签署二手房买卖居间协议注意事项

文/杨雷律师

序

最近本律师接到很多关于二手房买卖的法律咨询，有上家咨询，也有下家咨询的，其中多少都会牵涉到房地产中介公司，特别是上、下家签订完房地产买卖居间协议或类似委托协议后，未签署二手房买卖合同所引发的法律纠纷，集中在中介一方催讨中介费或佣金及违约金等方面，更有甚者中介会起诉至法院。笔者就房地产中介的法律地位，其权利与义务，并结合相关案例，介绍给大家。

案例

　　本律师处理过不少类似二手房居间和买卖合同纠纷案例，撷取之一，与大家分享。某购房者拿着法院的传票，中介的起诉状找到我，原来该购房者在中介看中一套闸北区的二手房，其后，在中介签署了三方的居间买卖协议，给付上家定金。嗣后，因为资金另有他用，遂于上家协议解除协议。原居间协议约定，若买方或卖方单方毁约，除了需承担定金罚则外，还要支付给中介相当于房价2%的违约金。中介后起诉法院，要求当事人支付房价2%的违约金。在本律师的努力下，最后法院调解结案，当事人仅支付了1000元的劳务费。

　　中介公司（居间人）的法律性质：

　　顾名思义，是一种媒介服务，根据我国《合同法》规定，中介的法律地位系居间人，房地产买卖居间协议的法律性质是居间合同， 根据《合同法》第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

很多上、下家误认为找到中介就万无一失，中介要对买卖合同甚至交易全过程承担责任，往往出现任何问题就找中介。孰不知中介的义务有限，中介的作用只是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，中介对房地产买卖合同条款本身并不承担责任。因此，上、下家在签订房地产买卖合同前要做足功课，中介会为你们提供在房地产网上备案的格式合同，但这些条款一旦引起歧义或应该写入合同的内容未写进合同，中介方原则上不承担任何责任。

　　中介公司（居间人）服务内容：

　　在二手房买卖中，中介公司基本服务项目包括：

　　（1） 权籍调查。包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等；使用状况调查。包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等；

　　（2） 市场行情调查。包括进行各种形式的信息发布活动，市场行情比较等；确定成交意向并订立买卖合同。包括陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境，进一步确认买卖双方当事人的身份、进行签约指导等；

　　（3） 办理产权过户（包括办理户口迁移）。包括代收代付应由客户支付的税、费，完成交易过户、户口迁移、房屋入住手续等。

　　（4） 办理房屋入住有关手续。包括水、电、煤、电话、有线电视等的过户和结算手续。

　　（5） 代办贷款。包括提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续。

　　（6） 单独办理产权过户。一般是由买卖双方自行成交，仅需要中介机构代为办理产权过户手续。

　　中介公司（居间人）的义务：

　　我国《合同法》第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　　除此以外，房地产经纪（即中介）还有一些法律、法规、规定明令禁止的行为：

　　1）无照、无资质经营，超越核准的经营范围经营，非法异地经营；

　　2）采取引诱、胁迫、欺诈或恶意串通等手段，招揽业务或促成交易。

　　3）利用工作之便，谋取委托合同规定以外的酬金或其他财物等。

　　4）与上家或下家或第三人串通损害另一方当事人的利益。

　　5）中介不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息，不得以低价购入、高价售出等方式赚取差价，不得谋取非法利益。

　　6）法律，法规禁止的其他行为。

　　中介的报酬：

　　根据我国《合同法》第426条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。　居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 第427条规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

　　上海市物价局和上海市房屋土地资源管理局联合发出《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》（沪价商（2003）036号），明确买卖双方的佣金标准上限各1%。也就是说，目前中介对于二手房买卖中介费的收取，是按照上限标准收取的，其实完全可以和中介另行约定，并就中介费支付方式可以采取签约及过户分期支付的方式，这样才可以确保中介方的服务质量。

　　签订房地产买卖居间协议的注意事项：

　　一般而言，房地产买卖居间协议是三方协议，上家，下家及中介。协议需要三方签署，中介方需要盖公司章及法定代表人或法定代表人书面授权人签字，司法实践中有中介公司盖章，业务员签字的也予以认可。当事人应收执该等协议原件，本律师也碰到不少中介不给居间协议原件或只给复印件的，上、下家要注意必须取得协议原件，复印的情形下让其余各方在复印件上签字栏重新签署，中介方另盖红章，则具有和该等原件一样的法律效力。

　　签约主体：

　　下家购房，需要上家即在所购房屋产权证上的全体房地产权利人签署房地产买卖居间协议，若发现不一致的，需要上家另行提供经公证的书面委托协议，以防止上家恶意串通，主张协议无效。

　　所购房屋条款：

　　为避免签订房地产买卖合同时双方发生纠纷，应对即将签署的构成房地产买卖合同的主要条款进行约定。

　　第一，对所购房屋约定条款包括：

　　1）房产坐落，

　　2）房产权利人，

　　3）房产建筑面积，

　　4）竣工年限，

　　5）房屋来源，比如售后公房或房改售房或拆迁安置房，可能有法律纠纷的要注明，

　　6）有无抵押权、司法限制、有无违法、违章建筑等限制房产交易信息，

　　7）房屋价款，若是到手价，需要对各类税费范围和承担主体详细约定等。

　　第二，意向金或定金条款，一般居间协议约定，意向金由中介转付给上家时转为定金，作为购房者无法限制中介的转交责任。若是中介转付，针对中介方增加相应约束条款。比如：中介方有按规定时间转达有关信息或转交定金的义务，如未按约履行此义务的则应承担违约责任，这样就有利于对合同的履行和违约责任的追究。

　　第三，违约责任条款，一般有两类：一类是针对中介公司促成交易成功后，委托方拒不支付或迟延支付中介报酬的违约责任。另一类是针对委托方要求解除买卖合同或双方协议解除买卖合同的，则中介公司除收取固定中介报酬外仍会要求委托一方或双方另行支付相当于中介报酬的违约金。对此，司法实践中认定这类违约条款“加重对方责任、排除对方主要权利”且有强制交易之嫌，故会认定其无效。因此，对于第二类违约条款的设定，委托方应谨慎审查，最好删除。

　　第四，签约日期条款，该条款通常指“对于签署完居间协议后，约定双方在一定期限内前往中介签署正式的房地产买卖合同条款。”这个条款的意义在于，若双方在此期限内均未签署正式的房地产买卖合同，则该预约效力失效，上、下家均不适用定金罚则即没收或双倍返还定金。该条款应注意签约的用词，是买卖双方的义务，还是中介须履行先性通知的义务为前提。

　　第五，终止条款或解除条款。针对个人实际情况，约定终止或解除居间协议的条款，这是出于保护上下家的需要而设立，诸如，若上家有房屋无租赁关系承诺担保，则可以约定上家违反该承诺的，下家可以单方解除上下家之间定金法律关系，不承担定金责任。