最高人民法院

关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律

若干问题的解释

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

　　第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

【业主必须认可开发商和业委会或者业主大会选的物业公司，配合物业公司之管理】

　　第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

　　 (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； 【物业公司把物业服务全部转包给其他公司，这种行为违法无效】

　　 (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 【物业公司依法应当承担的责任不能推卸、权利义务要平等不能失衡，排除居民的法定权利这也非法】

　　前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

　　第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。【物业服务公司必须认真做好四项服务，否则小区居民有权通过法院要求继续服务、并要求赔偿】

　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。【物业公司的单方承诺，视为合同，必须遵守】

　　第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。【居民必须配合管理，否则物业公司可以要求恢复原状、停止侵害、排除妨害】

　　第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。【物业公司不得乱收费】

　　业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。【物业公司乱收费必须退】

　　第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。【居民必须按时缴纳物业费。另外这条很有意思：居民就算是没有居住房子，房子一直空着也要缴纳物业费】

　　第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。【租客、房东都有义务缴纳物业费】

　　第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。【拖欠物业费：物业公司告拖欠的居民而不是业委会】

　　第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。【预交的物业费，现在不服务了，当然要退】

　　物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。<span style="font-family:宋体;color