样的，与每件的面积、体积或价格无关，因此做出如此规定，这与《物权法》第二十二条呼应。 ??五、《办法》的一点不足。 ??《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 ??《办法》第三十四条规定：抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。本条明确要求抵押人在抵押期间转让抵押房屋所有权的应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件，这与《物权法》第191条第2款的规定是相矛盾的。 ??《立法法》明文规定，下位法可以在与上位法不抵触的情况下制定对具体事项的要求更为严格的规范。《办法》第三十四条的规定的确要严于《物权法》的规定，但这是与作为民事基本法律的《物权法》相违背的。这一规定的出台，在很大程度上影响到了二手房交易的活跃程度，交易后再还款撤押比起还款撤押后再行交易要方便得多。 ?? ??