商品住宅小区地下车库权属之谜（转）

地下车库究竟是归小区全体业主共有还是归开发商所有一直是个争论的热点问题，从而引发的诉讼纠纷案例在现实生活中也很多。近期北京市朝阳区*花园业主陈女士将小区开发商及物业公司告上法院，认为地下车库属于小区全体业主共有，因此讨要小区地下车库租金收益，朝阳区人民法院一审驳回程女士的诉讼请求。许多业主对此均不理解。

作为商品房业主曾经希望我国《物权法》能将这一问题明确化，但《物权法》出台后却让他们大失所望。《物权法》只明确了地表上公共空间的车位属于业主共有，地下车库（位）的归属却给开发商和业主留下一个可以约定的空间，即建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。从立法目的分析，并不禁止开发商以出售、附赠或者出租等方式处分地下车库（位）。开发商是否有权做出上述处分行为应根据地下车库的功能、投资等进行划分，不能一概而论。

一、国家享有小区地下空间的人防工程所有权，使用权归投资者所有。投资者出售人防部分车库（位）使用权时，使用权人不享有车库（位）的产权。

商品住宅小区地下人防工程均属于结合地面民用建筑修建的防空地下室。在规划阶段，由人防管理部门根据住宅小区建设规模批准人防工程建筑面积，开发商必须按批准文件修建人防工程。人防工程属于国防资产，按《国防法》第37条的规定国防资产归国家所有，因此结建的人防工程所有权应归国家所有。关于人防工程的使用权，《人民防空工程平时开发利用管理办法》第3条规定，人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

那么谁是人防工程的实际投资者呢？现实中，小区业主很难查清购房款中是否包含人防工程的投资，因此业主主张对人防工程使用权时，因无法收集相关的证据，必然面临举证不能的后果。作为购房业主在接受开发商的确定的商品房单价后，只能通过公摊面积确定是否享有人防面积的共有权利，按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定，人防工程面积不计入公用建筑面积，因此也就基本否定了业主对人防工程的投资，人防工程的投资人便成为开发商了。事实上开发商是否单独对人防工程投资，因现行法律法规及行政监管规定的不完善，建设成本控制主体是开发商，因此人防工程投资对业主来说是个谜。

二、开发商在满足地下空间对环境、安全和设施运行、维护等方面的使用功能，并保证出入口设计与地面建设相协调前提下，对非人防部分地下车库（位）建筑面积享有自主决定权。开发商投资建设的车库（位）可以通过出售、附赠或者出租等方式处分。

建设部颁布的《城市地下空间开发利用管理规定》明确地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。同时《大连市规划建筑设计有关规定》也明确凡是居住建筑配建的地下(半地下)停车库，未超出按1辆车位／户(每车位按30平方米计)配置的地下(半地下)停车面积的部分，其建筑面积不参与该地块容积率计算，因此从政策上鼓励开发商建设地下车库（位）。

所谓容积率，是小区总建筑面积与该地块土地使用面积的比值，地下车库面积如不参与该地块容积率计算的话，地下车库的建筑面积不参与小区业主分摊的国有土地使用权面积，其结构和利用上具有一定的独立性，因此不属于法定业主共用建筑面积。同时商品房销售面积及产权确认面积均应依据《房屋面积测绘成果报告》，而该报告是根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》做出的，该规则也明确了凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。因此，对于开发商单独投资建设的地下车库（位），商品房业主对此将不享有共同共有的权利。但如果地下车库成本已经计入到购房者的房价中，结论将是相反的。谁投资地下车库对业主来说是个谜。

综上，尽管2008年7月1日实施的《房屋登记办法》已经做出规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，业主可以查询地下车库（位）是否为全体业主共有部分，但本人认为应对开发商投资的地下车库（位）单独履行报建手续，单独设立产权登记，并通过完善相关立法设立地下车库投资监管办法，以区分小区业主投资建筑物、设施、设备和开发商投资地下车库（位），使产权界定明晰，这是破解商品住宅小区地下车库权属之谜的根本。

近期一些地方尝试做出管理规定来避免地下车库权属争议，如2008年10月7日,厦门公布一项关于停车位的新措施,建设单位需凭地下人防车位建设成本未摊入商品房销售价承诺书等相关文件,地下车位才可买卖。虽然该规定操作上有待完善，但毕竟向前迈进了一步。