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房屋买卖中因卖方家中纠纷违约,卖方起诉退房主张违约金胜诉

房地产2024-07-11|人阅读

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。

原告诉称

原告M公司向本院提出诉讼请求:一、判令解除原被告之间于2015年就北京市石景山区H号回迁房签订的《回迁房买卖合同书》及两份《补充协议》于2021年3月15日时解除;二、判令两被告向原告连带返还购房款81.5万元;三、判令两被告向原告双倍返还定金60万元;四、判令两被告连带双倍赔偿购房款223万元;

事实和理由:吴某湘、张某刚与陈某美曾签订《回迁房买卖合同书》,合同中约定张某刚将其拥有的北京市石景山区H号回迁房,出售给陈某美。张某刚保证其所出售房屋的真实性、合法性,并保证所售的上述房产得到该房产共有权人的同意、所签订的合同是共有权人真实意思的表述。

随后,张某刚作为甲方,与乙方北京M公司、陈某美及丙方中介公司三方签署第一份《补充协议》,约定合同实际买受人为北京M公司。2020年6月2日,吴某湘、张某刚与北京M公司签署第二份《补充协议》,再次确认北京M公司为案涉房屋实际买受人,合同签订后已支付111.5万元购房款,以及如吴某湘、张某刚最终未能取得涉案房产的所有权,无法配合北京M公司办理过户手续,则按《回迁房买卖合同书》中甲方违约处理等事宜。

依据之前判决书,北京市第一中级人民法院撤销了杨某娟向张某刚就该回迁房的赠与。现张某刚不是回迁房的权利人,而回迁房的真实权利人又不愿出售,张某刚已事实上不能履行该合同。提起诉讼。

被告辩称

被告张某刚答辩称:我认可合同的真实性,但现在条件不符合当时签订的合同第五条,现在过户条件不符合,我并没有违约,当时签的合同不能成立,现在合同还在履行中,现在涉案房屋存在另一个官司我不同意解除合同,我认可合同的真实性,陈某美确实也给我钱了,当时签订合同时没有我母亲的名字,我母亲只是一个介绍人,充当的是中介的角色,房子是以我名义发生买卖的,我母亲只是帮我代收钱款,所以本案与我母亲无关。

第三人陈某美进行答辩称:房屋是原告买的,同意由原告公司主张权利。

法院查明

2014年定向安置房权属申请确认单(表1),原协议具结人杨某娟,《北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议》中已列明的人员:杨某娟、张某刚。《北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议》中未列明的人员:张某奇。

卖方吴某湘、张某刚与买方陈某美(均按有手印)签订《回迁房买卖合同书》,约定,第一条,乙方同意购买甲方拥有的座落在北京市石景山区H号的房产(以下简称涉案房屋),甲方保证出售给乙方房屋的真实性、合法性,保证出售的该房产得到该房产共有权人的同意,所签订的合同是共有权人真实意思的表述。

第二条,上述房产的交易价格为总价140万元整。本合同签订之前,乙方向甲方支付人民币30万元整,作为购房定金(该定金在甲乙双方均没有出现违约的情况下冲抵房款或者首付款)。第三条付款时间与办法。甲乙双方均同意分三次支付房款,乙方应于2015年7月22日支付甲方购房定金30万元,等甲方交付房屋给乙方使用时,乙方支付甲方购房款人民币70万元,剩余房款于房产证下发后过户当天付清。

第五条本合同签订时,甲乙双方都不具备过户条件,等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。第七条,违约责任,甲乙双方签订合同后,若乙方中途违约,购房定金不退。若甲方违约,双倍赔偿乙方购房定金。并承担由于房屋上涨而导致乙方的所有损失或双倍赔偿购房款。落款处由张某刚、陈某美签字。

甲方(出卖人)张某刚与乙方(买受人)M公司、陈某美、丙方(中介公司)迟某聪签订《补充协议》,针对甲乙双方所签订的关于石景山区H号回迁房买卖合同书,现三方自愿达成补充协议如下:一、三方共同确认原买受人陈某美系M公司法定代表人,陈某美代表公司签订的合同书,实际乙方(买受人)应为M公司。二、甲方和丙方应积极配合乙方办理房屋过户的有关手续,把房屋过户至M公司……原合同书与本补充协议不一致的,以本补充协议为准。落款处由张某刚签字、M公司盖章、陈某美签字;北京某中介公司盖章、迟某聪签字。

原告杨某娟与被告张某刚赠与合同纠纷一案,本院受理后,判决如下:一、撤销杨某娟对张某刚关于北京市石景山区H号房屋的赠与;二、驳回杨某娟的其他诉讼请求。判决后,张某刚不服提起上诉,2017年9月13日,北京市第一中级人民法院作出判决驳回上诉,维持原判。

2020年6月2日,甲方张某刚与乙方M公司签订《补充协议》,鉴于:2015年7月22日,甲方与乙方就购买甲方拥有的座落在北京市石景山区H号回迁房屋签订了《回迁房买卖合同书》,约定……。2015年8月14日,甲方张某刚、乙方M公司、丙方迟某聪(中介公司)三方签订《补充协议》,约定……。

合同签订后,乙方于2015年7月22日向张某刚支付定金30万元;2015年8月14日向吴某湘支付购房款70万元;2016年10月27日向张某刚支付购房款7.5万;2019年3月1日向张某刚支付购房款4万元,共计111.5万。乙方于2015年8月14日办理完房屋交接手续居住至今,期间正常缴纳了相应的物业管理费等费用。

关于出售的涉案房产,因张某刚继母杨某娟提起撤销赠与诉讼,北京市石景山区人民法院作出判决:撤销杨某娟对张某刚关于北京市石景山区H号房屋的赠与。后张某刚针对该判决提起上诉,北京市第一中级人民法院作出判决驳回上诉,维持原判。

现涉案房产已被执行,但因张某刚和杨某娟之间另有纠纷,该涉案房产处于执行中止状态。鉴于此,甲乙双方经协商一致,达成如下协议:一、因涉案房产仍处于纠纷中,甲方保证,待甲方与杨某娟就涉案房产达成调解,取得涉案房产后,甲方应配合乙方办理房屋过户手续,剩余房款于房产证下发后过户当天付清。二、如甲方最终未取得涉案房产的所有权,无法配合乙方办理过户手续,则按《回迁房买卖合同书》中甲方违约处理。落款处由甲方吴某湘、张某刚签字、M公司盖章、陈某美签字。

2015年7月22日,陈某美向张某刚转账300000元。

2015年8月14日,陈某美向吴某湘转账700000元。

2015年8月14日,迟某聪签字的收条载明,今收到陈某美购买H号房产信息费26000元。

2015年7月22日,张某刚、吴某湘签字的《收款凭证》载明,本人张某刚,今收陈某美房款定金70万元整房屋定金。

2016年10月27日,张某刚、吴某湘签字的《收款凭证》载明,本人张某刚,今收陈某美预交房款75000元。

2019年3月1日,张某刚签字的《预交房款》载明,本人张某刚,今向陈某美收取房款40000元。特此凭证。

裁判结果

一、确认北京M公司与张某刚、吴某湘签订的《回迁房买卖合同》、《补充协议》解除;

二、张某刚、吴某湘于判决生效后十日内给付北京M公司双倍定金600000元;

三、张某刚、吴某湘于判决生效后十日内返还北京M公司购房款815000元;

四、张某刚、吴某湘于判决生效后十日内赔偿北京M公司购房款损失310000元;

五、驳回北京M公司的其他请求。

房产律师点评

出卖人吴某湘、张某刚与陈某美签订的《回迁房买卖合同书》、《补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,属合法有效的合同。本案中,陈某美系M公司法人,其向张某刚、吴某湘共支付购房款115000元。后三方在补充协议中确认陈某美系M公司法人,M公司为买受人。买受人的变更经过各方书面确认,对于张某刚抗辩称吴某湘系代收人非买受人,根据本案证据,吴某湘在《回迁房买卖合同书》、《补充协议》、收款凭证上均签字,且其收取相应款项,故对此抗辩意见,法院不予采信。

现涉案房屋因生效判决确定张某刚受赠房屋被撤销,故本案合同已无法继续履行,故对于M公司主张解除合同及补充协议的诉求,法院予以支持。

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。对于M公司要求返还购房款的诉求,法院予以支持。因出卖人根本违约导致合同解除,故对于M公司主张双倍返还定金的诉求,法院予以支持。

对于M公司主张双倍赔偿购房款的诉求,因其主张过分高于其实际损失,且其购买房屋时明知涉案房屋未取得产权证书而购买,其存在过错;故对其诉求,合理部分,法院予以支持。

每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!

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