未建成房屋签订《居住权转让合同》的效力问题

——租赁合同解除的违约成本

马小姐与一家房地产公司签订了一份《居住权转让合同》，合同约定开发商将一处房屋（在建）20年的使用权转让给马小姐，马小姐只需支付20万的转让费。在该房屋未交付前，由开发商每月补贴给马小姐房租800元。如果马小姐以后不想要该房屋了，可以在交房六年后向开发商申请回购房屋，由开发商将剩余的转让费无息退还。合同还约定了高额的违约责任。

马小姐看到该房屋的地段很不错，如果按照市场价格出租的话，租金至少一个月1500元。想想自己只要花一个首付的钱就可以在苏州有自己的房子了，而且即使自己不住，对外出租赚钱差价也是很划算的。以后不想住了 ，还可以还给开发商。所以随即就定了一套，按约交付了全部房款。

过了几天，马小姐后悔了，不想要这个房子了，于是找开发商退款。在与开发商商量无果的情况下，马小姐开始找律师咨询。其实马小姐签订的《居住权转让合同》，究其实质就是一份《房屋租赁合同》。有的律师认为，双方签定《居住权转让合同》时，标的房屋尚未建成，根据《合同法》：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”开发商作为房屋出租人，应当先拥有房屋才能签订合同出租，应当交付租赁物给承租人才能收取租金。开发商将还没有建成的房屋作为租赁标的出租，还收取租金，不符合法律；马小姐作为承租人没有占有使用房屋，本应没有交租的义务，已经交纳的租金，有权要求退回。该律师还认为《居住权转让合同》无效，或者说尚未生效，马小姐要求终止履行合同、返还预付房款。

之后，马小姐向郁律师寻求法律意见。

郁律师对案件进行分析后认为双方签订的合同是有效的。将待建、在建房屋出租，提前收取部份或全部租金用于建设，是社会经济到发展一定程度的产物，它对传统的房屋租赁关系是一种突破。现在很多大城市的房地产公司都以这种方式来融通资金、盘活资产。纵观《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律，也没有对出租待建或在建房屋予以明文禁止。所以双方经过充分协商，在平等自愿的基础上签订的《居住权转让合同》，是合法有效的民事行为。

那么，如果马小姐执意要解除《居住权转让合同》，她的违约成本会不会很高？

按照合同约定，如果马小姐现在单方面解除合同，需要支付房款30%的违约金，计算下来也要6万，所以马小姐非常着急。

郁律师认为，马小姐现在解除《居住权转让合同》，虽然属于违约行为，但是开发商按照合同约定主张30%的违约金过高，而且开发商并无或者只有极少的实际损失，退一步讲该房屋尚在建设过程中，马小姐也未实际入住 ，所以法院无论如何也不会支持30%的违约金的，只会根据开发商的实际损失酌情判定违约金。

本案正在审理过程中……，结果待续