940律师在线节目稿件--2012年6月5日（王兴余）

讨论话题：商事审判中的疑难、热点实务问题

主持人：听众朋友们，大家好！城阳广播电台940律师在线节目正在播出，今天我们邀请到的是山东文鼎（城阳）律师事务所的王兴余律师。欢迎听众朋友拨打热线87968-940或文鼎律师场外咨询热线87868718参与我们的节目,也可以在节目结束后拨打王兴余律师的手机向王律师咨询，王兴余律师的手机号是：15589866549

第一个热点问题：股权一股数卖问题的处理原则

案例：某有限责任公司有三个股东甲乙丙，甲拥有40%股权、乙拥有30%、丙也拥有30%。2009年乙与丙签订股权转让合同以100万出让给丙并通知了甲，2010年乙又与丁签订股权出让合同约定将自己的股权以120万转让给丁，2011年丙和丁皆向人民法院起诉要求法院判令乙协助自己办理股权转让登记手续。

主持人：请王律师给分析一下：法院一般会如何审理这类“一股数卖”的案件。

律师：该类案件的本质是买卖合同纠纷，法院收到这类案件，第一步要审查这两个股权转让合同是否成立，是否有效，如果一个是有效的合同，一个是无效的合同，就会判决支持有效的一个，驳回另一个无效的合同。

主持人：王律师，如果这两个合同都是合法有效的，法院该怎么处理？

律师：如果经过审查这两个合同都是合法有效的，法院第二步会审查该公司的股东名册，谁的名字在股东名册上，就会判决谁取得股权出让人的股权，因为股东名册的记载是证明股东身份的最有利的证据。

主持人：如果这两个人都没有记载在股东名册上，该怎么处理呢？

律师：如果这两个人都没有记载在股东名册上，就要审查哪个股权受让人在工商登记部门办理了相应的变更登记手续，如果一个进行了工商变更登记，另一个没有进行工商登记，就会判决支持进行了工商的股权受让人获得该公司的股权。

主持人：如果这两个受让人，都没有记载在股东名册上，也都没有进行工商登记，该怎么处理？

律师:如果这两个受让人，都没有记载在股东名册上，也都没有进行工商登记，法院会支持已经实际履行完合同，已经实际支付了相应的转让款的一方获得股权。

主持人：如果这两个受让人，都没有记载在股东名册上，也都没有进行工商登记，并且都按照合同约定支付了相应的股权转让款，该支持哪一个？

律师：如果这两个受让人，都没有记载在股东名册上，也都没有进行工商登记，并且都按照合同约定支付了相应的股权转让款，可以支持实际支付转让款较多的股权受让人取得股权。

主持人：如果情况再特殊点，这两个受让人，都没有记载在股东名册上，也都没有进行工商登记，并且都按照合同约定支付了相应的股权转让款，并且转让款的数目是相等的，法院是不是就没法处理了？

律师：如果情况真的这么特殊，法院需要考虑，这两个合同的成立时间，成立在先的取得相应的股权。

主持人：经过多轮选择，我想再复杂的一股数卖的案件也能得到解决，请王律师给概括一下法院审理该类案件时的考虑顺位，好吗?

律师：好的，以前“一股数卖”在以前的司法实践中存在不同的判法，法律也没有非常明确的规定，但是随着司法实践的发展，现在普遍认同的就是上面的考虑顺位，概括一下：第一位，合同的有效性；第二位，股东名册登记情况；第三位，工商登记变更情况；第四位，支付转让款的或者数额较多的；第五位，合同成立先顺序。通过这五个方面的审查，“一股数卖”的案件，一般都能得到解决。

主持人：如果两个合同都是合法有效的，并且都支付了价款，但是法院判决一方获得股权，而另一方必然不能同时获得股权，请问王律师另一方该怎么维护自己的权利，他有权采取哪些措施？

律师：法院判决支持一个受让人的请求，必然会驳回另一个受让人的请求，另一个受让人该怎么救济自己的权利？因为出让人一股数卖导致与另一个受让人之间的合同没法履行，另一个受让人可以起诉要求解除合同，要求出让人归还转让款，并可以要求出让人承担相应的违约责任或者缔约过失责任。

主持人：城阳广播电台940律师在线节目正在播出，今天我们邀请到的是山东文鼎（城阳）律师事务所的王兴余律师。欢迎听众朋友拨打热线87968-940或文鼎律师场外咨询热线87868718参与我们的节目,也可以在节目结束后拨打王兴余律师的手机向王律师咨询，王兴余律师的手机号是：15589866549

第二个热点问题：“一房多卖”的处理原则

主持人：刚刚探讨了“一股二卖”的问题，现实生活中不只是存在“一股二卖”的，还存在“一房二卖”甚至“一房多卖”的情况，如果一个房屋的出卖人与多个买受人签订了房屋买卖合同，均要求主张对房屋的权利，从而产生的纠纷很多，为什么会产生“一房二卖”甚至“一房多卖”的情况，请王律师给分析一下。

王律师：好的，现实生活中“一房二卖”甚至“多卖”的情况也是非常多，之所以产生这些问题，主要原因有三个方面：第一，是这几年房价的不断上涨，可以更高的价格出卖；第二，卖房屋的人见利忘义，没有信用；第三，基于买卖合同拥有的权利的合同之债，债权不具有排他性，基于同一标的物可以同时存在几个买卖合同。由此产生很多问题，往往多个买主都想要这套房子，谁也不想放弃，从而诉至法院的很多。因为房子只有一套，所以最终能够得到这套房子的只有一个人，其他几个人就无法得到房子。

主持人：如果发生了“一方多卖”的情况，如果各方都都想要房子，诉至法院，法院一般会怎么审理呢？

王律师:如果发生了“一方多卖”的情况，如果各方都都想要房子，诉至法院，法院首先应该审查这几个买卖合同的有效性，看看是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形。

合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；　　（三）以合法形式掩盖非法目的；　　（四）损害社会公共利益；　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

任何一方不能基于一个无效的合同而获得相关利益，所以对合同是否有效的审查，是非常重要。

主持人：城阳广播电台940律师在线节目正在播出，今天我们邀请到的是山东文鼎（城阳）律师事务所的王兴余律师。欢迎听众朋友拨打热线87968-940或文鼎律师场外咨询热线87868718参与我们的节目,也可以在节目结束后拨打王兴余律师的手机向王律师咨询，王兴余律师的手机号是：15589866549

主持人：如果发生了“一房多卖”的情况，各方都都想要房子，诉至法院，并且法院经过审查发现这几个房屋买卖合同都是合法有效的，并且都没有办理房产过户登记手续，那么法院接下来会如何审理这类案件呢？

律师：根据房产管理部门的相关规定，房屋买卖合同签订后需要到房管部门办理买卖合同登记，也就是网上签约手续，在这多个合同中，一般只能存在一个办理了网上签约的，只要这几个合同都是有效的，法院一般会支持办理的网上签约的那一个购房人的请求。

主持人：如果这几个买卖合同都是有效的，都没有办理房产过户登记手续，也都没有办理预售登记，法院该根据什么依据来审理。

律师：如果这几个买卖合同都是有效的，都没有办理房产过户登记手续，也都没有办理预售登记，法院会考虑该房屋的实际交付使用情况，如果某个购房人已经实际合法取得并占有和使用该房屋，法院一般会判决支持已经实际合法取得并占有和使用该房屋的购房人。

主持人：如果这几个买卖合同都是有效的，都没有办理房产过户登记手续，也都没有办理预售登记，并且还没有实际交付某个购房人占有使用，该怎么审理并判决呢？

律师：如果这几个买卖合同都是有效的，都没有办理房产过户登记手续，也都没有办理预售登记，并且还没有实际交付某个购房人占有使用，法院可以考虑谁先申请的财产保全，谁最先对该房屋申请财产保全，就会支持谁的诉讼请求。

主持人：我们再进一步假设一下，如果这几个买卖合同都是有效的，都没有办理房产过户登记手续，也都没有办理预售登记，也没有某个购房方已经合法占有使用，并且没有人申请财产保全，法院该怎么审判？

律师：如果是这种特殊情况，出卖人拥有选择权，可以选择将房子过户给哪一个购房人。

主持人：城阳广播电台940律师在线节目正在播出，今天我们邀请到的是山东文鼎（城阳）律师事务所的王兴余律师。欢迎听众朋友拨打热线87968-940或文鼎律师场外咨询热线87868718参与我们的节目,也可以在节目结束后拨打王兴余律师的手机向王律师咨询，王兴余律师的手机号是：15589866549

第三个热点问题：一房二卖双倍赔偿的问题。

主持人：王律师，为什么把出卖人选择权放在最好一位来考虑？

律师：因为之所以出现“一房多卖”的情形，主要原因就是出卖人的不诚信造成的，如果把出卖人的选择权放在前面，无异支持和纵容出卖的人的不诚信，势必造成商业道德的沦丧和社会秩序的混乱，所以出卖人选择权只存在于确实无法判决的情况下。

主持人：诚实守信是市场经济秩序的本质要求之一，也是人类的优良道德品质，更是社会的公序良俗。做人要讲诚信，经商更要讲诚信。对于不诚信的人，既要在道德上谴责他，更要在法律上制裁他。 对于“一房二卖”甚至“多卖”的人，不知道法律上有什么制裁性的规定。

律师：按照合同法及最高法院商品房买卖纠纷司法解释的规定，开发商一房二卖造成购房人无法获得所购房屋的，购房人有权按照合同约定的价款获得双倍赔偿。

案例：马东梅诉郑州聚龙置业有限公司“一房二卖”纠纷案，郑州市高新技术产业开发区人民法院作出一审判决，判决判令被告郑州聚龙置业有限公司双倍赔偿购房人马东梅购房款。

购房人马冬梅系中国建设银行职工，经单位工会牵线和本单位近百位员工团购由郑州聚龙置业有限公司开发的“德国印象”小区商品房，双方签署了内部认购协议书，原告按照内部认购协议书的约定支付了首批购房款，但未签订制式的商品房买卖协议。

期后，被告将原告交付首批房款的商品房出售给第三人。原告无奈，委托任律师就被告一房二卖的违约行为向“德国印象”房产所在地郑州市高新区人民法院提起诉讼，提出双倍索赔请求。

被告在诉讼中以双方未正式建立商品房买卖合同关系为由，请求驳回原告的诉讼请求。

法院经审理认为，原、被告之间遂未签订商品房买卖协议书，但双方签订的内部认购协议书已经具备法定的商品房买卖合同的主要条款，具有合同效力。被告“一房二卖”行为构成违约，按照合同法及最高法院商品房买卖纠纷司法解释的规定，被告应双倍赔偿原告。

主持人：本期文鼎王律师在线也已接近尾声。听众朋友们可以在节目结束后拨打文鼎王律师事务所热线电话87868718咨询，也可以直接拨打王兴余王律师的电话15589866549进行咨询。

各位听众朋友，再见。

王律师：再见。