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杨宝恩律师
杨宝恩律师
新疆-吐鲁番
主办律师

关于王女士诉某军区房地产管理局

其他2013-04-19|人阅读

尊敬的审判长、审判员:

本人受吐鲁番市浩然法律服务所的指派,按照《民事诉讼法》第五十八条规定,接受原告王女士的委托,担任她与被告某军区房地产管理局某办事处房屋租赁合同纠纷一案的诉讼代理人,现就根据事实和法律规定,发表以下几点代理意见,供法庭予以考虑。

一、 关于原被告的房屋租赁合同效力问题。

首先,根据《合同法》第十三条规定“当事人订立合同,采取要约、承诺方式”。第十五规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”。显然不难看出,被告于2008115日向原告发出《某军区空余房地产租赁项目招标文件》,就属于要约邀请。而且,双方还在 2008215日签订了《军队房地产租赁合同》。这就充分证明了原告对被告的要约邀请作出了承诺表示。因此,按照《合同法》第十九条第(一)项规定,被告再不得撤销要约邀请的容。

其次,被告既然再不得撤销发出的《招标文件》容,而且双方已签订了《军队房地产租赁合同》。由此说明被告发出的《招标文件》,就必然成为了双方的《房地产租赁合同》中的一个组成部分,均对双方具有法律上的约力。

二、 被告在履行合同中的违约行为是显而易见的。

通过事实证明,自双方于2008220日签订了《军队房地产租赁合同》之后,原告己按照《合同》第四条、第六条约定,向被告交付了三年租金99万元,还向被告交付了5万元保证金。并且在该合同期满后,被告也按照2008115日发出的《房地产租赁项目招标文件》第一项要约条件,与原告签订了第二轮《租赁合同》。虽然在签订后是被告单方撑管着合同,侵反了原告的合同持有权。但是,被告却按照第二轮《合同》约定,收取了原告第一年的租金。由此说明,双方已正式开始履行了第二轮《租赁合同》。

可是,在第二轮合同履行期间,被告为了单方抬高租金,竟以欺诈手段对原告谎称“要对出租的房屋进行竞价招租,最终以出价高者中标”,使原告信以为真,讳心地“同意”终止第二轮《租赁合同》。后来,通过公开招标,原告以出价最高而中标,被告却拒与原告签仃房地产租合同。由此可见,被告的“竞价招租”行为纯属一种骗局。按照《合同法》第五十二条第一款第(一)项规定,以及《民法通则》第五十八条第一款第(三)项规定,一方以欺诈、胁迫的手段,或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为及签订的合同,均属于无效合同和无效的民事行为。因此,应当确定原告在受到被告欺诈之后,所作出的“同意”终止第二轮《租赁合同》这一民事行为的意思表示是无效的。同时,也不难看出,是被告在履行合同期间故意违约,单方终止了合同。

三、关于被告是否应当承担的法律责任问题。

1、按照《合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。同时,结合原被告双方签订的《军队房地产租赁合同》第六条约定,甲方(即:被告)收取乙方(即:原告)5万元租赁保证金,在合同期满后应退还。另外,按照《军队房地产租赁合同》第十条约定,若甲方违约,应向乙方支付违约金6万元。而且事实证明,被告在履行第二轮合同期间,以欺诈手段终止了合同,就属于违约行为。可是,被告却至今既没有退还原告的5万元保证金,也没有支付原告的违约。因此,本人认为原告要求被告退还保证金及支付其违约金,是具有明确的事实和法律根据。应当得到依法支持。

2、《民法通则》第九十二条明确规定,没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失,应当将取得的不当利益返还受损失的人。结合本案,首先不难看出,被告在2012320日举办军队房地产竞价招租活动之前,以竞价招租名义收取原告10万元保证金,而在原告中标之后,既不将租赁物租给原告,又不退还给原告该保证金。显然被告所取得的该项财产就属于不当利益。因此,按照法律规定,原告请求依法判令被告返还其10万元,应当得到法律支持。

四、关于被告的主张和抗辩。

1、被告辩称 “被告不退还原告的合同保证金5万元,是因为原告在履行第一轮合同期间,没有按期交付租金”。对此,本人认为,被告的理由是不能成立的。因为,在第一轮合同期满后,双方均没有对合同的履行情况提出异议,就订立了第二轮合同,而且被告还收取了原告的第二轮合同的第一年租金。这就证明双方对履行第一轮合同中是否存在违约,均无异议。那么,被告事后再无端扣取原告保征金,显然与法无据。

2、被告辩称“不退返原告10万元招租保证金,是因为原告不搬出租房,原告应付相应时间的租金”。但是,本人认为,第一、原告已按照被告的招租文件,参加了投标,并中标。而是被告不讲信誉,不守承诺,将原告中标的标的物擅自另租给他人,本身就存在着过错。而原告在维权当中不搬出租房,属于正确行施不安抗辩权的行为,不应当承担任何民事责任。

综上所述,通过事实证明和法律规定。显而易见,原告的诉讼,事实清楚,证据充分,请求合法。被告的答辩与法无据。为此,呈请法庭能对本人的代理意见予以充分考虑,以切实保护原告的合法利益为盼。

代理人:杨**

2013410
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