北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

邹某海提出诉讼请求：1、请求法院确认被告刘某鹏与被告周某霞于2020年5月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、请求法院判令被告周某霞向被告刘某鹏返还依据前述合同取得的房屋，及将位于门头沟区二号房屋“以下简称二号房屋”过户登记至被告刘某鹏名下；三、请求法院判令本案诉讼费、保全费诉讼财产保险费由被告刘某鹏承担。

事实与理由：刘某鹏于1996年购买位于门头沟区二号房屋一套，第三人孙某川是刘某鹏的前配偶，孙某川曾是a公司的职工。1998年，第三人孙某川以被告刘某鹏名下案涉房屋折价17224元，再补交房款31176元，换购了a公司福利房，坐落为一号房屋82．5平方米二居室一套。随后，刘某鹏将案涉房屋及产权证原件一并交付了a公司。原告邹某海曾是a公司电脑部职工，2002年8月16日，原告与a公司签订《协议》，约定a公司于2002年8月将案涉房屋分给原告居住，同时约定a公司于2002年8月将案涉房屋分给原告邹某海居住，同时约定从分配住房之日起，原告邹某海本人需在a公司工作三年以上，涉案房屋可正式归邹某海所有。《协议》签订后，a公司将案涉房屋及产权证交付给了原告邹某海，现产权证原件一直在原告手中。

2008年5月12日，a公司出具《协议》，正式将案涉房屋的产权无偿交给原告，并承诺办理产权过户手续。后来，原告及a公司多次要求刘某鹏配合办理过户登记手续，刘某鹏均不予配合。2011年刘某鹏以产权证丢失为由，重新补办了产权证。2020年3月20日，原告以刘某鹏、孙某川为被告，a公司为第三人向门头沟区法院提起确权之诉，2020年5月9日，法院送达起诉材料。而被告在2020年5月29日将案涉房屋低价出售给高龄被告周某霞，周某霞在未看房的情况下，当日即与被告刘某鹏通过自行成交方式办理了案涉房屋过户登记手续。综上，原告认为，刘某鹏、孙某川已经将案涉房屋“以小房换大房”方式折价给了a公司，a公司已将案涉房屋分配并交付给了原告，并指示刘某鹏将案涉房屋过户至原告名下。但是刘某鹏不仅不配合原告办理房屋过户登记手续，且在与原告诉讼期间将案涉房屋出售，系恶意串通，严重损害了原告邹某海的合法权益，故提起本诉。

被告辩称

刘某鹏辩称，不同意原告的全部诉讼请求我与周某霞的房屋买卖合法有效，房屋一直登记在我名下，属于合法财产我有权处置房屋的使用和买卖，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1998年，我爱人孙某川在a公司工作期间，将涉案房屋在我不知情的情况下暂用于a公司的周转房，根本不存在折价置换的情形，并且当时a公司用员工个人房屋用于周转的有多套房屋，并且后续也都返还了，结合本案的事实和证据请求法庭驳回原告的诉讼请求。

周某霞辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，邹某海不具备原告的资格，邹某海与a公司协议约定对房屋具有产权人权利，该约定对其他任何人没有法律效力，也不发生案涉房屋产权变更效力。原告对案涉房屋已经提起诉讼，被门头沟区法院以企业分配房屋纠纷不属于法院管辖为由驳回其诉讼请求了。

第二，不存在合同无效的法定事由。案涉房屋是刘某鹏的合法财产，刘某鹏有权处置，周某霞根据产权证有理由认为这是刘某鹏的合法财产。房屋买卖并未侵犯其他人的合法权益，更没有侵犯原告的任何权益。第三，原告未提供证据证明周某霞侵犯了其合法权益。第四，刘某鹏与周某霞的房屋买卖完全符合法律规定，履行了房屋买卖合同，周某霞支付市场价格90万元，并办理了产权变更手续。周某霞通过合法交易，善意取得了案涉房屋。原告所述请求无依据，请求法院驳回。

第三人a公司述称，这是历史遗留问题，我们是后续接手的，具体情况不怎么清楚。

第三人孙某川述称，不同意原告的全部诉讼请求。周某霞和刘某鹏的房产买卖有效，房屋产权登记在刘某鹏名下，所以这个房屋是刘某鹏的合法财产，他有权处置。原告的诉讼请求没有事实和法律依据属于无理争诉。周某霞和刘某鹏的房屋买卖已经办理了产权转让登记，合法有效，属于善意取得。因为我在a公司工作期间，家里有房的都拿出来周转，后来陆续下来以后，又把房屋都还给产权人了，我当时觉得用于周转很快就回来的，我就没跟我爱人说，然后在2004年a公司出事了，原来的董事长出了问题，结果这个事一直就被搁置了，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院查明

2020年5月29日，出卖人刘某鹏与买受人周某霞签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出售二号房屋，价款为43万元，房屋交付时间未明确约定。违约责任中的逾期交付责任与逾期付款责任条款中的逾期天数、违约金的比例均空白，无明确约定。不动产登记部分的预告登记及转移登记时间均均空白，无明确约定。合同签订后，周某霞向刘某鹏支付房款90万元，周某霞于2020年5月29日取得二号房屋不动产权证书。邹某海曾起诉刘某鹏、孙某川、a公司，要求确认二号房屋所有权，因孙某川姓名有误，申请撤诉。在该案审理期间，刘某鹏与周某霞签订上述房屋买卖合同，并将二号房屋过户。

二号房屋过户至周某霞名下后，因邹某海实际占用房屋，周某霞起诉邹某海腾退并返还二号房屋，等待本案判决。

邹某海曾在其他案件中，请求刘某鹏协助将二号房屋房屋转移登记至邹某海名下，本院以单位内部分房不属于法院受理范围为由驳回起诉，该案件裁定书查明如下事实：

邹某海、孙某川曾是a公司职工。刘某鹏与孙某川原系夫妻关系，二人于2001年8月15日离婚。2002年8月16日，邹某海与a公司签订协议，约定：a公司于2002年8月将二号房屋分给邹某海居住，从分配住房之日起，邹某海在a公司服务三年以上，此套住房可正式归邹某海所有，到时a公司再给办理相关手续。2008年5月12日，a公司出具协议，内容是：根据之前签署的协议，将二号房屋房屋产权无偿交予邹某海，公司将协助邹某海办理相关过户手续。邹某海从2002年8月至今一直居住在二号房屋房屋，但未办理产权登记变更手续。

2008年5月12日，a公司出具《协议》，载明根据之前签署的协议，我公司原告邹某海自签订协议之日起已工作满三年，现正式将二号房屋的产权无偿交予邹某海，公司协助邹某海办理相关过户手续。

本院调取了90万元购房款涉及的银行账户交易明细，显示2020年5月27至28日周某霞转账给刘某鹏90万元，之后多次流转转给了周某霞90万元。

2001年，刘某鹏与孙某川的离婚案件庭审笔录中，笔录中提及：我要求法院确认房产，因为我们现在住的房子是a公司分给我的，我们当时住的房子抵给了a公司，折了一部分钱，那房子是刘某鹏的，我怕刘某鹏将来向a公司要这套房子，所以我要求法院确认现在的住房归我所有。

各方有争议的事实如下：

对本院调取的银行交易流水，邹某海认为，周某霞并未实际支付购房款，刘某鹏也未实际得到购房款，所以刘某鹏、周某霞并不存在真实的买卖。刘某鹏认为，我将90万元转账给陈丽是为了偿还借款，借款协议和欠条为证，并不是虚假的转账，也不是恶意串通。

邹某海表示，在孙某川将二号房屋连同房屋所有权证一并交给了a公司，意味着将二号房屋折抵了，应当是将所有权交付给了a公司,后续由于各种原因一直未过户。刘某鹏表示当时仅仅约定将二号房屋交给a公司临时使用，并未表示将房屋所有权转移。

孙某川对上述证据有异议，表示a公司用个人房屋周转的很多，后续都会退还，我没有说过要把二号房屋给a公司。

裁判结果

一、确认刘某鹏与周某霞于2020年5月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

二、周某霞于本判决生效之日起七日内将位于门头沟区二号房屋转移登记登记至刘某鹏名下。

房产律师点评

有下列情形之一的，合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

邹某海基于a公司分房合法占用该房屋，享有相应的权利。《a公司房屋分配通知单》中孙某川的个人交款的数额已经扣除了原房屋对应的折价款43．06×400元，刘某鹏、孙某川主张交回的是临时使用权没有依据。现因刘某鹏将房屋出卖给周某霞，周某霞要求邹某海腾退二号房屋，刘某鹏与周某霞买卖二号房屋的行为，对邹某海的占有使用造成影响，与邹某海有利害关系，邹某海有权起诉，故邹某海作为原告的主体适格。

周某霞与刘某鹏的买卖合同发生起诉刘某鹏要求将二号房屋确权过户的诉讼期间，周某霞未实际看房，购房合同未载明房屋交付时间，未载明违约金的具体数额与标准，有悖常理。而且购房款90万元仅在2日内，回到周某霞手中，未实际发生购房款项的支付。综上各因素，法院认定房屋买卖合同系周某霞、刘某鹏恶意串通，损害邹某海利益的情形，应属无效。

合同无效后，已经过户至周某霞名下的二号房屋，应当转移登记至原房主刘某鹏名下。故邹某海要求刘某鹏将二号房屋转移登记至刘某鹏名下的诉讼请求，法院予以支持。