京创律师建议购房须慎重，否则可能面临“钱房两空”

案情简介

2009年12月10日秦某与汤某、共有人丁某签订经济适用房买卖合同。2010年1月27日双方办理房屋交接手续，至今一直居住在此。因房屋性质特殊，在签订合同时，汤某并未取得房屋权属登记证书，但合同约定待房屋权属登记证书下来后即办理更名过户。

2010年1月14日汤某取得房屋权属登记证书，2015年1月14日符合上市交易的条件。因2012年8月15日,汤某、其共有人丁某与某市银行的民间借贷一案，执行过程中该房屋被该市的某法院查封冻结续封至此。另2014年12月03日与某市的金融公司金融借款合同一案，在执行过程中也使得该房屋被查封冻结续封至此。故导致买卖双方无法办理更名过户。

秦某作为买受人，为维护自己享有的民事权益在2015年提出执行异议，被法院驳回；后又上诉，再审均被驳回。2019年秦某再次提出案外人执行异议，被某市的某法院裁定中止该房屋执行；同年申请执行人该市某银行提出申请执行人异议之诉，经该法院审理认为判决继续执行该房屋。遂，秦某提出上诉。

京创律师分析

根据相关法律法规司法解释等规定，对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。

本案中秦某与汤某签订房屋买卖合同的行为，发生了债法的效力，但物权因房屋特殊性质及查封冻结等因素的影响，并未办理更名过户。对此，秦某多次提出案外人执行异议之诉，被某市的法院以“其享有的民事权益不足以排除强制执行”为由继续执行该房屋。

京创律师认为，因该房屋为经济适用房，其性质特殊。在交易的过程中，则很多风险因素必然存在：如该案件中买受人在出卖人并未获得房本，同时也不满足上市交易的情况下，与其签订了房屋买卖合同。导致在合同履行过程中出卖人汤某、其共有人丁某因个人原因使该房屋自2012年查封至今。秦某作为买受人，其享有的民事权益遭到损害，在多年维权过程中也并未如愿以偿取得该房屋的权属登记证书，反而是付出了人力、物力、财力等。对此，京创律师建议，在购买房屋时（尤其特殊性质的房屋）一定要注意以下几点。

1、该交易要符合相关法律法规的政策规定。如，遇到特殊房屋国家是否有出台过相关政策，对该房屋出售是否有限制条件等。

2、房屋买卖合同的起草。如，对将来可能遇到的违约情形及责任进行明确约定，当出现纠纷时如何维权以及维权产生的相关费用承担等。

3、对出卖方的资质审查。如，是否存在共有人等。

4、对该交易房屋最好进行尽调。如是否有抵押、出卖方是否涉及大额的债务等。

综上，为避免出现“钱房两空”的情形，当有意要购买房屋（尤其特殊性质的房屋）时最好经专业的房产律师陪同来完成该交易。由其在交易过程中对合同及条款进行把控，最终如愿以偿地拿到房屋权属登记证书。