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郑州市二手房转让登记办理流程
发布时间:2011-02-25
杨辉律师
杨辉律师
服务地区:郑州-郑州市
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一、办事流程(咨询电话:67889151)


二、合同范本――郑州市房屋买卖合同.doc
(合同范本只供查阅浏览,如需签订正式合同,请到郑州市房屋交易和登记中心大厅领取。郑东新区地址:商务东三街与商务外环路交叉口;西区地址:建设路与百花路交叉口)

三、所需要件

1、单位房转让提交要件:
(1) 涉及国有资产转让的,转让方需提交有批准权的人民政府或国有资产管理部门的批准文件;(收原件);
非国有资产转让的,转让方需提交董事会决议和工商局核准的企业有关情况(收原件);
(2)转让方经办人委托书和营业执照副本(机构代码证)(出示原件,收复印件);
(3)房地产买卖契约(收原件);
(4)完税凭证(收原件);
(5)房屋所有权证(收原件);
(6)受让方有效身份证件(若为单位,需提供营业执照副本、机构代码证)(出示原件,收复印件);
(7)国有土地使用证(出示原件,收复印件);
(8)维修基金缴存凭证(收原件) ;
(9)房屋分户平面图2份;
(10)其他所需证件。
注:港、澳、台及境外人士、机构购房提交安全部门批文。

2、私有房屋提交要件:
(1) 买卖双方身份证件(出示原件,收复印件);
(2) 买卖契约(收原件);
(3) 私房赠与还需提交赠与公证书(收原件);
(4) 私房兑换还需提交兑换协议(收原件);
(5) 单位购买私房,还应提交营业执照或法人代码证,委托书及受委托人身份证复印件;
(6) 房屋权属证书(收原件);
(7) 完税凭证(收原件)
(8) 房屋分户平面图2份;
(9) 其他所需证件。
注:①港、澳、台及境外人士、机构购房提交安全部门批文。
②房改房、经济适用房转让的需夫妻双方到场签名、按指印;
③未成年人房产转让的需提交其监护人证明或公证书,其监护人出具用于未成年利益的保证书。
④共有房产的全体共有人到场签名、按指印

3、拆迁安置(交换)房屋提交要件:
(1) 房屋拆迁许可证(出示原件,收复印件);
(2) 房屋注销证(收原件);
(3) 房屋安置合同或通知单(收原件);
(4) 被安置人有效身份证件或营业执照副本(出示原件,收复印件);
(5) 安置房土地使用证(出示原件,收复印件);
(6) 安置房建设工程规划许可证(出示原件,收复印件);
(7) 安置房质检证明(出示原件,收复印件);
(8) 物业维修基金缴存凭证(收原件);
(9) 完税凭证(收原件);
(10) 房屋分户平面图2份;
(11) 其他所需证件。
注:自2006年6月1日起,首次办理拆迁安置(交换)的需提交房屋所有权证或产权登记备案证,(1)、(5)、(6)、(7)不再提交。

4、法院判决(裁定)、仲裁裁决,依法强制性转移房屋提交要件:
(1) 协助执行通知书 (收原件);
(2) 裁定书(收原件);
(3) 完税凭证(原件) ;
(4) 物业维修基金缴存凭证(原件) ;
(5) 房屋权属证书(原件);
(6) 受让方有效身份证件(若为单位,需提交营业执照副本、机构代码证)(出示原件,收复印件);
(7) 房屋分户平面图2份;
(8) 属于仲裁裁决的房屋,还应提交仲裁裁决书(原件);
(9) 属于法院判决(裁定)强制性转移的房屋,申请人无法提交房屋权属证书的,应提交法院就该房屋权属证书的作废文件、人民法院协助执行书以及由房产档案馆出具的该房屋权属证书的存根。
(10)其他所需证件。

5、拍卖转移房屋提交要件:
(1)转让方营业执照(法人代码证)(出示原件,收复印件);
(2)完税凭证(收原件);
(3)房屋所有权证(收原件);
(4)受让方身份证或营业执照(法人代码证)(出示原件,收复印件);
(5)国有土地使用证(出示原件,收复印件);
(6)物业维修基金缴存凭证(收原件) ;
(7)成交确认书(收原件);
(8)拍卖核实通知函(收原件);
(9)房屋分户平面图2份;
(10)其他所需证件。

注:①法院委托拍卖的,同时提交法院判决(裁定)书、仲裁裁决书(原件),以及依法强制性转移房屋要件;
     ②单位委托拍卖的,同时提交单位房转让要件;

6、企业改制、兼并、合并、作价入股、破产房屋提交要件:
(1)国有土地使用证(出示原件,收复印件);
(2)房屋权属证书(收原件);
(3)审批机关的批准文件(收原件);
(4)受让方营业执照(提交副本原件,收复印件);
(5)企业资产评估报告(出示原件,收复印件);
(6)完税凭证(收原件);
(7)物业维修基金缴存凭证(收原件);
(8)房屋分户平面图2份;
(9)其他所需证件。
注:破产企业需提交依法破产裁定书、终结书(原件)。

7、继承房屋提交要件:
(1) 房屋权属证书(收原件);
(2) 继承公证书(收原件);或法院判决书以及协助执行通知书 (收原件)、裁定书(收原件);
(3) 房屋分户平面图2份;
(4) 继承人有效身份证件(出示原件,复印件);
(5) 其他所需要件。


四、办结时限(遇法定小长假顺延)

1、私产转让(含继承): 5天
2、其他转让:20天

五、所需费用

(一)产权登记费 :
1、住宅:60元/套
2、非住宅:400元/件

(二)配图资料费:20元/户

(三)交易手续费:
1、住宅:经适房、房改房:3元/平方米;其他:6元/平方米。
2、非住宅:0.5%。

(四)契税(郑州市地税局收取):
1、住宅:2%(面积大于144平方米的为4%,家庭首套小于90平方的按1%收,90-144平方的按2%收取 )
2、非住宅:4%
备注:继承房屋免交契税

五)土地收益金、土地出让金(郑州市财政局收取):
土地收益金:仅在单位房出让时交纳,分地段、按房屋面积收取,全市共分八个地段,收取标准:6---33元/平方米。
土地出让金:仅在房改房、经济适用房出让时交纳,分地段、按房屋分摊的占地面积收取,全市共分八个地段,收取标准:14―100元/平方米。

(六)营业税、个人所得税(郑州市地税局收取)


1.时间没有超过五年的成套住宅:
 营业税=(评估价或市场指导价-原始购房价格)×5%
 城市建设维护税=营业税×7%
 教育费附加=营业税×3%
 个人所得税=评估价或市场指导价×1%
 或者个人所得税=(评估价或市场指导价-原始购房价-合理费用)×20%
这里的合理费用指的是:上次契税、当次营业税、城建税、附加、贷款利息、维修基金等,这些合理费用必须提供合法票据,如果不是合法票据,不允许扣除

2.时间超过五年,面积大于144平方米的成套住宅:
营业税=(评估价或市场指导价-原始购房价格)×5%
城市建设维护税=营业税×7%
教育费附加=营业税×3%
是家庭生活唯一住房,免征个人所得税
不是家庭生活唯一住房,仍需征收个人所得税

3.地下室、商业服务等非普通住宅
A、自建: 营业税=评估价或市场指导价×5%
              城市建设维护税=营业税×7%
              教育费附加=营业税×3%
             个人所得税=评估价或市场指导价×1%
       或者个人所得税=(评估价或市场指导价-原始购房价-合理费用)×20%
B、购买:营业税=(评估价或市场指导价-原始购房价)×5%
             城市建设维护税=营业税×7%
            教育费附加=营业税×3%
            个人所得税=评估价或市场指导价×1%
            土地增值税=评估价或市场指导价×2%
      或者个人所得税=(评估价或市场指导价-原始购房价-合理费用)×20%

六、税收政策


(一)免税
1.时间超过五年,面积≤144平方米,家庭生活唯一住房(时间以产权证和契税证孰先原则,两证只要有一个超过五年即可)
2.房改房(不受时间和面积限制)
3.评估价或市场指导价低于房产的原购买价,家庭生活唯一住房(时间超过五年,面积>144平方米的成套住宅)
4.赠与(直系亲属 血缘关系 抚养关系 需要供公证书)
5.析产一手交易(以上手时间为准,超过五年,面积不超过144平方米免税,不超过五年的和超过五年面积大于144平方米的仍需征税)
6.继承一手交易(以上手时间为准,超过五年,面积不超过144平方米免税,不超过五年的和超过五年面积大于144平方米的仍需征税)
7.更名(以上手时间为准)
8.遗失补证(以上手时间为准)
9.置换(置换双方都是房改房)

(二)征税
1.时间没有超过五年,不论面积大小,一律全额征税(时间以产权证和契税证孰先原则,两证只要有一个超过五年即可)
2.时间超过五年,面积大于144平方米,差额征税(市场指导价或评估价减去原始购房价的差额征收营业税、城建税、附加;超过五年,是家庭生活唯一生活用房,可以免征个人所得税)
3.非普通住宅(除面积小于144平方米的成套住宅外,通为非普通住宅,如地下室、商业服务等),没有时间和面积限制一律征税)
  非普通住宅征税分为两种情况:
  A、自建:全额征收,即市场指导或评估价乘上适当税率
  B、购买:差额征收,即市场指导价或评估价减去原始购房价格后的差额乘上适当税率,地下室、商业服务不论是否超过五年,是否是家庭生活唯一住房,都必须征收个人所得税
4.置换双方非房改房,视同销售,征税政策与二手房交易的政策相同
5.多层指导价超6600元/平方,高层指导价超6850元/平方,差额征税。

 

来源:郑州房地产网   
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