北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某鹏向一审法院起诉请求：1.请求确认周某兰与周某就位于北京市西城区一号楼房（即涉案房屋）于2008年6月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由周某兰承担。

周某兰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回周某鹏的诉讼请求，诉讼费由周某鹏承担。

事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院对涉案房屋的所有权认定错误。涉案房屋是周某兰在2000年出资购买，登记在周某名下，构成借名买房的法律关系，涉案房屋应属于周某兰所有。

周某与周某兰于2008年所签房屋买卖合同不存在恶意串通的情形。秦某熙对涉案房屋过户给周某兰系知情的，将涉案房屋过户给周某兰系秦某熙、周某夫妇的真实意思，周某鹏在秦某熙去世后才起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效，不符合事实、不符合常理、不符合逻辑。一审法院适用法律错误。无权处分不影响买卖合同的效力，涉案房屋买卖合同真实、有效。

被告辩称

周某鹏辩称，同意一审判决，不同意周某兰的上诉请求及理由。

法院查明

周某与秦某熙系夫妻关系，周某鹏、周某兰系该二人之子女。周某于2009年2月10日去世。秦某熙于2018年3月14日去世。

涉案房屋原登记在周某名下。2008年6月19日，周某兰与周某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》，约定周某以3000元的价格将涉案房屋出售给周某兰，后涉案房屋登记在周某兰名下。

关于房屋出售的原因，周某兰称其一直与父母共同居住，负有较多的赡养义务，后父母一致同意将涉案房屋赠与给自己。买卖仅是房屋过户的形式，3000元的购房价格是房屋过户时周某随口而出的价格，且过户后秦某熙未提出任何异议。关于房屋的使用情况，周某兰称涉案房屋由周某兰夫妇居住使用，房屋过户后，父母均在北京市丰台区居住。未提交其他证据。

法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

首先，关于涉案买卖合同的性质，因房屋交易存在异常低价的情况，且周某兰亦自称涉案房屋系受赠取得，故法院认定涉案房屋过户行为名为买卖，实为赠与。其次，涉案房屋系秦某熙、周某夫妻共同财产。根据周某兰陈述，秦某熙系在事后得知周某以3000元的价格出卖给周某兰，且秦某熙未予否认。考虑到周某兰自述秦某熙长期居住在他处的事实，在周某兰未提交证据证明秦某熙对于房屋过户事宜明知并认可的情况下，法院认为周某、周某兰的房屋赠与、处分行为存在串通情形，侵犯了秦某熙的利益，并进而侵犯了周某鹏的继承利益。

综上，周某鹏要求确认房屋买卖合同无效，理由正当，法院予以支持。

判决：确认周某兰、周某就位于北京市西城区一号楼房于2008年签订的的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

本院二审期间，周某兰提交盖有房屋土地管理局财务专用章的收据两张，拟证明2000年系周某兰出资购买涉案房屋。周某鹏对该组证据的真实性予以认可，但不认可该组证据的合法性、关联性和证明目的，并称该收据内容并没有记载交款人是周某兰，且收据上的记载表明交款人是周某，周某兰一审中认可涉案房屋系秦某熙、周某夫妇的共同财产。

周某兰提交署名分别为秦某杰、高某的书面证言及录像视频、署名为杨某、李某的书面证言，拟证明秦某熙对涉案房屋过户给周某兰系知情的。

其中，署名为秦某杰的证言主要内容为其系秦某熙的亲弟弟，秦某熙夫妻在世期间关系一直很好，其和其姐姐及秦某熙聊天时，提到他们夫妻以买卖名义过户房屋给周某兰。

周某兰申请证人杨某出庭作证，杨某出庭作证称，其和秦某熙原系同事关系，并提到与秦某熙沟通过此事证明赠与有效。周某鹏对上述证言及录像视频的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。

经询，周某鹏称其主张合同无效的依据系恶意串通。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实无异。

裁判结果

一、撤销北京市西城区人民法院一审民事判决；

二、驳回周某鹏的诉讼请求。

房产律师点评

本案中，周某鹏主张周某兰与周某就涉案房屋所签房屋买卖合同系恶意串通，但其未提供充分的证据予以证明，结合秦某熙与周某、周某兰之间的亲属关系、从涉案房屋过户给周某兰至秦某熙去世之间有近十年时间，而现并无证据证明秦某熙在其间就涉案房屋过户给周某兰一事提出过异议等情况。法院认为，周某鹏对其所持的周某兰与周某之间存在恶意串通的证明未达到能够排除合理怀疑的程度。法院以周某兰与周某的行为存在串通情形，侵犯了秦某熙的利益，进而侵犯了周某鹏的继承利益为由判令涉案房屋买卖合同无效，欠妥。

综上所述，周某兰的上诉请求成立。