商品房买卖维权手册
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2010-10-07
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作者：房地产法律专家 陈其象律师 电话：13328283800
随着房价上涨，房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”！许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生，最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而，商品房买卖绝对不是简单的事情，其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神，就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么，在买房过程中应该如何防范和规避购房风险，维护自己的合法权益呢？金圣维权律师网www.ishenglaw.com陈其象律师特别策划推出《购房宝典：商品房买卖维权手册》，将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈，最大限度地保护自身合法权益。
【目录】
1.什么是商品房买卖合同？
2.“楼盘广告”的性质如何认定？
3.出售商品房现房应当具备那些条件？
4.商品房预售合同有那些特点？
5.商品房预售需要具备那些条件？
6.什么是商品房预售登记？
7.商品房预售后，开发商能否变更规划设计？
8.“炒房花”行为是否违法？购买预售的“二手房”如何保护自己？
9.购买预售商品房出现“烂尾”怎么办？
10.什么是商品房预约合同？预约合同的法律效力如何认定？
11.开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定？
12.什么是“按揭”？
13.什么是“楼花抵押”？
14.什么是“五证”、“两书”？
15.房地产权属证书包括那些证书？
16.购房者有权在什么时间取得房屋权属证书？
17.办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？
18.什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积和公摊面积？
19.如何计算房屋的使用率？
20.什么是暂测面积、实测面积、销售面积？
21.发生面积误差（面积缩水、面积翻倍）如何处理？
22.购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费？
23.屋顶花园是否属于共有？能否单独出售或者赠送给业主？
24.什么是房屋拆迁安置与补偿协议？
25.未取得产权证的房屋能否进行买卖？
26.房屋质量不合格，买受人能否解除合同并要求赔偿？
27.开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？
28.购房者迟延支付购房款，开发商能否解除合同？
29.购房者能否要求退房？
【附录】
·最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
·商品房纠纷解读
·商品房买卖合同纠纷处理一览表
【正文】
1.什么是商品房买卖合同？
商品房买卖合同是指房地产开发企业（简称开发商）作为出卖人将尚未建成的房屋（即期房）或者已竣工的房屋（即现房）向社会公开销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
（1）首先，商品房买卖合同的出卖人开发商必须是房地产开发企业：按照法律规定，设立房地产开发企业必须具备相应的法定条件。
（2）其次，商品房买卖合同的标的物必须是“商品房”：
A.所谓“商品房”就是商品化房屋、社会化房屋，是指房地产开发企业建造的向社会公开出售的房屋；
B.商品房包括期房和现房两种类型。
【陈其象律师提示】
①判断一份房屋买卖合同是否属于商品房买卖合同的标准有两个，即“开发商＋商品房”：
A.开发商必须是符合法律规定的房地产开发企业。
【判断标准】开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
B.开发商出卖的房屋属于“商品房”：房地产开发企业建造的房屋必须向社会公开出售即房屋社会化，才属于商品房。
②私有自建房屋买卖合同、二手商品房买卖合同等都不属于商品房买卖合同： A.不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等商品房买卖合同的特殊规定；
B.而是直接适用《合同法》普通规定。
2.“楼盘广告”的性质如何认定？
商品房销售广告和宣传资料俗称“楼盘广告”。
（1）楼盘广告一般属于要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示，在法律上没有约束力。
【提示】如“理想居所”、“%
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